一天连发7张预售证 杭州楼市"开闸放量"

本报记者 李贝贝 袁晓澜 杭州报道

7月6日，杭州连发7张预售证，引发一波集中供应潮。业内人士认为，不管是对开发商还是置业者来说，“开闸放量”都颇为有益。而在调控严格的当下，开发商对市场的判断愈发理性，加速供应可能会加剧市场竞争，但不会导致杭州楼市及其他二线城市的非理性降温。

　持续放量，预售证七证连发

限购、限贷、摇号……持续的密集调控之下，上半年的杭州楼市冷静了下来。世联地产的统计数据显示：2018年上半年，杭州市区（含富阳、临安）共成交商品房74889套，相比2017年上半年的88725套，同比下降了15.6%。

不过，刚刚启幕的杭州楼市下半场，或许要随着天气一同升温。

7月6日晚间，杭州连发7张预售证，2267套住宅空降市场。其中位于萧山的碧桂园·东旭府一次性推出1266套房源，而其他如君奥名邸、通惠江南名府等项目等供应量也相当引人注目。

而在此前6月11日—17日这一周，29个楼盘申领了新一批房源预售证，市场新增供应量超5700套。毫无疑问，在接下来的时间里，预售证密集发放的情况还将在杭州楼市继续。

“放量考虑到两点。首先放量是为了更好地促进市场供应，这也和地方政府鼓励推盘的策略有关。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者解释说，杭州楼市在严格调控的同时密集发放预售证，并非是自相矛盾的举动：“限购本身是限制炒房需求，既不是打压合理的购房需求，也不是打压供给端的概念，与积极推盘是两码事。另外调控房价是主要思路，推盘增加供应就会改善，这也利好缓解房价上涨的压力。”

中国指数研究院杭州分院副总经理高院生则直言，2016年下半年以来，杭州推出大量土地，“因为市场调控的因素导致上市节奏放缓，但企业资金回笼压力的加大和市场摇号等政策的逐渐明朗规范，导致市场供应进入放量阶段”。

同高院生一样，严跃进也提到了企业资金回笼压力这一原因。“限价政策倒逼房企主动推盘，否则很多房企资金回笼是有困难的。”

对于房企们来说，手中的“面粉”需要做成“面包”之后快速出售、回笼资金是生存之本。但在调控政策不断加码的当下，加之金融去杠杆等因素，众多开发商的资金状态并不理想，加紧出货、增加现金流是当务之急。

“所谓放开闸门，既来自于官方对开发商的压力，同时也来自于开发商自身。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚总结说，由于外部种种因素的变化，特别是中美贸易战爆发之后，宏观经济走势存在着较大的不确定性，股市汇市双双大幅度下跌，加之住建部联手七部委，查处30个城市楼市乱象等信号，使部分开发商对未来市场预期发生了微妙变化。“原来有一些被限价楼盘，开发商只能保本甚至微亏；部分开发商也放弃继续等待了，了结止损。”

其提供的数据显示，2016年下半年至2017年上半年，在杭州市区拿地的项目住宅部分（已剔除自持和部分商业）可供应量约为689.6万平米。这些项目中迄今只有160.3万平米领取了预售证，占比仅23.2%；2017年下半年拿地的项目则尚未有项目上市，这部分的住宅（已剔除自持和部分商业）可供应量也约有490.6万平米。若以套均100平米计算，这些部分的供应量高达10万多套。

　供需矛盾缓解，市场趋于理性

“不管是土地还是房源，供应增加是利好房价的稳定。对于开发商来说，主动销售也有好处，回笼资金以后也利好后续拿地机会的增加。”严跃进表示，此番预售证的接连“开闸放水”，无疑将在一定程度上解决杭州开发商们的燃眉之急。

对于购房者而言，这也显然是个好消息：此前，在政府对一手房市场密切关注、严格限价之下，杭州一手房的价格相对较低，价格增长幅度也相对较小。在一手房限价政策下，造成杭州一、二手房价格明显倒挂，新房“摇号”中签概率较低，如位于良渚的未来公寓，662套房源有15168组客户，中签率约4%，购房者对于一手房房仍趋之若鹜，新房供不应求。

一方面增加一手房供应量，另一方面，杭州楼市也显示出更大的政策调控力度和打击炒房的决心。例如，6月底，因为九龙仓·珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签，且这三家公司属于同一个实际控制人的情况，导致6月26日杭州出台楼市新政：在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）。

高院生认为，这些政策加上一手房的大量供应，“可以适当缓解短期新房市场的供不应求的矛盾，平抑市场一房难求的热度”。与此同时，“保证市场活跃度，又能将楼市热度调节在可控范围内”的调控初衷也得以保存。

丁建刚强调，从市场表现来看，杭州近期土地放量供应既符合市场调控，加大供应量的逻辑，也表现出地方政府卖地心切。而“部分开发商对未来市场预期发生了微妙变化”，也推动杭州楼市“理性”的一面正逐渐凸显。例如，7月6日当日包括主城区和余杭区在内共10宗地块成功出让，相比之前出让价格就有所回调。其中由中海竞得的翠苑XH0908-02单元（原杭师大美院）地块，溢价39.19%，楼面价36894元/平米，而同片区上一次成交地块（中冶翠苑项目）楼面价则达到了39571元/平米。一位不愿具名的房企负责人向《华夏时报》记者表示，由于公司规定，自己不便分析杭州楼市的未来走势，但是“政策性的东西，我们肯定是支持的”。

值得一提的是，杭州楼市开闸放量的举动也让许多人开始担心“杭州或将拉开二线市场降温的大幕”。不过，业内人士对此有着不同的看法。

“杭州楼市当前是持续受抑制的，所以说降温的概率不会太大，因为目前楼市是在原有暴涨的情况下抑制的，但潜在需求还是很大的，下半年市场以规范为主。”严跃进认为，近期房地产调控政策持续收紧，包括棚改货币化安置的力度减弱，都会影响未来的市场预期。杭州本身有过周期性波动，一旦商品房存量趋于稳定，价格便不会持续上涨，存在降温的可能，但“是否要降温，要看2019年是否会出现一波新的包括加息等政策“。

高院生表达了类似的看法：“市场供应的大量入市成为市场降温的先天条件之一，但不是唯一条件，市场能否降温还取决于需求方对市场的各方反应，不过个人预测三季度有望成为二线城市热度的拐点期。”

“在过去的两年中，杭州几乎是二线城市中最为坚挺的城市。经济走势的不确定性，一定会影响到楼市。”丁建刚觉得很难说是杭州拉开的降温大幕：“可能只是杭州楼市，更受关注、敏感度比较高而已。”

值得注意的是，严跃进提醒说，增加供应的同时，杭州市场也需要警惕一些风险，例如投资投机需求过大可能会引起价格波动等。高院生也强调：“这意味着后期市场的竞争开始激烈化，尤其是高价区域的同质楼盘的竞争去化存在一定的风险。”