百强房企销售额普遍下滑 TOP10门槛降至120亿

百强房企销售额普遍下滑 TOP10门槛降至120亿

■本报记者 李未来 北京报道

经历2018年末的业绩冲刺后，2019年首月房企表现较为平淡。

克而瑞研究数据显示，2019年1月百强房企中超3成权益销售金额同比下滑。万科以481.7亿元销售金额排名第一，碧桂园以460亿元排名第二。前三甲万科、碧桂园、恒大1月的销售额均有同比近三成的下滑程度。

克而瑞研究指出，随着自去年四季度以来市场加速下行回调，叠加春节传统淡季，1月重点城市供应面积环比锐减54%，成交面积亦环比下跌31%。相比2018年同期，供应、成交面积同比分别下降8%和14%。可见，整体市场下行趋势逐月加速。

TOP10门槛下降近30亿元

根据克而瑞发布的榜单，2019年1月TOP100房企销售额均没有超过500亿元，而2018年碧桂园、万科、恒大均超过了600亿元。

2018年1月，全国房企TOP10的门槛是147.7亿元销售额，而2019年1月门槛降低了近30亿元，变为120亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，一线城市楼市成交面积整体环比下降约38%。其中，广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京环比降幅超过40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。

中国指数研究院分析指出，“受春节临近因素影响，房企也逐步放缓推货节奏。随着市场趋稳、消费回归理性，房企从追求规模转换到规模与效益并重，在稳定中谋求长远发展。”

1月份全国30个重点城市整体供应下降明显，合计新增供应1794万平方米，环比腰斩，相较2018年同期下降8%，热点一二线城市推盘均大幅下降。主要在于年初属传统淡季，且市场本身热度下滑，房企推盘意愿不足。

一线城市供应不足百万平方米，北上广深4城环比降幅均超50%，北京甚至整月无推新盘入市。环比来看，除深圳外的北上广3城均不及2018年同期。因此可见，随着市场下行逐步加剧，当前房企面对市场的心态已发生转变，整体供应量维持低位。

二三线城市供应1696万平方米，环比下降50%，同比下降9%。30个重点二三线城市中，仅11城好于去年同期，其余各城供应体量均有不同幅度的下调。尤其是厦门，1月仅极少量岛外项目尾盘加推，供应量低至1万平方米，同环比跌幅均超90%。

和硕机构首席分析师郭毅表示，房企销量下滑一方面是政策因素，随着新的因城施策分类指导，各个地方政府对区域市场调控结果承担主要责任，因此地方政府不会出现盲目无序的大面积政策解绑，楼市成交量很难反弹。从往年来看，一二线城市和二三线城市的热度会有反差，但2019年出现了整体楼市全面稳定的局面。

融资规模加大

销售额下降的同时，房企融资规模却在攀升，融资成本保持在高位。

根据中国指数研究院数据，1月份，房企融资规模近1900亿元；在金融去杠杆、强监管的背景下，房企逐渐进入集中偿债期，企业对资金的需求明显增加。从融资渠道来看，优先票据是房地产企业的首选融资渠道，占当月融资总额的28.8%，平均融资成本为8.53%；超短期融资券1月份融资近200亿元，接近2018年全年的50%，主要用于偿还利息。

另一方面，2018年受限制的海外融资规模创新高。在国内融资环境持续紧张的背景下，房企不断加大海外融资力度，据wind数据显示，1月份房企累计发行21只海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿的规模增长超50%；平均融资成本为9.65%，比去年全年高出2.03个百分点。

中国指数研究院分析指出，“2019年伊始，在业绩压力骤减的背景下，房企推盘力度明显下降，拿地规模收缩，但企业资金压力突出，偿债高峰期到来，房企融资力度明显加大。预计2月份因为春节的原因，房企业绩将不会有太大突破，企业的经营策略也将以稳健经营、谨慎拿地为主，规模大、运营优的企业将继续引领行业的发展。”

郭毅表示，整个地产行业还是头部企业占据大的份额，龙头房企为了保持规模，在拿地和融资方面仍保持很大的热情，随着强者恒强局面的不断深化，出现了一种比较吊诡的局面，一方面企业在融资和拿地方面很活跃，而另一方面出现市场成交企稳甚至走低的状态。