楼市冷淡 珠江新城二手也扛不住急售业主降价8%
广州亚运会后成功上位CBD的珠江新城,早已是豪宅的集中营,10万+元/平豪宅遍地。近几年,随着板块的开发成熟,新房供应接近尾声,房价自然一路高走,置业门槛非一般的高。
目前板块在售的新房情况,是这样子的。
▲珠江新城在售新房报价(数据来源:网易房产)
珠江新城新房门槛之高,吓坏不少围观的网友。可以说,就算中了彩票,也未必买得起这些新房。
那么二手市场呢?会否有笋盘?
熟知珠江新城板块的置业经理告诉买买君,他们习惯地把珠江新城分为西区、中区和东区。西区开发最早,商住规划混合,人员也比较繁杂;中区在花城广场两侧,居住环境旺中带静;东区尤其是珠江公园一带,纯住宅小区较多,环境较清幽,普遍楼龄较新,房价更高。
笋盘不好说,但整个板块的房价“低谷”主要集中在板块的“边缘”,西边临近广州大道一带的单体楼、商住混用的小区,二手放盘价低至5.5万元/平起,东边临近黄埔大道的楼龄较老的小区二手放盘价有6万元/平起。
▲珠江新城简略分区图
这些小区的硬伤都比较明显,交通噪音比较大,居住舒适程度打折,物管服务比较差,大部分是早起珠江新城的投资客拥有的物业,很少用于自住。尽管这些都是板块的价格低谷,但交投并不算旺盛。
为什么?
因为如今这里的主流买家都是以自住为目的。
从置业群体看,基本来珠江新城置业的买家都是“实力型改善买家”,他们不仅预算高,支付能力强,并且对产品有较高的要求,宁可多花一点钱买个好房子。楼市政策对他们的影响,可能就是在名额上的限制,其他问题都基本有办法可以解决。
列举一个典型的例子,近期,某优质楼盘一套二手房放盘单价约9.5万元/平,被意向买家看了一波后,最终以10万元/平成交。在如今楼市相对冷清的行情,能溢价成交的单位确实不多,好单位的抢手程度可见一斑。
不过,莫慌,随着年底置换高峰来临,珠江新城的二手房也有一些松动。重点要紧盯“急售”的卖家。这里卖家的心态非常强硬,除非有急切的换房需求,不会轻易降价。
如近期有一西区楼盘业主急于把原来的两房置换成三房,其87平的两房放盘价750万,两个月后降至690万元后立马成交,降价幅度约8%。
接近700万的总价买个CBD两房,买买君真的觉得“有钱”“任性”。当然,在珠江新城不乏更“任性”的买家。事实上,这里的二手房最活跃的约为7万元/平左右的房子,以及总价范围约800万-1000万元/套之间的三房。大部分买家都需要“以房换房”。
预算有限,又想任性地住进珠江新城,享受别人“羡慕的眼光”,需要多少预算?买买君来支招了。
占地6.19平方公里的珠江新城,交通网络发达,地铁五号线、三号线、APM贯穿东西南北,主要公建配套都在中轴花城广场周边,无论是住东区、中区还是西区,其实都是触手可及的配套。
生活氛围方面,西区开发最早,并且写字楼林立,会更加热闹;中区位置最好,高端商业配套最集中;东区配套确实相对一般,不过胜在楼龄新,环境清幽,居住的私密性体验会更佳。
每个区都有各自的优势,不过如果追求“性价比”的话,买买君认为,买家可以从学位配套进行选择,会更容易。比如西区的先烈东路小学,是广东省首批省一级学校,在家长的口碑中会更好。
▲先烈东路小学珠江新城校区
就在先烈东路一路之隔的楼盘,选择也不少。不过由于楼龄、产品设计、物管等方面因素不同,这些小区的差价也比较明显。保利香槟花园的物管严、园林较大,产品设计也比较主流,二手放盘也基本属于西区的“高价”,三房单位放盘价已达10万-12万元/平,周边其他二手房从7万-9万元/平之前还有不少选择。
由于这边二手房基本呈现“户型面积越大,单价越高”的情况,所以置业更推荐选择买个两房“上车”,除非不考虑自住,才推荐考虑小户型。
▲CBD西区学位房推荐
同样与小学一路之隔,与保利香槟花园对望的珠江都荟与广弘天琪,都是楼龄较新,物管靠谱的小区,缺点在于小区规模不大,园林绿化比较少,但是折算单价下来,却有1万+元/平的差价!
▲珠江都荟园林实景
最后,置业经理还提醒,弄清房子的楼龄,买家可以更放心地进行“砍价”。一般而言,珠江新城2000年(建筑年代)左右的二手房放盘价在5万元/平,2010年左右的二手房在7.5万-10万元/平之间,而近几年的次新房,基本上都要9万元/平起步。
目前楼市观望氛围比较浓重,不少卖家都是边卖房边放租,并且放盘比较敢叫“新高价”。置业经理统计了一下,诚心想卖的房子(放盘价比较贴合市场价的单位),仅有两成,业主普遍心态比较强硬,不轻易松口。
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周围区域板块参考(近一周)
周边楼盘参考(近一周)
- 地理位置优越,靠近新城市中轴线;监控系统严密,更有安全感;
- 楼距小,园林小,周边配套不够完善;户型实用率较低,有些还不到七成五。
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