长三角楼市开春解冻 限价政策开始悄然放松

长三角楼市开春解冻

谢敏敏

楼市投资客张风终于在2019年2月盼来了楼市政策松动。多年来，张风在天津、安徽等地投资房产，获利甚丰。近年由于限购政策，出手机会较少。

2018年，张风通过人才落户政策将户口迁到杭州，从而获得一张杭州的购房资格证。落户不久，张风在萧山科技城买下了一套大户型商品房，由于有过贷款纪录，他的房贷需要按照二套房计算。

2018年以来，杭州房贷利率一路走高，二套房普遍上浮20％－25%。拥有多年投资经验的张认为杭州房贷利率过高，而市场一路下行，利率政策可能会有所松动，因此他迟迟拖延，不肯去办理房贷。

2018年底，杭州部分银行二套房贷利率上浮幅度由25%下调到20%，销售催他尽快办理按揭。在销售和银行的反复催促下，春节前张风将按揭材料交了上去。2月中旬，他接到了通知，利率上浮10%，条件是张风必须购买银行20万元3年期理财产品。

此前张风已在这家银行购买过理财产品，所以拒绝了这一条件。几天之后，银行业务经理告诉他，可以申报上浮10%利率。虽然这一利率已经足够低，但张风坚信杭州房贷利率还会走低。

在他看来，利率松动意味着政策松动，对于购房者来说，房贷是家庭支出主要部分，如果房贷成本降低，“暗示你可以进行买房了，2009年我在天津买房的时候，利率打七折，所以就赶紧抄底了。”

张风只是近期楼市投资客的一个缩影。2月以来，长三角的杭州、南京、合肥、常州、宁波多个主要城市的楼市政策的出现不同程度变动，包括落户条件的放宽、限价政策的放松、房贷利率下调等。

绿都地产集团营销负责人成军表示，目前长三角部分城市楼市调控政策的确出现趋势性放松。但全面放开可能性非常小，更多是在落户、社保层面。“我认为接下来最有可能放松的会是限售政策以及贷款利率的下调。”

房产研究和评论专家丁建刚则强调，按照目前趋势，会有更多的城市跟进：“去年底中央经济工作会议确定的分城施策是一个基本原则。”

利率下降

一直以来，杭州楼市都表现十分突出，在其它城市成交量大幅下滑情况下，杭州都保持了一定活跃度。

2018年上半年，杭州房贷一路上扬，首套房利率最高上浮15%-20%；下半年以来，大多数上浮10%-15%，二套房15%-20%。2019年2月份以来杭州房贷下调明显，广发银行和建设银行等首套房贷利率上浮8%。如果搭配购买银行理财产品，利率议价空间更大。

杭州萧山某楼盘销售人员对经济观察报透露，其所在楼盘的合作银行，目前首套利率可做到上浮5%，二套上浮10%。

在杭州400公里以外的合肥，刘心许遭遇了和张风类似的“幸运”。很早之前，刘心许在合肥购买了一套50多平米的二手房，2018年她决定换房，将原来的房子卖掉凑齐了首付。

2018年10月刘心许在合肥蜀山购买了一套90平米新房，由于有贷款纪录但结清了贷款，按照当时合肥政策，她属于“首套二贷”，首付四成，房贷利率上浮30%。11月份去银行办理贷款，被告知首付提高到五成才能放贷，刘心许决定等一等再办理。

2月中旬，她接到工商银行合肥银河支行信贷部通知，2月14号之后政策变了，因为结清了贷款，属于“首房首贷”，首付依然四成，利率则是按照首套房利率计算，仅上浮20%，即5.88%。次日刘心许便办好了贷款手续。

目前合肥部分银行首套房贷利率普遍上浮20%，二套房贷利率普遍上浮20%-30%，高于同级别城市。但经济观察报了解到，近期合肥部分银行将对首套房贷结清的客户，执行首套房贷政策。

显然，刘心许成为合肥房贷利率调整后第一批购房者。

不仅仅是杭州和合肥，长三角越来越多的城市在房贷利率上出现松动，议价空间增大。一家房企营销总透露，旗下苏州项目合作银行为交通银行，原来二套房贷普遍上浮20%－25%，目前可以沟通到上浮18%甚至更低。“虽然目前下调幅度不是很大，但起码有沟通的余地了。”

