楼市“三变”：买房的变了，卖房的变了，预期也变了

“这个清明假期的行情还是冷清，来现场咨询的客户很少，估计同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介机构置业顾问对中国证券报记者说。

市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了，全款购买方式增多了；卖房的开发商也变了，不敢拿地王，想方设法降杠杆；政策预期也变了，从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化，长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正加速回归居住属性。

购房群体切换

“售楼处客流量虽比去年清明节明显提升，但与之前几年差别仍然较大。”北京丰台区天悦壹号售楼经理对记者说。记者调研的丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈，目前均价在每平米85000元左右。“按照目前调控政策和买房人的需求，预计今年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松，至于是否会更加严格还要看市场情况。”

同时，房地产信贷也在不断收紧。售楼经理称，“房贷利率政策仍然比较紧，银行会根据购房者资质等条件综合审定，目前最低也要基准上浮5%，上浮10%至20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。”

二手房方面，上述中介机构置业顾问举例称，北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅，2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型，去年2月成交价可达550多万元。

事实上，房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面，北京地区目前最便宜的是基准上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，银行审核更严格，额度也少了。”

链家研究院首席市场分析师许小乐表示，严调控结束了北京房价连续17个月的上涨势头，随后出现连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市，可以说调控起到了预期效果。

“从需求结构看，‘认房又认贷’对换房交易影响更大。”许小乐称，有贷款记录均被认定为“二套”，首付上提到60%或80%，房贷利率上浮20%，导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是，纯刚需首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需成交占比有明显增加。

加速去杠杆

在楼市严调控下，开发商压力陡增。在热点城市，无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

从之前屡屡出现的“地王”来看，在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示，今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。

中国指数研究院研究报告指出，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升。

“当前土地成交溢价率较低，从侧面说明企业拓展资源意愿不高。”中信证券研究部研究员陈聪表示，紧信用市场环境下，企业资金成本上升，最终可能推动部分企业理性认识当前投资环境，开始适度去杠杆。

融信中国董事会主席欧宗洪表示，集团也将采纳“降杠杆、减负债、增抗险、调资金”的谨慎理财之道，灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，在整治影子银行的大环境下，融资渠道较窄的小开发商短期内很可能面临融资成本攀升甚至资金链断裂的风险。不排除大开发商以此为契机，扩张市场份额，甚至实施行业内兼并，市场集中度料将提高。

长效机制“在路上”

3月中下旬以来，杭州、西安、成都、海南等地接连出台限购、摇号等调控政策。其中，海南明确，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

“从2017年和2018年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。2月70城商品房销售价格同比增速5.8%，较之2016年10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。

在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。根据中原地产分析，1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。

上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。

租购并举落地也离不开租赁供给改革。我爱我家副总裁胡景晖表示，要从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍，多策并举拓宽租赁供给渠道。

中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其它城市的市场空间更广。

欧宗洪表示，今年房地产市场在“分类调控，因城因地”差异性调控措施中，有望实现关键突破，踏入高质量发展时代。