期待中的金九银十并没有出现，反而是城区市场从9月中旬之后持续走低。近期多个售楼现场的反馈显示，客户上门到访量锐减，购房者的心态翻转明显，观望情绪浓郁，成交走低。
为应对这种现象，部分企业开始使用员工折、低首付、一口价、特价房等方式促销，促销方式不再像此前一样遮遮掩掩。与此同时，还批量使用联动，提高联动佣金点数。
业界观察人士指出，核心原因在于购房者信心受挫，降价意味着楼市此前两年的上扬期暂时告一段落，惠州市场可能进入相对的横盘期。
开发商
A 热销盘让利 员工打9 .4折
没想到惠州楼市持续两年的上扬期，以某楼盘的降价作为阶段性终点。
近期，一份“双十一购房节特惠，请各位同志做好抢房准备”的文件引发行业热议。该文件显示，员工价9.4折，9888元/平方米起买水岸收官大作，8期1-4号楼91-142平方米江景双园臻品，但仅限员工和老业主购买。
该楼盘销售相关负责人证实，通知真实有效，“我们是回馈老业主和员工，也可以理解成价格上的让利，因为我们一直是热销盘。”
南都记者获悉，此前该楼盘在售的8期铂悦湾备案价为12000元，现在9.4折优惠后，等于让利了6个点。
惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建峰评论称，此前，更多开发商遮遮掩掩，通过送物业费或者礼品家电等方式进行折扣输出，但是作为城区刚需的标杆盘、一直旺销的领头羊直接针对老业主和员工的降价促销，开启了整个城区降价优惠的先河。
B 开发商垫首付10万即买别墅
如果说标志性大盘的优惠直接宣告了惠州此前两年连续上扬期的结束，那其他楼盘的各种不同类型的赤裸裸的优惠，则显示出市场正在发生不可预测的变化。
某温泉项目，近期也宣布10万即可买别墅。中介的朋友圈信息显示，最后50个名额，8.5折巨惠，10年免单泡温泉。拥有洲际度假酒店的该温泉项目拥有惠州最优质的温泉之一。一位联动的营业经理表示，实际上这也是垫首付，希望通过这样来撬动客户。
低首付买别墅的项目还有位于小金口的一个项目，其宣传海报显示，“带你重回5年前的房价，38万即可购买大别墅”。
参与项目联动的惠州五东联动总经理黄华称，这也是垫首付，实际上是开发商垫一半，还有38万首付款，只要在约定的一年内还清就可以。
C 总价减10万元
10年车位使用权
除了低首付之外，其他更直接的就是直接减总价。以几万抵几万，一口价、特价房的方式出现。11月10日开盘的中骏雍景湾项目，即将加推的96-116平方米的新单位，申请了60套3万抵13万的优惠，等于总价减10万元。
新力城近期的折扣方式为9.9折、或者10年物业管理费、10年车位使用权、十一件家电大礼包四选一。江北的东江湾项目在售的47-77平方米成品公寓，也推出10套特价房，都有1000元/平方米的降幅。位于惠博大道附近的深惠颐景园在售的22栋推出了10套特价房，同一片区的星岸城推出10套特价房，最低单价6888元。
客户
客户到访量下滑 热销盘也遇冷
十一小长假过后，惠州楼市并没有走出小长假的低潮期，行业期待的金九银十并没有如期出现。11月之后市场开始骤然出现变化，城区多个此前顺销旺销的楼盘，开始高调宣布启动中介联动带客。
惠州五东联动的总经理黄华在受访时表示，现在开发商面对的最大问题即是抢夺客户的压力，现在上门量非常少，不用联动很多项目都没客，“连城区的标志性大盘都用联动带客了，这是一个明显的信号。他们以前是不愁卖的，现在联动费用是18000元一套。”
黄华说，去年基本不用联动，要用也是一个点佣金，现在住宅基本是2到4个点佣金，商铺更高，能到6到7个点，“即便用联动效果也很不好。”
