房产投资的主角不再是个人

文/叁里河

如果从房地产投资角度出发，现在商业地产的投资机会更好一些。

受土地市场降温跟融资难，去年房企并购总量缩减，并购频次和并购金额分别下降了近27%和45%，但商业地产在整个并购中的比例却从之前的1.7%上升到11.9％。其中，有万科联合印力、TRIWATER，以80多亿收购凯德20个购物中心，河南新田置业以约20亿元收购华侨城旗下上海浦江O’mall华侨城商业中心，融创、美罗、华凌和盛煦地产拿下上海淮海路商圈内的上海广场，宝能接管上海百联中环二期烂尾项目等。

从并购标的看，去年商业地产领域并购的一大特点是对旧物业的改造，出现这一趋势的主要原因是一线城市核心区商业用地供应的缩减。

根据中指数据显示，全国18年商办土地月均推出面积较17年减少超过10%。自2013年起我国商业用地开始以约18%的年均速度减少供应量，同时商业用房的新开工面积也以约6%的年均幅度缩水，18年1-6月全国商业用房新开工面积9218万平，同比下降更是高达8.4%。

在部分城市仍面临商业地产去库存的压力下，近年来一线城市核心区位已经无商业地块可拍，商业用地供应区域外扩，北京2018年仅有29.8万方的新增商业面积，为近十年来最低。商业地产从增量周期转为存量周期。

与此同时，一线城市核心商业区也普遍进入迭代周期。位于上海南京东路的上海世茂广场2004年作为传统百货首次开业，经过十几年的运营商场设施老化，传统百货商场无法与商业综合体相竞争，且租金坪效无法提升。根据世茂商业披露的数据显示，其在对济南世茂广场改造升级后，半年后租金坪效提升40%。

根据戴德梁行测算，一线商业的租金收益率可达到每年5%，而通过改造，则可以在租金收益获得更高的超额收益。

融创、美罗等公司联合收购的上海广场项目，曾经几经易主，05年摩根士丹利以9.28亿购入其100%股权，07年投入约5千万改造升级，09年以14.2亿卖给红楼集团，摩根通过买入—改造—卖出，4年时间总盈利4.42亿元，投资回报率高达每年12%。

去年链家旗下公司愿景明德以105亿元买下的北京盈科中心，也曾在2014年被香港房地产私募基金基汇资本买下后做了改造。基汇资本买的时候花了58亿，经过整体改造，4年后卖给左晖，总收益47亿，投资回报率超过20%。

不过，对传统房地产企业来说，去年的并购有一部分原因实际也是出于无奈。

在住宅市场的严控下，资金流向住宅市场多有限制。2010年发布的“新国十条“，北京、上海、深圳、广州等多个城市陆续公布相应住宅限购令限贷，这导致房企融资成本步步升高。去年房企发债平均成本8.45%，创15年来的最高水平，境外发债融资成本更是在18年11月高达11.47%，较前10个月增长5.02个百分点。

房企在资金成本压力下拿地意愿大幅降低，根据中指数据显示，全国范围全年共流拍土地1808块，相比去年增长93.16%，其中，一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗。

相反，政策对资金流向商业领域更宽松。虽然去年传统金融机构在政策调控下对商业地产项目风险偏好降低，但是以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本在商业房地产大宗投资市场迅猛崛起，所占投资份额由2010年的17%增长至2017年的35%。连一向专注住宅开发的融创都于去年三月与盛熙地产共同发起200亿元规模的国内首支存量资产并购基金，该基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产。

从住建部、发改委等政府部门的最新表态看，未来房地产调控政策的力度在短期内放松的可能性并不大，房企的资金面也很难短期内有所改善，这不仅意味着，商业地产领域的并购将会持续，行业进入深度调整周期，有资金优势的企业会成为并购赢家，集中度将进一步提升。

这一趋势同时也正在改变整个房地产行业的投资逻辑。

世邦魏理仕中国区总裁李凌春节前接受FT中文网的采访时曾表示：

如果从房地产投资角度出发，现在商业地产的投资机会更好一些。因为中国人口增长的高峰期已过，未来住宅销售的增量需求会逐步减少，且住宅市场也面临较为严格的宏观调控，中国尤其在一线城市和一些经济发展各方面比较成熟的二线城市，它们中的一些优质商业地产项目是具备投资价值的，从中长期来看也不存在绝对的供应过剩的问题。

不过，李凌也提醒：

由于土地供给由政府掌控，商业地产的投资，也同样有供需错配的现象存在，而如何甄别一个商业地产项目的优劣，对非专业机构的个人投资者来说难度和风险都会更大。

也就是说，住宅市场投资黄金期渐远，商业地产虽然有利可图，但更考验专业能力，过去十几年，个人投资者通过无脑买就可以获得房地产投资收益的日子，将很难再有。