房企资金链持续收紧 土地流拍数飙升至890宗

房企资金链持续收紧

土地流拍数飙升至890宗

■本报记者 陆肖肖 北京报道

随着楼市调控的深入，多地土地调控政策也在加码，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的条件，土地市场逐渐出现了流标现象。今年前8个月，流标土地达890宗，远高于去年。

今年房企融资环境收紧、偿债压力加大，资金链较为紧张，众多房企在土地的选择上更加审慎，低单价、利于高周转的优质地块成为首选，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

流标土地激增

2018年1-8月，随着房地产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

中国指数研究院提供的数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

其中，北京市丰台区花香白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块流拍，性质为共有产权房；杭州临安区太湖源镇青云村郜溪地块流拍，为限地价土地；天津武清区新城新兴路西侧土地流拍，该地块为竞自持土地；成都龙泉驿区一宗地流拍，是限房价土地；银川金凤区金凤十六路南侧地块流拍，该地块后期需建设租赁住房。

从各城市流拍土地宗数来看，部分东部沿海城市成土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州，分别流拍了38宗、41宗、53宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。

至于今年土地流拍加剧的原因，中国指数研究院分析，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。

以北京为例，2018年1-8月，北京住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房，天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持（竞配建），总规划建筑面积189万平米。

中国指数研究院表示，2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2017年达到历史最高值，超过5000元/平米，2018年1-7月楼面均价虽有所回调，但仍处历史次高位。在限价的市场背景下，偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。

中原地产首席分析师张大伟则认为，许多地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，土地配建复杂，导致房地产企业拿地意愿不强烈；房企资金压力越来越大，非优质地块对企业吸引力下降；2018年楼市将继续严格调控，房企对未来房地产市场看法出现分化，大部分房企拿地积极性持续下调。

“租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。目前各地仍在打补丁，全方位封堵任何炒房的可能性，遏制房价过快上涨。”张大伟分析，这些因素都导致房企资金链紧张，虽然目前土地流标不是主流，但随着楼市的继续降温，土地流标的数量和范围可能会继续扩大。

土地市场趋冷

除了流拍土地增加之外，近期成交地块的价格和溢价率也不高，土地热度降温明显。

克而瑞研究中心提供的数据显示，8月土地市场呈现量升价跌的走势，300城土地市场供应幅数继续上涨，经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%；8月土地成交价格降至2017年以来的最低水平，成交均价仅为1671元/平米，同比、环比分别大幅下滑28%和34%。

8月份土拍平均溢价率为13.5%，环比减少4.1个百分点，刷新历史最低点；一线城市8月平均溢价率低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率仅有7.1%，环比降低了7.5个百分点；三线城市溢价率为21.8%。

土地溢价率的降低，反映了企业在竞拍时拿地意愿下降，土拍的激烈程度减缓。克而瑞研究中心分析，一方面是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张；另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让对平均溢价率有一定的拉低。

土地市场降温，最主要的原因在于企业自身资金链的紧张。今年以来，房企融资渠道收紧，偿债高峰来临，企业“输血”受阻。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压。

房企的融资能力受到考验，克而瑞研究中心的数据显示，从上半年60家重点房企的平均融资成本来看，约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高，整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

随着融资成本的增加，房企的负债率也持续攀升。上半年，60家重点房企的加权净负债率为97.93%，较期初上涨2.63个百分点，整体处于高位，净负债率上涨的企业占比达到了65%。

今年，多家企业明确表达了审慎的拿地态度，面对不确定性的风险保持谨慎的投资策略。恒大表示全年将土地支出控制在1500亿元，而其去年拿地金额为3100亿元；中海则表示要“宁愿错失，也不愿错投”。

对于近期土地市场降温，溢价率不高的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，企业当前房屋销售行情不佳，导致资金面吃紧。许多房企会选择观望，在拿地方面变得保守，保持收缩性的战略。