惠州楼市调查：政府限签打击炒房升温

作为深圳刚需外溢的区域，惠州并不适宜严格的限购；但对投资者而言，由于供应量巨大，惠州的房产投资空间不是很大。

6月初的一个工作日，原彬（化名）匆匆从深圳赶到惠州参加某楼盘摇号，然后又匆匆赶回来接女儿放学。“大热天排队摇号，还遇到香港人也来买房。”原彬抱怨道。

原彬最终在倒数第二批摇到了号。一名庄姓房产中介说，周一带客人去看房，但小户型已经抢不到。

作为粤港澳大湾区的一员，并且紧邻深圳，不限购的惠州成为购房投资者眼中的“香饽饽”，2017年以来楼市持续升温，成交远超广州、深圳等一二线城市。由于不对户籍和社保进行限制，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，临深片区购房估计投资比例占70%，也有很多投资兼自住。

为了应对越来越火爆的市场，惠州大亚湾房管局近期出台了“限签”政策，对3套及以上购房行为进行核查，限制炒房。

惠州和深圳开发商、业内人士认为，作为深圳刚需外溢的区域，惠州并不适宜严格的限购；但对投资者而言，由于供应量巨大，惠州的房产投资空间不是很大。

深圳链家研究院院长肖小平提醒，投资者需要借贷来投资，并且希望投资周期在两三年后转手套现的，需要深思。首先是借贷成本较高，另外房地产价格已经涨到一个高位，限价更使得价格涨不上去，惠州也有这个问题，因此希望短期价格出现大涨基本难以实现。

惠州“渐进式限购”

根据世联行年报，惠州2017年整体市场销售均价突破每平方米10706元，同比上升36.07%；2017年惠州一手住宅成交量达到13.38万套，超过深圳、东莞、中山的总和。

2018年，伴随粤港澳大湾区规划出台的预期，作为湾区内唯一不限购却限价的城市，一些入市的新盘价格已经低于周边二手房价，投资溢价空间让惠州楼市更进入火爆阶段，很多新盘一房难求。

2018年1-4月，惠州住宅网签成交达486.19万平方米，同比去年大幅上涨了18.96%，整体均价达到了11405元每平方米，环比小幅上涨。

据中原地产统计，仅4月惠州住宅便成交13309套，环比上升3.44%；成交面积140.33万平方米。成交面积方面，临深的惠阳和大亚湾保持高贡献率，惠阳占比27.9%，大亚湾占比26.11%。

与临近的东莞相比，东莞四月成交4516套，不限购的惠州几乎是东莞的三倍。

由于不限购，惠州楼市大部分买家来自于外地。乐有家研究中心报告指出，2017年在惠州买房的购房者中，户籍为广东、湖南、湖北及江西四省的人群占据前四；东北、西北以及北京的客群也比较多，他们购买的主要是滨海度假物业。

惠州世联行副总经理胡光宇表示，近期大亚湾、惠东滨海、城区市场、惠阳片区外地客的购房比例都有明显增加，大亚湾外地客的数量增加相对较多。

面对汹涌而来的购房人群和不断上升的成交量，5月29日，惠州市大亚湾房管局发表声明，为对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意投机炒房行为；不排除将联合其他部门对购买3套以上（含3套）的住房资金来源进行核查。

在上述声明发表后，惠州房管局有关人士及大亚湾房协进行了补充说明。其中声明中的“个人”是指夫妻双方，及意味着是以家庭为单位进行购房资格审查。

惠州业内人士分析，该政策虽然现今仅在大亚湾实行，但不排除未来将在惠州全面铺开。

与一般的限购政策不一样，大亚湾的限签是一种渐进性的“限制性购房”，对户籍以及社保没有要求，甚至对购买数量的限制也是半开放式。

前述中介人士认为，声明虽然对购买数量过多的购房者进行审查，但是，因为没有户籍以及社保的限制，外来的购房者依旧能够使用多个身份来购买住宅。

但从另外一个角度，如果实行严厉的限购政策，似乎又与惠州房地产的需求不对称。

深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫认为，大亚湾市场很多的深圳客人，其中有很多是刚需客。而主管部门了解消费的主流群体，因此不会对户籍进行限制。否则会不利于大亚湾的房地产。

房价上涨空间不大？

尽管有很多外地客看好惠州前来投资，但多数业内人士对惠州投资持冷静态度。

限制惠州楼市投资空间的首先是供应。惠州楼市供应量巨大，前些年大型开发商拿下以平方公里计的土地储备，现在也没有消化，还在不断增加土储，截至2017年3月，碧桂园在惠州布局31个项目，其中大亚湾地区达11个；来自南昌的新力地产拿下22个项目，来自广州的海伦堡地产已有项目数量达16个。其余还有诸多大中型地产商均已进入惠州。

世联行分析，尽管成交火爆，但4月惠州商品房供求比为1.17，开发商推货意愿有所增强，市场供求仍处于平衡状态。

其次，惠州缺乏成熟的二手房市场，房子流通性不足。与一手市场相比，惠州二手市场显得格外的冷清，一二手市场呈现分化走势。

销售统计显示，一季度惠州二手房交易为8127套，同比下滑33%。据乐有家研究中心数据，4月惠州二手住宅成交均价为每平方米10624元。除惠城区外，4月惠州其余各区县的二手住宅挂牌均价均呈下跌趋势。

业内人士指出，一手楼活跃，但未来如果没有二手房市场来支撑起价格，可能会变成纸上财富，即有价无市的状况。

此外，2017年惠州出台限售政策，要求新购买商品住房取得不动产权证满3年方可转让，也限制了房产流通。

二手市场也更容易受到房贷收紧的影响。世联行报告指出， 2018年四大行的按揭放款额度约下降30%，同时按揭审批加严并提高按揭标准。同时，惠州部分银行基本不受理二手房按揭，二手房交易将受重创。

在此背景下，业内人士提醒，投资者需谨慎购买。

世联行惠州地区总经理周玉仁表示，2018年惠州市场整体上将会进入调整期，交易量趋稳。中长期来看，惠州长远的价值支撑在于，其处于深穗都市圈辐射区和粤港澳大湾区的优越区位。

宋丁表示，从大格局来看，大湾区的以及深惠城际之间整合性的影响，深圳对惠州楼市的影响进一步加大，甚至是顺着临深片区沿着地铁线延伸向主城区方向基本蔓延的趋势还是比较明显的。

未来在房地产市场格局中，临深片区可能和深圳完全整合在一个大脉络里，所以惠州的起伏，要看深圳这边的发展，甚至变得步调一致。