开发商调整策略 穗楼市对"黄金周"依赖开始减少

（原标题：广州楼市开始减少对“黄金周”依赖）

南沙楼盘

今年“十一”南沙推货最积极,市场整体价格平稳

转眼“金九银十”已过半,继9月份广州全市一手住宅以11335套、共计120.56万平方米的网签成交量创下今年以来的新高,以98.94万平方米新批预售面积成为今年第三供应高位后,10月的市场情况更是引人关注。

那么步入“银十”,今年十一“黄金周”开场如何?据统计,十一期间广州全市一手住宅推货以南沙区最多,东部的黄埔区和增城区则稍显逊色。虽然全市一手住宅整体的推货量及新增供应同比去年均有所减少,不过网签成交情况则有所上扬。

供应

全市推货量同比降一成

据广州中原研究发展部监测,今年十一“黄金周”期间,广州全市11区共有17个一手楼盘开盘或加推,相比今年“五一”假期的21盘及去年“十一”假期的22盘均有所减少,而实际开盘或加推货量共1904套左右,与去年同期相比下跌10%。

分区域情况看,广州南沙区以764套的货量成为广州全市的“推货王”,占广州全市推货总量的40%,以197.3%的同比增幅成为今年十一“黄金周”广州同比增幅最大的外围区;其次是广州黄埔区,有300套推货,但同比却下降了59.9%;广州“东大仓”增城区在这个“黄金周”表现也较为平淡,推货量仅250套,与广州荔湾区持平,同比更是下降了59.7%。此外,广州白云区十一期间推货达180套,而广州的天河区、海珠区以及花都区等均不足百套。

记者了解到,广州十一的“推货王”南沙区在假期期间,多个项目均有加推,如阳光城丽景湾、越秀滨海新城等均推出过百套单位,吸引了不少刚需买家,还有万科海上明月等全新盘也以区域市场内偏少的小户型产品引起了关注。

抢跑

开发商抓紧机会提前开盘

广州中原研究发展部分析指出,今年国庆期间开盘、推货减少一定程度上受此前新批预售量减少影响。数据显示,今年“十一”假期前两周广州全市新批住宅5902套,同比减少20%,其中对市场影响最大的莫过于增城和黄埔两大“货仓”供应能力减弱。例如广州黄埔区,“十一”假期前两周新批预售近610套,同比下跌近6成,像此前区域内一手供应的主力板块中新知识城,大部分项目陆续进入下一阶段建设,供应能力减弱,目前除龙湖双珑原著等个别项目外,其余基本以在售本期尾货为主,区域下半年供应、成交能力均受到一定影响。

记者也观察到,黄埔区“十一”前后主要依靠实地·常春藤、越秀保利爱特城、万科里享家等几个大盘在“撑市”,此前的一些热门楼盘像佳兆业城市广场、万科幸福誉等已进入清售尾货阶段,而一些已面市全新盘则尚未正式开盘。

除全市新增供应较少外,广州中原研究发展部还认为,“十一”期间推货受部分开发商“抢跑”以及大部分项目开始减少对“黄金周”的依赖有关。一方面,已近“年关”,买家入市步伐逐渐加快,开发商抓紧机会、提前开盘,以满足市场需求;另一方面,受假期买家出游、返乡等影响,房企和买家对“楼市黄金周”的态度都在发生变化。

网签

房企调整销售策略 成交上扬

不过,不同于推货和供应量减少,在刚刚过去的“十一”黄金周,广州全市一手住宅网签成交量则呈现上升趋势,网签成交套数和面积同比均有明显增加。

据网易房产数据中心监控阳光家缘数据,刚刚过去的10月1日-10月7日,广州全市一手楼网签成交达656套,同比2017年十一假期的485套增加了171套,同比上升35.26%;其中,外围五郊区依然是成交主力,共计成交453套,增城区以267套夺得全市“销冠”,中心六区则成交203套,越秀区仅有1套,成为全市网签成交套数最少的区域。

再看面积方面,网易房产数据中心数据显示,今年10月1日-10月7日广州全市一手住宅共网签成交67217平方米,与去年同期的的47980平方米相比增加了19237平方米,同比上升40.09%;其中,外围五郊区共成交46675平方米,是中心六区20542平方米成交量的两倍有余。

不过记者也了解到,由于网签与市场实际成交情况存在时间差,所以录得的是“十一”期间的网签数据基本为9月份乃至更早前的成交单位,因此网签成交量上升一方面与网签放量有关,一方面也与此前不少楼盘推出优惠让利、部分楼盘回归“单合同”等销售策略调整而带动成交有关。由于备案价调整、相关部门严打等原因,据不完全统计,截至9月份,广州全市有约40个楼盘执行“单合同”销售,其中大部分集中在增城区、花都区等外围区,不少买家首付压力有所减轻,积极入市。广州中原研究发展部也指出,对于项目而言,以指导价格作为标准合理定价可提高成交效率,合理的指导价格对市场买卖双方均起到积极的作用,其“引导市场,规范价格”的重要性亦越来越得到体现。

此外,记者也观察到,今年下半年以来,一些开发商出于回款压力,以价换量,开始冲刺年底目标,推出了“特价房”“一口价单位”、首付分期等优惠让利措施,其中不乏中心区及外围南沙区多个热门板块的项目,尤其是“金九”以来,传统楼市销售旺季促使开发商加紧推货,结合部分优惠,吸引了不少此前观望已久的买家入市。

调研

整体价格依然保持平稳

虽然下半年以来广州楼市出现了部分优惠让利,但从整体情况看,价格方面依然保持平稳。“十一”期间,广州中原研究发展部针对性调研了全市42个一手住宅项目显示,与3个月前对比出现价格让利的项目有17个,主要让利幅度集中在4%-7%,而与最近3个月持平(或变化幅度低于1%)的项目有25个,占调研总量的60%,可见目前大部分项目依然保持价格平稳。

根据调研,“十一”期间的广州市场出现的让利项目普遍采取“特价房”的方式进行让利,多处于区位条件相对一般的楼栋、朝向,例如在广州黄埔区知识城、增城区朱村等主打“地铁通勤”的板块,采取特价房优惠的项目楼栋普遍存在距离地铁较远的特征。另一方面,让利也集中在市场竞争较激烈的板块,广州中原研究发展部认为,对于买家而言,四季度可重点关注如南沙黄阁、金洲、荔湾广钢、增城朱村等一手项目集中板块,预期这些板块部分项目优惠活动仍将持续。

此外,广州中原研究发展部也表示,大部分项目以推出少量特价单位吸引买家眼球,促销活动仅限于小范围,并以刺激成交、试探行情、提高项目在板块中的竞争力为主要目的,且“十一”调研期间暂未发现项目出现整体降价现象。