四季度房地产业 增加值增速降至2%创三年来新低

1月22日，国家统计局公布了2018年四季度和全年国内生产总值（以下简称GDP）初步核算结果。按不变价格计算，2018年四季度和全年房地产行业增加值分别增长2%和3.8%，远远低于全国同期GDP6.4%、6.6%的增长速度。

这一增速与国家统计局此前一天公布的2018年房地产开发和销售情况有所差异。2018年全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%；商品房销售额15万亿元，增长12.2%，投资和销售金额都创下历史新高。

分析人士指出，房地产行业增加值统计的是行业净增加值，是衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标，但更多体现行业内部发展状况。房地产行业增加值增速下滑，代表着行业内部的利润率等指标可能出现了明显的下调，行业整体发展压力正在加大。

　增速各行业最低

房地产行业增加值的多项关键增长指标，处在近年来的低位。

根据国家统计局数据，按现价计算，2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元，按不变价计算，比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元，按不变价计算，比上年同期增长2.0%。

横向来看，四季度2.0%的增速为各行业最低。

纵向来看，21世纪经济报道记者对比历史数据发现，2018年以来房地产行业增加值当季同比增速持续下跌，但仍维持在4%左右。四季度增速陡降至2%，也是2015年二季度以来的最低值。从1998年房改以来，2018年全年3.8%的增速，也仅高于2008年、2014年和2015年。

多位受访人士均告诉21世纪经济报道，统计局所统计的数据，是房地产业增加值，指所有从事房地产活动的常住单位在一定时期内新创造的价值。

按照上海市统计局公布的定义解读，房地产业是对房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业的一部分。我国房地产业核算包括四类经济活动：房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动、居民自有住房服务。

在这一口径下，房地产业的增加值，是由房地产开发经营活动增加值、房地产管理活动增加值、房地产经纪与代理活动增加值和居民自有住房虚拟折旧之和组成。其中，房地产业开发经营、管理及经纪代理活动的增加值，是由劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和组成。

“这一口径下的统计范围较小，统计的是行业净增加值，更多反映房地产业发展的内部情况，与房地产投资和销售数据是两个概念。”中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞向21世纪经济报道表示，“从现有数据来看，房地产业发展的内部压力较大。”

此外，牛凤瑞指出，统计局统计口径下的房地产业，与普通人认为的广义房地产业有所区别，尤其是与建筑业在行业划分上有严格的界限。建筑业不仅包括房屋的建造活动，还包括其他建筑活动，如铁路、公路、港口等建筑，是第二产业的一部分；而房地产业则属于第三产业。

　多重原因致放缓

在销售规模创下历史新高的背景下，房地产行业增加值增速为何下滑？

21世纪经济报道记者从多方了解到，这其中，既有行业发展的因素，也有统计口径的原因。

牛凤瑞指出，在行业增加值的统计当中，薪资和利润往往占据了增加值中比较大的比重，房地产业增加值增速放缓，与行业内部在压力下的调整加速有关。行业总体利润水平下调、工资支出下降等，都有可能造成增速下滑。

“2017年以来各地加强了调控，限购限贷等‘五限’政策频繁在各地落地，这加大了房地产行业发展的外部压力。同时，行业洗牌加速，一些中小房企获利相对困难。另外，近年来地价上涨，企业购置土地支出较大，对利润空间形成挤压。”一家东部房企的高层人士向21世纪经济报道指出了影响增速的三个原因。

而易居研究院副院长杨红旭则表示，从统计口径而言，房地产业增加值包含了租赁市场的代理服务，但由于租赁合同的登记备案体制尚不完备，国家统计局不能完全掌握这部分数据，我国房地产业租赁市场的增加值被严重低估。

另外，根据Wind数据显示，2018年，房地产业对全国GDP增长的贡献率只有3.8%，这也是2016年以来的新低。

不过，多位受访人士均指出，这一数据仅显示了统计局口径下，房地产业对GDP增长的贡献下降，但房地产业与其相关的上下游产业关联度极强，通过拉动相关行业，房地产业对国民经济的巨大影响仍然存在。

杨红旭认为，考虑到2018年全国房地产开发投资额同比增长高达9.5%，新开工面积增幅高达17.2%，对于原材料和建筑业的拉动明显，所以房地产业对经济发展的综合作用，在2018年仍应是正向的。

国家统计局同日公布的数据显示，四季度建筑业增加值达到2.05万亿，同比增长6.1%。

不过，杨红旭预计，在多重因素的影响下，2019年房地产的各项指标都将可能走弱，房地产的投资和销售数据都将比2018年明显下调，房地产业增加值增速可能比2%更低。

但牛凤瑞则指出，2018年底来，个别城市出现了放松房地产调控的举动，虽然房地产行业稳定宏观经济形势的作用依旧存在，但从过往经验来看，不宜再将其作为调节宏观经济的应急工具而使用。