房企借新还旧应对偿债高峰 行业集中度或提高

中国证券报记者 黄灵灵

2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。数据显示，截至年底，到期偿还规模达3711.93亿元。2018年年底以来，多家房企面临债券违约，有投资者对公司债务违约担忧，抛售公司股票致股价闪崩。

分析人士指出，在债券到期压力下，“借新还旧”和加快销售成为大多数房企的选择。但卖房受政策调控影响，资金回笼速度不如从前，且2019年房地产市场进入调整期的预期加强，有的房企依然处于现金流紧张状态。预计2019年房企将更关注资金链安全和经营风险，拿地更加谨慎。

债券到期“洪峰”将至

近期，个别A股及港股上市房企曝出债券违约事件，引发投资者对房企资金链情况的担忧。

2018年12月24日，银亿股份发布公告称，公司因短期内资金周转困难，未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。公告显示，“15银亿01”债券于2015年12月24日发行，规模为3亿元，票面利率为7.28%。此外，华业资本、香港上市房企新昌集团等均公告了债券违约情况。

实际上，个别房企债券违约，从侧面映射了房地产行业债券集中到期。据中信建投统计，未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019年-2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元到期。

中信建投指出，2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模，2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元；而一季度有840.38亿元的债券可回售。加上回售规模，一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

国际地产咨询公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，主要由于2016年房企融资环境较为宽松，房地产公司融资发债，而融资期一般为三年，如今债券集中到期。

“借新还旧”致融资井喷

为应对债券到期高峰，不少房企选择“借新还旧”。因此，近期房企融资出现“井喷”。“房企融资难度有所降低。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰。房企融资中出现大量海外融资和短期融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资新高。春节过后，房地产企业继续密集融资，融资计划规模超过42亿美元。

从发债情况看，克而瑞发布研报称，2019年1月，房企境内外发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。

张大伟表示，对于房地产企业而言，一方面，楼市销售放缓导致回款难，加上前期过度投资，房企增加融资的诉求上涨。另一方面，中小房企为了继续做大规模，同时避免未来的资金面再次收紧，加紧融资成为共识。

“近期大部分房企融资成本平稳，但处于阶段高位。随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资成本未大幅度上涨。特别是龙头房企的公司债融资成本基本在4%-5%左右。这部分企业资金压力明显缓解。”张大伟表示。

克尔瑞发布的研报显示，2019年伊始，房企发债总额大幅增加，融资成本依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，达到7.86%，环比增加0.32个百分点，使得整体融资成本依然处于最近几年来较高水平。

“虽然海外融资成本有所上涨，叠加汇率波动，但房企对资金的需求量很大，所以加紧海外发债融资。”张大伟称。近期房企密集海外发债，仅2月份以来，已有旭辉控股、融创中国(港股01918)、时代中国、世茂房地产(港股00813)等房企公告拟发行美元优先票据。

行业集中度或提高

业内人士指出，在房地产企业销售放缓、地产调控不放松的大背景下，“借新还旧”能否帮助房企渡过困难期仍需探讨。“资金回笼速度不如从前，房企依然处于现金流紧张状态。”黄立冲对中国证券报记者表示。

国泰君安(港股02611)房地产分析师刘斐凡指出，“借新还旧”是房企的无奈之选。“房地产公司作为资金密集型企业，要发展就要借债，规模越大，债务规模可能越大。这是由其商业模式所决定的。”

除发行债券外，通过ABS融资是房企的另一融资渠道。但近期房地产ABS审核呈现从严态势。同策研究院2月初信息显示，不到半个月时间，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，风险值得警惕，基础资产的质量成为关注点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前房企发债主要是为了偿还旧债，偿还之后的部分剩余资金用于补充流动性，改善企业资金情况。除借助发债等融资手段外，房屋销售是房地产公司回笼资金的重要渠道。如果融资环境及销售情况不佳，房企面临较大资金压力，则可能采取类似降价的促销做法。

对于房企未来的应对策略，张大伟指出，2019年房地产市场进入调整期的预期强。这种情况下，房企将更关注资金链安全和经营风险，拿地预计将更加谨慎。黄立冲则认为，资金情况不佳的中小房企或被并购，大型房企可能因发债环境略为宽松令压力有所舒缓，行业集中度有望提高。