限价松动

在部分长三角城市，限价政策也开始悄然放松。

2月20日，杭州地王项目绿城建发沁园拿到了54000元／平方米的销售均价，创下区域房价新高。2018年该项目第一次开盘均价为49500元／平方米。这意味着现在每平方米涨了4500元。

2018年项目开盘时恰逢杭州限价最严厉之际，在售楼盘均价被限制在50000元以内。作为一个地王项目，沁园项目楼面价是40766元/平方米，第一次开盘你价格与楼面价差价只有七千多元。

按照此前杭州的限价政策，新开楼盘的均价不高于上一期均价，本次沁园项目开盘，不仅打破了区域限价，同时也高于上一次开盘均价。“不仅仅是沁园一个楼盘，去年12月份以后，有些高价地项目或多或少突破了限价。”双赢机构董事长章惠芳透露。

一家杭州开发商营销管理人士对经济观察报表示，目前杭州限价松动主要体现在像沁园的高价地项目上，“今年杭州一大批高价地上市，不可能都亏本卖，对高价地放开一点，对于低价地、刚需盘，限价还在严格执行。”

章惠芳表示，从限价变化可以看出杭州楼市调控有一定放松迹象，“市场相对低迷，观望情绪浓厚，开发商拿地也不积极，这是放松的背景。但杭州是精准调控，不是全面突破，老盘老办法，新盘新办法，一盘一策。”

杭州隔壁的南京同样因为限价放松颇受关注。2月中旬，南京中海城南公馆开盘，洋房均价37000-39000元/平方米，小高层均价35000-37000元/平方米。此前南京限价执行“一刀切”政策，中海城南公馆所在的城南板块，要求不超过3.5万元／平方米。

此外，江宁区域要求价格不超过3万元／平方米，河西南区域所有项目不超过3.5万元／平方米。据不完全统计，包括中海城南公馆在内，目前南京至少有6个楼盘预售价格突破区域限价，主要为改善型项目。

2月26日南京市发改委发布了《南京坚持房价稳控政策不动摇》文件。南京市发改委表示，新房源价格高是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

南京市发改委还强调，南京市将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

作为营销负责人，成军能第一时间了解到政策变化。他透露，在和地方政府接触的过程中，确实感受到了放松的迹象：“原来南京有的项目限价管控比较严，近期去沟通发现空间加大了，当然不止我们一家遇到这一情况，杭州限价也是铁板一块，现在也有了沟通余地。”

吸引人才

一些长三角城市还通过放宽落户条件等政策，在吸引人才的同时，也客观上释放了一定楼市需求。2月11日，江苏常州发布人才落户新政，进一步放宽购房落户条件：社保满1年，就业居住满5年可落户。

常州新政不仅取消了购房迁入房屋面积不小于50平方米、迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制；同时也取消子女与父母相互投靠且迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制。

今年3月1日起，南京将施行新积分落户办法。相较于此前的规定，新办法最大的区别在于社保放松，此前南京规定累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月，现有规定在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险。

2月27日，宁波市公安局就调整完善户口迁移政策公开征求意见，该意见稿进一步放宽了落户条件，除了放宽人才落户、居住就业落户和亲属投靠落户条件外，还新增了投资购房落户，商业用房也可落户。

丁建刚直言，城市户籍的大幅度放宽，事实上就是对外地人限购的某种放松。

刺激市场

政策的松动总能第一时间挑动市场敏感的神经。

成军透露，绿都时刻监测市场反应，近期从一线反馈来的数据和现象都说明市场开始发生变化，特别是苏州、杭州、合肥等地，变化较大。“一个是来访量比以前多了，比春节前增长40%甚至50%，第二是客户买房有一些紧迫性和恐慌性。限价取消、房贷利率变化等政策变动，带来了预期，对客户购房意愿形成刺激。”成军分析说。

但他也强调，一些城市成交量还未出现太大反弹，近期市场变化主要是春节后购房意愿阶段性被激发带来的。作为营销人员，他对上半年市场仍然持谨慎态度：“我觉得上半年市场基本面不会有太大变化，预计下半年市场基本面会更好。”

前述杭州萧山楼盘销售人士透露，其所在楼盘2018年下半年第一次开盘，因认购人数不足“流摇”。2月份以来开始发生变化，“现在工作日一天的销售套数都快赶上去年一周的了，周末根本忙不过来，经常晚上10点下班，做IT（看房人职业）的都下班太晚。”“你看，说着又卖掉了一套。”在采访间隙，他向记者展示了项目销售大群的即时信息，一套129平米的住宅成功售出。