位于三环东路的一项目营销经理称，现在客户不上门看了，上周7天一共来了11批客“这是春节之后最低的。”
惠州天策行总经理李建峰说，其最近操盘的山与先生项目也遇到了同样的问题，上客量严重下滑，“我们使用了3个电商平台，3家分销渠道，还有自己20多人的自拓团队，我们也在逼联动平台上客。”
惠湾市场此前很久没有过的前佣金也开始重现市场。世联行惠湾片区总经理程笑说，某楼盘现在开始搞前佣，客户下定即可拿走全部佣金，这也是在市场下行时期的非常手段，即鼓励中介的积极性带客，因为投资客都绝迹了。
程笑在谈及近期的市场变化时，表示不是一般的差，而是非常差，“在大亚湾西区有个项目，开盘联动会上，联动只成交了11套，其他都是靠员工和老板的朋友购买。大亚湾中心区一个此前的热销盘，近期推了一栋楼，一周才卖了不到20套。现在的客户很难上门，上门了看看，说再商量，就是不买，决策周期变得很长。”
业内
未来两月打折和促销会更多
种种迹象显示，当下的市场和7月之前的市场相比有了明显的变化，即客户进入深度观望期。这是两方面原因决定的，一方面是开发商到了批量出货周期，另外一方面原因则是当前的限价和信贷没有放松迹象，导致购房者对后市的信心不足。
此前在惠博大道一项目登记过的刘先生在受访时表示，现在不着急了，上半年找人弄个号都要费很大的劲，“现在销售顾问天天打电话，我觉得这市场短时间没有变化，等看到价格合适的项目再说，不着急。”
城区某热销盘的营销负责人表示，让利打折后，上客量有明显增加，“近期登记了几百批了。”惠博大道附近一项目的营销负责人也表示，以前都是按照备案价来卖，现在价格上通过每周特价房的形式和一口价的方式，持续强化，还是有效果。
惠州五东联动总经理黄华预计，购房者的观望情绪浓烈，预计在12月这种打折和促销的力度会更猛烈，“年底了，上市公司要完成任务、中小房企要回款。”
实际上惠州城区当前的楼市现实，是和整个惠州的楼市大环境相关的。
惠州天策行总经理李建峰解释，现在我们看到的是惠州的市场开始下行，实际上在8月份之后，批量的外省客户撤退之后，大亚湾市场遇冷，随着暑期的结束，海边还是遇冷。9月份，投资客以及外省客撤退的效应开始传导到大亚湾，9月份之后，城区开始遇冷。
李建峰称，现在开发商感觉到压力来了。惠城持续近两年的楼市上扬期已经走到头，很多看房客，光看就是不买，牛市结束了，以降价、打折为代表的行为预示着市场可能将会将入横盘期，“客户量减少，刚需变得犹豫，投资客退场，开发商降价促销，购房者可选房源更多，预计越靠近12月，资金越紧张，出货量大的公司，打折将成为常态化，到了1月份，打折都没用了。”
数据
●截至9月底，市区新建商品房库存35094套升至近一年次高点，库存面积407 .69万平方米，重回400万平方米大关。
如果按照今年上半年惠州市区新建商品房月均消化65 .7万平方米来计算的话，市区新建商品房库存量需要6 .2个月能消化完毕。
●今年三季度，惠州市区(不含大亚湾，下同)新建商品住宅成交套数分别是5677、5301和5244套，总体维持在月均5000套以上的高位，销量同比增速分别是59 .4%、8 .2%和8 .2%，增速放缓；环比降幅分别是21 .3%、6 .6%和1 .1%，降幅有所收窄。
●9月成交价格环比微涨，但因开发商进入年底回款期，存在促销心理，部分楼盘备案价已开始向下松动，环比指数上涨乏力，涨幅收窄。惠州调查队分析预计四季度房价环比指数仍可能进一步回落。
本文来源：南方都市报
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