130家房企存货近4.5万亿 存货周转率下降变现难

高周转正成为房企扩大规模，卡位市场竞争地位的法宝，但行业平均存货周转率的下行，让一些开发商资金压力大增。

房企2018年中期业绩披露早已收官。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除可对比性数据不全的上市房企，130家上市房企存货总计接近4.5万亿元，比去年同期增加了9380亿元，同比增长27%。同时，这意味着平均每家房企存货达344亿元。

26家房企存货超千亿元

值得一提的是，以万科为首的前10家房企存货总计超过2.4万亿元，占比达53%，超过五成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，近年来房企扩张意愿强烈，去年一、二线房企加大拿地力度，其土地谈判力强，掌握资源更多，并购项目量大，拿地储备较高。

《证券日报》记者根据统计数据发现，A股上市房企存货门槛在1000亿元以上的有14家，分别为万科、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和新城控股等，其中，金科股份、华发股份和金地集团等房企近三年来存货首次超过1000亿元；500亿元至1000亿元的有7家，其中包括掉队严重的金地集团。

据亿翰智库统计显示，加上在香港上市的H股房企，在全国100强房企中，2018年上半年，存货超过1000亿元的企业有26家，2017年上半年存货超过1000亿元的企业有20家，同比增长30%。其中2018年上半年存货超过3000亿元的企业有7家，2000亿元-3000亿元的企业有4家，1000亿元-2000亿元的企业有15家；恒大、万科和碧桂园分别位居前三名。2018年上半年恒大存货为9580.57亿元，排名第二的万科存货为6386.23亿元，恒大再次摘得“存货王”的桂冠。2018年上半年整体存货相较2017年同比增加11.2%，其中80家企业存货同比处于增长状态，20家企业存货有所减少。

有分析人士认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业虽存货增长幅度较慢，或者甚至出现存货大幅降低的现象，这也并不意味这些房企运营健康。

据《证券日报》记者观察，有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，存货周转率下行，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

平均存货周转率下行

有业内人士表示，目前来看，在A股房企数万亿元负债的高压下，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。而近两年拍出的多幅高价地由于限价政策限制，尚未实现大量变现，会进一步降低存货周转速度，资产周转率也将受到影响。

众所周知，存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

据亿翰智库统计显示，2018年上半年榜单TOP100企业平均存货周转率为0.12，而2017年上半年这100家企业的平均存货周转率为0.17，平均存货周转率有所下滑。其中“TOP1-20企业”中2018年上半年平均总资产周转率为0.157，与2017年的0.141相比有所上升。而其余两个梯队中“TOP21-50企业”中2018年上半年平均总资产周转率与2017年同期相比基本持平，“TOP51-100企业”中2018年上半年平均总资产周转率同比有所下降。

亿翰智库表示，在“TOP1-20企业”的大规模企业中如恒大、绿地以及中海等总资产周转率均有所上升，系企业的营业收入增加，如恒大在2018年上半年新开盘项目79个，在售项目累计达到735个，分布于216个城市，可售货量充足，成交均价上升，导致企业营业收入增加。绿地的高铁站项目和快速周转的三、四线城市项目以及大基建、大金融、大消费以及新兴产业的发展促使其营业收入的增长。而“TOP51-100企业”平均总资产周转率下降，主要由于保利、新城控股等规模企业总资产的快速增加，如2017年末新城控股总资产为1835.27亿元，比2016年度末增长77.89%，2018年上半年，新城控股总资产2462.38亿元，相比2017年末增长34.2%。

亿翰智库认为，由于房地产行业调控日益趋紧不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行，使得住宅市场供需两端承压，部分企业项目的难以去化，从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

值得一提的是，从今年房企土地补货力度来看，近期市场上出现了不少流拍现象，可见房企融资受到限制后，正忙于消化库存，急于变现。