深圳法拍房激增背后：投资客开始离场

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

深圳法拍房正在成为买家新的战场。去年12月刚刚成交的一套位于深圳市南山区深圳湾的御景东方花园191平方米的房源，起拍价为1349万元。由于该小区同样户型挂牌价达到了2200万元，这中间巨大的差价，吸引了290次竞价，最终以2794万元成交，溢价率达到了107.05%。

深圳的购房者素来十分精明，法拍房出现了大量笋盘，吸引了不少购房者关注。市场人士猜测，深圳法拍房整体数量增加，意味着投资客开始离场，但是从长远来看，长期投资价值依然存在。

行情不佳

部分投资客断供

购房者小吴近期十分关注深圳的法拍房，“我看中的那套华侨城的豪宅，正常的200多平方米都要2000多万元一套了，这上边只要1589万元。之前到周边的中介了解过，有的是买家把房本抵押给银行或小额贷款公司，然后资金无法回笼，才不得不拍卖房子。”

中国房地产报记者也到后海片区、蛇口片区的二手房门店了解，的确有业主因为断供而导致手中房产拍卖，“这些业主大部分是投资客，因为民间借贷、商业贷款或者司法没收，资金缺口过大，不得不‘自断手臂’以求存活。”一位中介透露。

这也使得深圳的法拍房数量变相增加。阿里拍卖的数据显示，2018上半年，深圳法拍房数量还保持着不温不火的局面，维持在100~140套之间。8月过后深圳法拍房的数量开始直线增加，有3个月的数量甚至超过了200套。这一势头延续至今年，截至1月23日，已经有184套法拍房，平均每天就增加8套。

此外，诸葛找房联合阿里拍卖市场数据研究报告显示，深圳2018年法拍房的数量也在去年年末达到了一个小高潮，11月成交了161套，12月成交了128套。线上拍卖市场较为火热，去年12月溢价率达到了22.07%。

究其原因，随着深圳楼市调控深入，房地产市场短期预期消极，不少业主手中握有的二手房挂牌价也是一路走低。尤其是投资客，一旦资金成本控制不严，又无法脱手，往往要折戟。

深圳贝壳研究中心数据显示，2018年深圳二手房成交7.3万套，由于政策以及房贷利率影响，去年四季度二手住宅成交量较“7·31”新政前下跌了大约4成，月度平均成交量不足4000套。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“ 因为深圳楼市整体处于收紧状态，买家以观望为主，任何房子的转让周期都变长了，加上银行放贷紧缩，导致投资客出手困难。不过投资客对于深圳楼市长期看好，但要有足够高的资产溢价，持有的时间可能要比较长。”

深圳中原董事总经理郑叔伦也对记者表示，“7·31新政后，楼市下行明显，成交量大幅下滑，客户观望情绪特别明显，买房时更看重价格，一般情况下只有性价比高的房源才能成交。投资客一般是以获利为目标。近两年深圳房价涨幅有限，短期的投资客获利难度大，出手的价格也不会明显低于市场价，出手的难度加大。”

多重打击

投资客开始离场

之所以深圳投资占比高，是因为深圳买家将购房杠杆运用到极致。深圳贝壳研究院数据显示，深圳二手房市场以贷款方式购房的比例2014年为87.3%，2018年已经增加至了92.3%。

中国房地产报记者了解到，除了正规渠道的住房按揭，在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润空间，各银行（特别是中小银行）大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。

尤其是不少买家通过“加按揭”来买房。即有抵押的房产或者正处于按揭状态当中，可以通过“持证二次抵押”先将原来的贷款还清，然后将增值后的房产进行二次抵押，可以获得更多的贷款额度，多贷的钱就可以用于炒房。

此外，还有不少投资客将“高评高贷”玩到极致，一手合同以低价备案，销售时二手房估价又是高价，买家往往能从银行贷出高额资金。不少投资客甚至能做到零首付贷款买房继续投资。

官方曾有数据披露，利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例在5%~10%之间。但是2017年~2018年，进入房地产的资金多重政策进行了严控。

2017年9月，深圳发布《关于加强房产抵押消费贷款及按揭贷款风险控制的通知》，其中消费贷款不能超过5年，包括过去以房本抵押的住房消费贷款，也从30年被压缩为5年；审查中若借款人征信显示近3个月内有消费贷款记录的，认定为首付贷，将拒绝再贷款。

去年3月底，中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划和国土资源委员会联合发文，要求深圳的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致。目的就是压缩“阴阳合同”生存空间，降低金融风险，打击炒房客。

深圳贝壳研究院相关负责人对中国房地产报记者表示：“调控一定程度上提升了置业者的购房成本。尤其是成交业主中持有红本比例下降，房贷余额比上升，这反映了目前业主持有压力增加。“

随着年底不少投资客离场，深圳的投资客占比也开始走低。深圳中原研究中心数据显示，2018年上半年深圳投资客的占比还达到了26%，和2016年、2017年持平，到了2018年年末，深圳投资客的占比已经降到了23%。

断供潮未大规模来临

值得注意的是，虽然深圳投资客开始离场，但是大规模的断供潮并未到来，对于深圳楼市的未来走向，业内依然看好。

何倩茹对中国房地产报记者表示：“从目前观察到的情况看，主要是前期金融杠杆使用得比较高的购房者难以承受每月的月供。他们本来打算短持的，但由于去年房子不好卖，资金链就断了。”

尤其是2018年年底，深圳信贷环境开始逐渐放松。中行、建行、工行、农行四大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%。而北京银行、招商银行等在更早之前就调整房贷利率。

郑叔伦对中国房地产报记者表示，“银行资金虽然紧张，但是还是可以满足房贷的需求，2018年上半年资金虽然紧张，但是楼市有明显的回暖趋势，从10月开始，资金已经渐渐放宽，流动性加大，利率也有放松。”

与此同时，深圳经济发展潜力依然很足，加上粤港澳大湾区等利好不断，吸引了不少人落户深圳。

深圳中原研究中心指出，深圳与其他一线城市相比，落户要求较低，去年上半年进一步放宽了落户条件。深圳还加大了对毕业生落户的补贴，吸引非常多的毕业生落户，深圳户籍人口增长加快。

“深圳房产肯定还是优质标的。虽然目前深圳正处于调整阶段，市场成交量和价格都在下行，但是从长远来看，长期的投资价值依然很高，看好深圳房产的人不在少数。”郑叔伦指出。