地产信贷投放回暖 房企融资进一步分化

中国人民银行日前公布的数据显示，截至今年三季度末，人民币房地产贷款同比增长20.4%，增速与上季末持平。在政策性住房建设不断加快以及开发贷款提取的滞后效应带动下，开发贷款成为房地产贷款市场的亮点之一，继续呈现较快增长态势。三季度末，房地产开发贷款同比增长24.5%，较去年同期增加9.44个百分点。

交通银行金融研究中心预计，未来随着棚改货币化政策调整的效果逐步显现，房地产开发投资将受到一定影响，进而对房地产贷款和房地产开发贷款的增长形成一定的制约。同时，开发商的融资能力进一步分化：大型房企的融资实力仍旧强劲，中小企业融资难更显著。

地产信贷投放回暖

今年第三季度，受降准等货币政策的影响，金融机构加大了信贷投放。人民银行公布的数据显示，本外币非金融企业及机关团体贷款余额88.07万亿元，同比增长10.0%，增速比上季末高0.7个百分点。三季度末，房地产开发贷款同比增长24.5%，较去年同期增加9.44个百分点。

上海市场的情况与全国一致。人民银行上海总部的数据显示，前三季度上海金融机构新增境内非金融企业本外币贷款投向房地产业和建筑业的贷款分别增加1196.64亿元和317.27亿元，同比分别多增320.57亿元和258.96亿元；投向制造业、交运仓储邮政业和租赁商务业的贷款分别增加297.95亿元、277.64亿元和248.02亿元，同比分别少增110.59亿元、225.22亿元和1198.13亿元。

前三季度上海市本外币房地产开发贷款增加696.57亿元，同比多增129.21亿元。按贷款投向分，本外币住房开发贷款和商业用房开发贷款分别增加384.21亿元和341.75亿元，同比分别少增92.14亿元和多增43.92亿元；保障性住房开发贷款增加166.22亿元，同比多增2.75亿元。9月末，保障性住房开发贷款余额同比增长22.6%，增速同比上升1.6个百分点。

同时，三季度末人民币个人住房贷款增速继续较上季末下降0.7个百分点，比去年同期回落8.3个百分点，下降趋势已经形成。不过，交行金融研究中心认为，受住房和土地供应结构调整，推进棚改货币化安置，以及人才引进等多项政策的刺激，未来房地产市场将表现出一定的韧性，有利于个人住房贷款在平稳中有序发展。

上海市场上，今年第三季度个人房贷回暖比较明显。前三季度上海市本外币个人住房贷款新增462.85亿元，同比少增1016.48亿元；其中第三季度新增187.82亿元，环比多增43.64亿元，同比少增102.27亿元。

房企仍缺钱

虽然信贷投放有所回暖，但房产开发商的资金“饥渴”仍难解除。

国家统计局日前披露的2018年1-9月份房地产开发企业到位资金情况显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。

上海中原地产市场分析师卢文曦称：“上述数据很说明问题了：贷款速度放缓，房产商主要还是靠自救。自救的主要方式就是卖房。”

开发商的融资能力也进一步分化：大型房企的融资实力仍旧强劲。据克而瑞数据，今年1-9月，行业排名前十的房企融资额为1655亿元，同比减少27%，若是剔除中国恒大（港股03333）的影响，其余前10强房企的融资额同比增长14.4%，在融资收紧的情况还是有充足的融资实力。排名前11-30强的房企整体融资额高达3941亿元，同比减少0.58%，平均融资额达197亿元，是融资最多的一个梯队，这些房企目前大多处于规模再增长的阶段，资金需求强烈，但在目前情况下，融资压力有所增加。前50之后的企业平均融资规模47亿元，明显低于其他梯队企业，虽然同比增长率较高，但是增量有限，且增幅不断在收窄，该梯队企业上半年的融资额同比增加近23%，进入第三季度则同比基本持平，下半年以来前50强之后有发债的企业只有5家，中小企业融资难问题更加显著。