中原吴锋：广州写字楼无需担心卖不出去 因为根本不够卖

2018是粤港澳大湾区真正的开局之年，粤港澳大湾被定位为新时代国家重大战略，对标国际一流大湾区。7月30日，粤港澳大湾区工商铺论坛2018（广州站）在广州隆重举行，多位大咖就粤港澳大湾区的发展前景等问题发表自己的观点，深入分析探讨大湾区建设所带来的机遇和商机。

“大湾区人口流入非常充足”

广州中原工商铺总经理罗思源先生表示，粤港澳大湾区在地理、产业、政策等方面有着明显的优势，此外，人口优势也是值得考虑的一个方面。大湾区需要大量高科技蓝领和白领人士，这种需求推动了当地的工资水平，制造业也向高附加值和高自动化转型。从2000年到2010年，大湾区的人口增长率超过中国其他省份，平均年龄也比全国其他省份要年轻5年。大湾区的人口优势，蕴含着巨大的商机。中国地区人口的红利在其他的地区已经慢慢的消失和减退，但是大湾区的人口流入非常充足，这是非常重要的一点，人到财到。

“房价不可能所有人都承担得起，你买不起，不代表别人买不起”

中原集团大陆区副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦先生分享了几组统计数据。

深圳家庭平均年收入2007年为7.76万元，在2016年增长到17.95万元，增长了2.3倍，房价上升了4倍，即是，房价上涨速度比收入更快。房价收入比方面，10年大概是8.6倍，10年后的今天达到了24.5倍，意思就是一个家庭夫妇要买80平方米的楼，不吃不饮大概是24.5年可以买得到，此前这个数据为8年。投资人是明白的，房价不可能所有人都承担得起，购买力集中在高端人群。

因此，楼市不是看大众平均的收入，而是看有钱人的收入。根据2017年中国招商银行的报告，中国过千万的高净值人群规模达到了158万人，达到了8.7倍，有钱人的增长快过楼价，这说明有钱人多了，你买不起，不代表别人买不起。

深圳有钱人特别多。2007年银行的存款11496亿元，同年深圳的新房成交总金额为669亿元，存款约为房地产成交金额的18.6倍。10年后的情况是怎样的，存款达到了62533亿元，同年深圳的新房成交总金额为2234亿元，存款比销售额而言，多了28倍，换句话来讲，客户很有钱，银行存款可以买28遍深圳的楼，资金相当的充裕，可以支撑深圳的楼价。

“深圳供求关系比香港更紧张，香港地少人多，深圳无地人多”

中原集团大陆区副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦先生回顾了过去十年深圳房地产市场的情况。数据显示，过去十年，深圳住宅价格升幅达到4倍，而工商铺物业价格升幅远不及住宅物业，工商铺物业有着巨大的发展潜力。

深圳的二手楼市是怎样的情况？整个深圳大概有1000万套房屋，真正的商品房十年前是140万套，大部分是小产权，宿舍等等。每年多了5万套，10年后多了50万套，大概是190万套，供应是否足够？实际上深圳的供求关系，紧张程度比香港还要紧张。香港地少人多，深圳是没有地人多，因此供求关系更加的严重。结论就是，深圳体量小，资金多，需求大。

“广州是一线城市中人口空间最大的城市”

广州中原（工商铺）商铺部区域营业经理吴锋先生认为未来给广州的机遇是空前的，广州城市定位、商业氛围、人口空间、交通发展等都非常优越。

北大广深中，广州的人口空间最大，总人口达到了1400万左右，到2035年总规划人口会超过2000万。如果加上流动人口有2000万人口，高峰期达到2500万，这是超级的城市，我们还有500多万的空间。白云、番禺、天河在人口方面贡献的最多，人口增长是最快的。

“广州写字楼无需担心卖不出去，因为根本不够卖”

广州中原（工商铺）商铺部区域营业经理吴锋先生对广州未来的市场充满信心。首先，写字楼市场的去化率和租金相当的稳定，而且是稳中有升的。大家看到，从85元升到160元，趋势是非常平稳的。大宗交易来说，2017年有44.9亿元，2018年上半年就达到了49.7亿元，超过了2017年的总交易额。

写字楼区域成交走势来说，很多朋友担心，这么多的写字楼，租不租得出去，卖不卖得出去？实际上，广州货量是比较少的，天河区的写字楼只有5万平方米左右，只是几层，不需要担心卖不出去，因为根本不够卖。目前的成交量是非常的火爆，重点区域是外围区域的黄埔、番禺。

公寓是商铺其中一个范畴，成交也是相当火爆的，外区的成交是刚需，30—50平方米、50—100万的公寓非常受欢迎。

嘉宾预测：港、澳、广、深、横琴未来3年房价升幅是多少？

吴锋：保守估计，广州未来会有20%的升值。

李肇成：大湾区发展了以后，澳门的写字楼和工业每年会升一倍。商铺还要看区位，我认为有30%的升幅。

黄伟基：香港未来的3年会上升30%，写字楼现在是6万元/尺，有可能会上升到7万元/尺。

郑叔伦：深圳商铺升幅会好过住宅，潜力最好的还是写字楼，因为目前太便宜了，我认为会上升20%。

林海明：2016年横琴总的均价对比2017年上涨了36%，网签数据来说，2017年与2018年上半年相比146%，价钱方面也在不断的上升。如果预测未来三年的升幅，横琴会升一倍左右。横琴供应量有限，总共只有40万左右，目前可售的货量是13—15万左右，需求量是非常之巨大，因此要投资的话，应该提前投资横琴。

借贷成本不同：1000万在澳门可以买到3000万的商品

李肇成：投资者在澳门可以用最小的成本，赚到最大的利润。商业部分，一般可以贷到70%，也就是说，如果有一千万的话，可以购买三千万的物业。

郑叔伦：现在政府去杠杆，深圳按揭情况比较紧张，商业部分最多只能贷到5成，因此一千万最多也就是买到二千万。

黄伟基：香港最高按揭来说是40%，1000万大约可以买2000万的物业。

林海明：横琴的话，一般的商业是五成，最多也就是2000万的物业。

吴锋：广州的情况差不多的，如果说一手商业的话，因为“3.30”政策的限制，要用公司法人资质购买，如果法人资质好的话，可以借很多，如果全新的公司，一千万也就是买一千万的物业，一般来说也就是购买二千万的物业。二手来说，也要看借款人的资质，如果资质是好的话，借的比较多，而且浮动是相当大的。