楼市调控进入博弈平衡期 政策平滑市场过度波动

楼市调控进入博弈平衡期 多方政策平滑市场过度波动

本报记者 张晓玲 实习生 林诗苑 广州报道

导读

在不到一个月内，广州、厦门、杭州三个极具代表性的城市，依次释放出“放宽落户门槛”、“加大人才引进力度”的信号。从中央到地方，政策正从多维度平衡市场，调控进入了一个博弈平衡期，防止房价过快上涨，也防止房价大幅下跌。

刚刚过去的国庆长假，房地产市场一片冷清，降价现象在多个城市蔓延。

另一方面，在不到一个月内，广州、厦门、杭州三个极具代表性的城市，依次释放出“放宽落户门槛”、“加大人才引进力度”的信号。

这并非偶然。自三季度以来，这三个城市的房地产市场，已率先下跌，尤其是厦门，房价和地价都出现了实质性下跌。

房地产商和中介机构纷纷裁员、降价，以备过冬。业内人士表示，部分城市的这一系列动作，意在刺激日益下滑的楼市，避免楼市过冷。

整体上看，自去年3·17调控以来持续收紧的限制性政策，已经产生了明显的效果，在房地产调控因城施策的基调下，部分城市有平滑市场过度波动的政策冲动。

楼市开始下行

10月8日，杭州官方发布新落户政策，通过投靠迁移方式落户将被放宽。

此前，广州落户政策也悄悄松动，缴纳社保时间缩短，入户申报简化；厦门将居住证年限从8年降至5年，8年来首次放宽落户岛内的条件。

政策调整背后，是房地产市场的冷清。

从市场数据来看，前述三个城市的共同特点是：近期楼市偏冷，甚至出现较大幅度下跌。

通过放宽落户政策，增加人口的方式，可以刺激经济增长，尤其是稳定楼市。厦门是今年以来降温最快最猛的二线城市。9月，在缓慢下行了几个月后，厦门一手房的价格战一触即发。万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡，最新推出107套特价别墅，原来精装500万，现毛坯中间套一口价278万，降幅在30%以上。

融创中国厦门大同府近期开盘，预售信息显示价格在28913-42449元/㎡之间，而开盘最低价在25000多元/㎡。

杭州是另一个明显降温的准一线城市。9月二手房成交量环比8月大跌32%，创六个月来新低；二手房均价为33804元/平方米，环比微升0.04%。

据房天下数据显示，9月广州二手房均价33651元/平方米，环比下跌1.06%；二手房成交量5310套，环比下跌28.42%，实现进入5月以来的4连跌。

广州中原研究发展部数据显示，国庆期间，广州有4成左右的楼盘出现价格让利，让利幅度在4-7%左右，项目大多采取“特价房”、“一口价”的形式进行让利。

此外，即使是深圳这个房价最为坚挺的一线城市也不例外，出现了较为明显的价量齐跌。

乐有家研究中心数据监测显示，9月单月深圳全市网签2248套一手住宅，环比下跌近4成。一手住宅网签均价三连跌，9月跌至近6月全市一手住宅网签均价最低谷，网签均价54080元/㎡，环比下跌0.02%。

9月单月深圳二手住宅过户量也大幅下降，创近6月新低。据乐有家研究中心数据显示，9月深圳二手住宅过户4952套，环比下跌31.3%，成交均价54937元/㎡，环比下跌0.01%。

整体来看，中金公司数据显示，9月，其监测的60个城市新房销售面积环比仅增长1%，显著低于历史环比增长8%的水平；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

并且，这份“凉”度持续到十月仍没有回升的迹象，楼市“金九银十”落空。

华创证券监测数据显示，9月29日至10月5日，49个重点城市新房合计成交322.8万平米，环比下降38.9%；10月截至上周一手房合计成交102.2万平米，较9月同期环比下降75.4%。

华创证券分析师袁豪认为，综合考虑上个月楼市成交成色不足，以及三四线城市草根调研反馈，总体反映近期楼市成交正逐步走弱，其中一二线城市仍相对好于三四线。

悲观的氛围开始弥漫。国庆长假前，万科内部会议主题为“活下去”，引发行业极大关注和讨论。在此前，部分房企如华夏幸福、绿地、泰禾等已纷纷进行裁员瘦身。

防止大涨大跌

中原地产首席分析师张大伟认为，一定程度上，市场的博弈就是情绪的博弈，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快；过去几年的房地产市场是投资型市场，一旦出现拐点，便很难控速。未来市场有失速的风险。

进入10月，多重因素正影响房价和房地产市场的走势，调控政策在防止上涨和大跌之间，寻找着平衡。

从2016年的930新政至今，房地产市场经历了漫长的调控，在今年的8月份开始进入下行通道，房企降价和业主维权伴随出现，发出了明确的调整信号。

国庆前，恒大推出国内全部楼盘8.9折，若将全部优惠叠加，最低可至7.4折，促销力度更胜于今年2月份的8.8折。此外，泰禾的合肥院子每平方米降价数千元促销，碧桂园部分项目也优惠8折。

去库存的刺激政策也在逐渐退出。10月8日，国务院提出对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

与此同时，对楼市有利的政策和措施也在相继推出，与上述政策形成了对冲。

10月7日，央行宣布降准。长江证券分析师申思聪认为，降准有助于改善市场流动性现状，对于房地产板块预期及基本面或产生积极作用。

而广州、厦门、杭州三个热点城市相继放宽落户政策，有业内人士也将其视作是对过往严厉调控政策的平衡。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各地对落户政策细节的修正后，起到变相打开限购缺口的效应，市场交易会有所反弹。

多位业内人士表示，从中央到地方，政策正从多维度平衡市场，与持续严厉的措施相比，调控进入了一个博弈平衡期，防止房价过快上涨，也防止房价大幅下跌。

东兴证券分析师郑闵钢认为，以往降准与楼市有较为明显的正相关性，但本次降准对房地产的影响不宜过分期待。原因是，以往货币放松多数有调控政策放松的影响，而本次货币放松的同时调控政策持续高压，对于地产的影响仍然有待观察。

从现阶段来看，业内人士倾向于认为，房地产市场的资金端管控较为严格，土地市场降温明显，销售层面的去化率开始回落，短期内基本面或仍将趋于下行。