万科喊“活下去” 房地产市场凛冬将至

金九银十，传统的楼市销售旺季。而万科一则“活下去”的秋季例会标语，却让整个地产行业都感到了萧瑟的秋意。

这一句“活下去”，让地产同行闻之瑟瑟发抖，让吃瓜群众惊呼“万科咋了”。然而，年初的时候，房地产还是A股最牛的板块，万科勇夺全球房企市值冠军。

怎么忽然之间，“地主家就没有余粮了”呢？

大地主变成了大金主

万科的惊人之语，是说给谁听的？反正万科账上的钱还多着呢。

从现金流来看，万科2018年上半年的货币资金有1595亿元，而一年内到期的长短期负债总和不足610亿元。2017年底时，万科的货币资金曾高达1747亿元，比2016年底多了1倍，比2015年底多了2.2倍。就算未来一年一分钱也融不到，万科的经营也不会受到影响。

从销售业绩来看，2018年万科的业绩规模增速出现放缓。上半年累计实现销售金额3046.6亿元，销售面积2605.9万平方米，分别同比增长10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速显著下降，与今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。

与此同时，万科的盈利增速也出现了下滑。2018年上半年，万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%，实现归母净利润91.2亿元，同比增长24.94%。而万科去年中报的净利润增幅是36.47%。

一方面是经营业绩增速下滑，一方面是手持巨资枕戈待旦。万科的这一幕，跟2014年时何其相似。

2014年6月，人民日报刊登了时任万科总裁郁亮的文章《楼市进入白银时代》，提出中国地产将从高速发展的黄金时代，进入增速放慢、龙头房企提升市场占有率的白银时代。根据2014年年报，万科当年的营收增速为8.1%，净利润增速仅为4.15%。而其经营现金流为417亿元，账上现金高达627亿元，可谓粮草充足。

但万科的判断出现了偏差，在同样的时间点上，恒大、碧桂园等公司加大杠杆拿地，短短几年就迎头赶上了万科。在近两三年里，万科仍保持在房企第一梯队，但已不再是销售额第一。

2018年前8月千亿房企已达13家

数据来源：克而瑞研究中心

就在9月底这场因为“活下去”而刷屏的万科秋季例会上，万科董事会主席郁亮指出，尽管万科在2012年就判断行业进入“白银时代”，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。“今天，我们可以说转折实实在在到来了”。

房地产市场凛冬将至

一叶知秋。

与2014年相似的不只是万科的经营数据，还有大规模的土地流拍数据。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。上一次如此大规模的土地流拍，正是在2014年。

更严重的，是房企的债务重压。据恒大研究院数据，只算2018年下半年到2020年这三年，房企集中兑付的有息债务规模就高达14.9万亿元，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿元。房企未来四年的总债务，相当于我国GDP的四分之一。

房地产本就是高负债行业，但楼市周期不同，资产负债率带来的影响天差地别。上行期的债务扩张，是弯道超车的大杀器，下行期的债务扩张，则是自己给自己埋地雷。

从净负债率来看，万科在2017年的净负债率低至8.8%，已经接近2014年的5.4%。今年上半年，在规模扩张的需求下，万科适当提升了杠杆水平，而恒大、融创、绿地等此前负债率较高的房企则出现了显著的降负债效果。

偿债高峰来临，现金流就是一切。

房企正面临越来越严重的现金流压力。一方面是融资渠道全部受限，从银行开发贷到房企股权融资，再到公司债以及信托融资，房企几乎失去了所有的便捷融资来源。另一方面，房企资金回笼的速度全面放缓。郁亮给万科定下的目标是，2018年坚决完成6300亿元年度回款，而目前完成还不到一半。

近期，碧桂园称将会对部分去化不佳、未达正负零的项目减少开工；恒大则吹响了降价打折的号角；万科厦门的别墅楼盘降价近50%出售，全网疯传。“为了回款，为了现金流，适当降价并不是坏事。”一名房企策略分析师说。

降价促销，或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企，保命最重要。万科所说的“活下去”，似乎更像是说给中小房企听的，看看谁先活不下去？

2017年以来，楼市调控前所未有，四年前场景重现。当时，依靠涨价去库存和棚改货币化，房地产市场硬生生地拔出了泥淖。这一次，会不会重现？