七成百强房企涉足小镇开发 "三驾马车"如何拉动产城雄心？

未来已来。至今仍能留在地产牌桌上的玩家们，都在探索新的玩法。

截至2018年7月，克而瑞房企销售排行榜前100名房企中，已有71家涉足或参与小镇项目，累计涉及项目数量数百个。

这一热潮可以追溯到2016年。面对越来越严重的大城市病和“城镇空心化”问题，国家率先发文，计划到2020年培育1000个小镇。随着政策快速落地，小镇数量快速上升，开发者们却面临着同样的困惑——到底要做怎样的小镇？小镇应该怎么做？

有咨询机构认为，当前的小镇项目可细分为四种：以碧桂园为代表的科技小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇，以华侨城为代表的文旅小镇，以华夏幸福为代表的产业小镇。

四种小镇的开发模式各有异同。以碧桂园的科技为例，经过两年探索期，一套产城逻辑逐步成型。以新兴科技产业为媒，寻找地价级差，完善生活配套，形成招商、资本、运营服务“三驾马车”，它们能否为传统房企释放新的商业价值？

1800个“造血细胞”

2016年，碧桂园年销售业绩实现了120%的大幅增长，以黑马之姿跻身三千亿俱乐部，一举迈入全国地产三强。同一年，碧桂园发布“产城融合战略”，计划五年内投资一千亿打造科技小镇。

这既是对国家号召的响应，也可以理解为一个房企在烈火烹油之时，对未来利润增长点的探索。

“深圳的成功是因为科技，但他们房子太贵了。我们想在深圳旁边建一个科技的城，有很高的品质，房价只有一线城市的1/3。”杨国强的初步构想，最终细化成聚焦全球优质科技产业资源，产城融合、以人为本、宜业宜居的智慧型新城。

碧桂园以大盘起家，过去也在“造城”，但其本质都是小概念的生活社区，与科技小镇有本质区别。要造科技之城，首先要解决招商问题。这正是拉动小镇发展的“三驾马车”之首。

刚刚开园的惠州潼湖科技小镇，是管窥碧桂园小镇招商思路的一个样本。

潼湖小镇，被定义为世界级的物联网和智能控制产业基地、深圳创新产业外溢的主要承接区、惠州产业升级的重要引擎。按照碧桂园设想，每座科技小镇都要有1-2家大企业当龙头，带动上下游企业聚集，最终每座小镇都要形成自己的核心产业。在潼湖，全球科技巨头思科是“一号企业”。另有浪潮集团、李开复创新工场等知名企业和机构，还有英唐智控、华力特电气、客如云等20多个行业新秀。

据了解，产城融合战略公布两年来，碧桂园已落地30多个项目，总共汇聚1900多家企业，其中世界500强50多家。除了思科，还有富士康、美的、百度、腾讯等产业巨头。无论是潼湖还是其他小镇，入驻企业基本都呈现出“1-2个行业巨头+N个龙头企业+N个关联企业”的模式特点。三者相互串联，形成了每个小镇的独家“朋友圈”。

运营+资金 企业成本节约1/3

运营服务，是碧桂园小镇的第二架“马车”，也是产城融合公认的痛点。

“你把企业招到小镇来，得留住他们，让他们创造产值。只会招商的平台是失败的。”在一次小镇开发论坛中，有与会开发商如是说。

碧桂园的解决方案是，产业先行，配套为产业服务。引入和扶持全产业链，帮助入驻企业寻找资源、扩大市场；提供金融服务、技术服务、政府服务等资源的对接；提供人才公寓、教育、就医、商业等生活配套；甚至可以把办公用品都配备好，让科技企业实现“轻资产”入园。

除此之外，还要给企业找钱，这也是小镇的“第三架马车”。碧桂园将至少投入20亿元，联手红杉资本、天图资本、创新工场等投资机构，以及思科等产业龙头，共同设立百亿级别的科技小镇产业基金，为企业提供全周期金融服务和成长辅导，定向投资其中较有成长性的企业。碧桂园第二大股东平安银行，也会提供股权融资、互联网金融、资产管理等服务。

简而言之，一切都是为了给企业降低成本。以潼湖小镇为例，碧桂园方面介绍，通过小镇的用地、人才、科技、采购、金融等资源，企业成本比在深圳节约至少1/3。

对科技小镇，碧桂园充满耐心，直言“不为赚快钱”，希望透过5年的投资换取更长远的未来。

“头号项目”正式亮相

上述“三匹马车”能否拉动碧桂园的产城雄心？作为碧桂园首个对外亮相的产城项目，潼湖科技小镇的答案至关重要。

9月28日，潼湖小镇正式开放，并迎来了第一批科技创新企业。该项目占地8平方公里，将沿综合科技发展带分三大科技产业组团。东部组团以“智慧城市+科技服务”为核心，打造多功能智慧产业基地；中部组团以“智能制造+智能控制”为核心，打造以创新为核心的智能制造平台；西部组团以“物联网+大数据”为核心，形成高新技术研发制造产业基地。

今年7月初的百度AI开发者大会上，潼湖科技小镇成为全球第一款量产无人驾驶汽车“Apollo”落地运营的场所，也是全球第一个真正运营无人车的小镇及园区。在大会介绍无人车应用场景时，碧桂园集团是唯一一家亮相的企业。

智慧交通被视为潼湖科技小镇的核心竞争力。无人驾驶仅是潼湖科技小镇智慧化立体交通体系的其中一环。未来，这里将实现人、车、物无缝对接。

与此同时，广州思科智慧城、增城科技小镇都在快速建设当中，而碧桂园的“小镇雄心”还在不断外拓。接下来，碧桂园的目标是在国内布局100个项目，实现环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈的全布局。