粤港澳大湾区楼市波澜不惊 房企早已跑马圈地

粤港澳大湾区楼市波澜不惊 房企早已跑马圈地

陈淑贞

18日下午，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》（下称《纲要》），这意味着粤港澳大湾区规划正式公布，靴子终于落地了。

《纲要》指出，不断深化粤港澳互利合作，推动区域经济协同发展，建设富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。

粤港澳大湾区绝不仅是一个单纯的空间概念，其通过基建工程串联起港澳和珠三角九个城市，消融城市边界，通过规划使湾区内的生产要素、人口、资金、信息得到更高效的流通，最后实现多方共赢。

《纲要》通篇并无直接提及楼市，但区域经济、产业、人口的发展终将反映在房地产市场上。

招商证券在一份报告中指出，粤港澳大湾区国家战略规划将成为这一区域经济和房地产市场的长期驱动，其甚至预测，大湾区人口将增长2000万，未来十年大湾区的房地产市场将扩大3倍。

2月18日、19日开盘，多只粤港澳大湾区概念股上涨。

纲要发布前夕：大湾区楼市平稳

跨越伶仃洋，港珠澳大桥向更深更远的海面延伸，这条总长55公里的跨海大桥连接香港、珠海和澳门，已于2018年10月开通。

港珠澳大桥与2018年9月开通香港段的广深港高铁被视为粤港澳大湾区至为关键的基建工程，它们的投入使用使大湾区实现了物理层面的互联互通——港澳与内地更紧密地联系在一起，湾区一小时生活圈的构建成为可能。

粤港澳大湾区，是由广东省珠三角9座城市即深圳、广州、东莞、珠海、佛山、江门、中山、惠州和肇庆，以及香港、澳门两个特别行政区组成的城市群（“9+2城市群”）。

规划纲要披露前后的18日和19日，资本闻风而动，港股和A股市场飘红，相比之下，房地产市场的表现稳定得多。

自粤港澳大湾区概念的提出，以及重要基建工程的开工，湾区内房地产市场看似处处有机会，实则并无多少炒作空间。

先是国家的“房住不炒”，再到如今《纲要》通篇未提“房地产”，表明粤港澳大湾区无意单纯发展房地产业。

2016年四季度起，全国房地产市场被调控雾锁重楼，后经2017年和2018年的政策补丁，如今除香港、澳门不限购外，深圳、东莞已被“五限”（限购、限贷、限价、限售、限离/限买），广州“四限”（限购、限贷、限售、限买）、惠州和中山、珠海“三限”（限购/限售、限贷、限价）、佛山和江门“两限”（限购、限贷），边缘如肇庆，也受限贷政策制约。

综合各地市住建局、中原地产、乐有家、合富辉煌数据显示，2018年全年，粤港澳大湾区内，调控政策所到之处，楼市发展相对平稳。

期内，深圳全市新房住宅成交2.9万套，比2017年增加13.8%，成交面积为292.4万平方米，增加12.8%，均价延续2017年平稳下调趋势，全年均价为54120元/平方米，下滑0.6%。

而2018年广州一手住宅网签成交76056宗，比2017年下跌18.9%，销售均价为27200元/平方米，同比涨3%。

同期，东莞一手住宅销售面积521万平方米，比2017年下降7.6%，房价环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓；惠州全市成交15.75万套一手住宅，较2017年上升14.0%，成交均价为1.12万元/平方米，同比上涨2.8%。

而江门的一手住宅成交595.94万平方米，同比下滑22.5%，成交均价为8315元/平方米，同比上涨12.9%。

佛山市场倒是较为畅旺，2018年，佛山一手住宅成交近16.5万套，成交面积1474.08万平方米，成交金额约为1586.56亿元。这一成交规模仅次于2016年，为2003年以来第二个成交“大年”。

2018年，肇庆全市商品房市场成交面积752万平方米，同比增长26%，成交均价7091元/平方米，同比增长16%，均创下历年新高。

中山和珠海楼市的量价增速也颇让人注目。2018年中山市住宅成交65088套，比2017年增加214%，不过合富辉煌解释，此现象是因中山多个项目排队成功得以网签，销售均价10218元/平方米，同比增长24.20%。

而珠海2018年成交套数18332套，同比上涨70.07%；一手住宅成交均价2.11万元/平方米，较2017年减少7700元/平方米，下跌26.74%。

一体化发展被视作楼市驱动力

纵然知晓调控压身，但目前为止主流观点仍认为大湾区的房地产市场空间广阔。

在《纲要》发布前，招商证券已迫不及待作出判断——粤港澳大湾区国家战略规划将成为这一区域经济和房地产市场的长期驱动，大湾区人口将增长2000万，未来十年大湾区的房地产市场将扩大3倍。

一家在粤港澳大湾区布局了多个项目的上市房企副总裁对第一财经表示，“虽然《纲要》没有直接提及房地产，但相信一定会带来人口、产业、资本的聚集，大湾区楼市未来发展空间依然很大。”

该人士表示，大湾区的核心城市是深圳、广州、香港、澳门数个城市，单单是这几个城市便足以打造世界级的都市圈。

“粤港澳大湾区内部的发展并不均衡，港澳与珠三角地区的发展不平衡，珠三角与粤东西北地区发展不平衡。但大量基建上马落地，交通网络覆盖，能使广深港澳等城市发挥带动作用；整个区域范围内，会产生新的产业布局、产业集群、产业配套，产业有了就能把人才吸引进来，而有了人就会有住房需求。深圳等核心城市腾笼换鸟，也有产生城市更新的机会。”

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉第一财经，目前香港和深圳的甲级写字楼租售价差大概是5：1，不少香港公司会把不太关键的部门和人员安置在深圳办公，这样能节省更多成本。

江少杰分析称，“过去20年，香港一直想发展高新科技产业，种种因素，最后成果有限，近年来已有不少香港毕业的大学生来深圳从事高新科技行业，慢慢中高端的职位会在深圳释放，相信更多香港企业会有所行动。”

另一方面，《纲要》提出，支持珠海和澳门在横琴合作建设集养老、居住、教育、医疗等功能于一体的综合民生项目，在广东工作和生活的港澳居民在医疗、住房等民生方面享有与内地居民同等待遇。

大型基建发展，能逐渐模糊、消融城市边界。大湾区将为受腹地所限的香港、澳门、深圳创造更多的产业空间和生活空间，基建发展使“一小时生活圈”成为可能，港澳深居民就业置业不仅局限于当地。

出于人口、经济、产业规划等方面因素考虑，粤港澳大湾区的一体化发展被认为是中国房地产市场最重要的发展机遇之一，房地产企业更是对此寄予厚望。

早在几年前，大湾区就已成为各大房企抢占的高地。克而瑞研究报告表示，粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地，这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，已经提前享受了利好政策带来的红利，比如碧桂园，2018年上半年其合约销售前十城市中，就包括惠州、佛山、东莞等湾区城市，其中惠州更是位居各城市销售魁首。