把脉20年后的南沙！三大核心置业板块谁将胜出？

编者按：2月25日，《广州市城市总体规划（2017-2035）》（简称：总规，下同）草案公示正式出炉。根据总规内容显示，白云、黄埔、番禺部分区域被纳入了主城区范围，南沙的地位又一次被重点强调……那么问题来了，未来广州各个区域发展前景如何？当前哪里才是原始股？哪里最值得关注？网易房产特别策划《剧透20年后的大广州》与大家一起探讨，本篇南沙区。

总规：强·南沙

在《总规》中，明确提出：强·南沙。“强·南沙”的内容，整整占了本次总规的1/7，篇幅大、内容详尽、涉及面广，由此也可见官方对南沙的发展重视程度之高！主要体现在“强定位”和“强交通”。

“强定位”：《总规》将南沙区全域定位为广州唯一的城市副中心与功能完整的滨海新城，是广州面向粤港澳大湾区重要的门户，进一步全面强化南沙在粤港澳大湾区的重要性。

“强交通”：《总规》提出全力推进南沙交通网的完善，推进建设南沙与广州主城区、香港国际机场、深圳宝安国际机场，广州南站畅达的高速交通走廊，实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。

与此同时，南沙还将建设粤港澳全面合作示范区：面向港澳实施更大程度的先行先试和更高水平的开放政策，加强与港澳在离岸贸易、高技术服务、教育培训、高新技术产业、高端医疗产业等领域的合作。在自由贸易港方面，也将继续探索。

重点发展：南沙中心区

为强化南沙大湾区综合服务功能核心区功能，《总规》提出南沙要重点发展国际航运、国际服务贸易、国际创新金融、科技创新、国际交往等功能。

从板块来看，《总规》将南沙划分为五大片区：南沙中心区、东涌-黄埔片区、榄核-大岗片区、万顷沙片区、龙穴岛片区，并赋予了各个片区相应的定位。

从定位来看，南沙中心区处于南沙区的中心区域，定位为集合粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的中央商务区核心区。这与当初自贸区的定位有异曲同工之妙，也是南沙重点发展的区域。

从当前南沙楼市来看，整个南沙将近七八成的楼盘均集中在这个“南沙中心区”！这里包含了楼盘最为密集的金洲蕉门板块、地价最高的明珠湾起步区，以及配套最豪被视为南沙富人区的南沙湾板块。

金洲蕉门板块：配套齐全又成熟，房源质量参差不齐

在南沙，如果仅从配套来看，当前最为成熟、未来最有前景的板块就是金洲蕉门。

目前，南沙万达广场、今洲广场、步行街、风信子跨境免税店、南沙中心医院（三甲）、金隆小学、南沙第一中学（省级）……无论是商场，还是教育，或是医疗配套，优质资源均集中在金洲蕉门。

此外，金洲蕉门作为区府所在地，交通资源也相对完善。地铁，有金洲、蕉门两个站点，早已通车运营；公交，路线多、站点密集。与此同时，往返南沙和天河的南沙快线在南沙上落车点，就设在蕉门地铁站旁，那里是个大型的公交总站。

未来，蕉门河中心区是南沙的城市客厅，将建有可容纳6千人活动的阳光草坪、6米宽的步行骑行绿道、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆……同时，汇聚不少大小型企业总部。

从楼盘的分布来看，金洲蕉门板块的楼盘最为集中，产品多样，房价呈两极分化的态势。比如越秀滨海御城，售价30000-34000元/平，整个南沙房价比较高的楼盘之一，目前产品不多，仅剩142平单位，复式设计。而今洲广场附近某楼盘，带装修出售，价格还不足2万/平，比周边二手房价格还略低。

整体上，金洲蕉门板块楼盘质量参差不齐，有些楼龄少了十几二十年，有些刚好在地铁口；有些命途多舛，更换了好几个开发商；有些还曾出现过地陷的劣史……固然价格会有相对大的差异，购房前最好全面了解再做决定。

明珠湾起步区：传说中的下一个珠江新城，洋房已断货

明珠湾起步区，是南沙自贸区七大片区中唯一一个定位为金融商务发展试验区，致力于发展国际总部经济、金融服务以及商业、写字楼等。

去年8月份，作为明珠湾区的交通大动脉——凤凰一二三桥已正式贯通，将蕉门和万顷沙的通勤时间由半个多小时缩短至十几分钟，有利于整个明珠湾区建设的有序推进。

楼市方面，该块板块的住宅用地相当少，在售楼盘屈指可数，目前处于“断货”状态。而此前，唯一有住宅产品在售的南沙金茂湾，其洋房已经全部售罄，目前主推的是商铺。

位于灵山岛尖的中交汇通中心，本来就是个商业综合体，没有住宅产品。目前主推的是48-1134㎡海景商务SOHO，以及建面约为100-2306㎡的5A写字楼。

值得注意的是，今年年初（1月29日）灵山岛尖地块出让，竞拍相当激烈，最终被越秀以37亿元斩获，配建76500㎡，自持25%，折合楼面价17231元/平，至今仍是南沙最高楼面价纪录！

南沙湾板块：传说中的富人区，房价已破3万

南沙湾板块，最大的优势就是拥有优质的环境和高端配套。在这里，集合了狮子洋、黄山鲁森林公园等相对稀缺又珍贵的山景、海景资源。

当前炙手可热的邮轮母港，规划就在南沙客运港附近。南沙区旅游局工作人员表示，预计到2020年，在南沙靠泊的邮轮将达到240艘次，邮轮旅客吞吐量达100万人次！这对于南沙湾板块，乃至整个南沙，甚至是广州的经济发展均有正面的刺激。

与此同时，南沙客运港、南沙大酒店、南沙天后宫、南沙邮轮母港等国际高端配套均汇聚与此，这是南沙乃至广州唯一亲海的高端居住区。

目前，南沙湾板块洋房售价基本在25000元/平以上。其中南沙湾御苑，在售95-139平三四房，均价27000元/平；星河山海湾和中交蓝色海湾暂无房源在售，星河山海湾上个月只有大户型在售，单价已破3万，新品预计年中推出；中交蓝色海湾是去年11月份首次开盘，当时售价已高达26000元/平，新一批产品推出时间和价格待定……

从金洲蕉门板块，到明珠湾起步区，再到南沙湾板块，整个南沙中心区留给刚需的选择并不多。三者相比之下，金洲蕉门板块楼盘比较多，虽然质量参差不齐，但是如果预算实在有限，还可以淘一淘。

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