佛山楼市出现两成首付 1月份已取消了限价

佛山楼市出现两成首付

“价格涨了一千元左右，主要因为限价取消了。”2月24日下午，在佛山市顺德区北滘镇天銮花园售楼处，一名销售人员表示，今年1月份佛山市已取消了限价。“没有下发正式文件，就是在备案的时候不再限定销售价格了。”

佛山多个开发商人士及销售人员确认了这一消息的真实性。实际上，取消限价只是佛山为楼市松绑的众多措施之一。此外，佛山非限购区部分银行机构针对部分项目推出20%首付，按揭利率上浮幅度下调了5%。

2019年元旦前后，全国多个二线、三线城市对原有房地产调控政策进行调整，其中措施包括有条件取消限价、放宽公积金提取限制、下调按揭利率上浮幅度、缩小限购区域等。甚至一线城市对高端项目价格限制也出现松动迹象。

在众多城市中，佛山因将首付比例下降至20%格外惹人注目，也是317调控政策实施以来，国内首次降低首付比例的城市。“这个20%是有条件的，第一是首次置业，第二是名下没有贷款记录，第三是房产位于非限购区。”一位总部在华南的房企人士表示。

有限松绑

“27层以下需要签两个合同，一个购房合同，一个装修合同，装修款要和首付一起交；27层以上楼层签一个合同，首付相对低一些。”天銮花园销售人员表示，根据楼层不同，项目销售实施单双合同。

同一栋楼出现两种销售模式，在房地产销售中并不常见。这名销售人员表示，主要由于备案时间不同造成的。年前备案的是双合同，毛坯加装修，年后都是按照精装备案的，“27层以上楼层装修包到总房款里了。”

目前天銮花园在售有114平方米和139平方米两种户型，均价为2.4万元/平方米。同样面积、同样户型的房子，27层以下房子由于装修款没有包括在备案价内，所以首付款多出40万元左右。

此前，如果将装修款加到备案价中，项目的销售价格就会突破限价的要求，很有可能会拿不到预售证或无法备案。但是限价政策放开后，可以将装修费用纳入备案价中，从而避免了签署双合同的麻烦。

多个开发商人士及销售人员证实，限价是从元旦前后松动的，政府并没有正式下发文件，但项目在价格备案的时候，不再进行对价格进行强制限制。“放开后，涨了不到一千元。”美的公馆的一位销售人员表示。

早在春节前后，市场传言邮储银行、中国银行等多家银行针对佛山非限购区部分项目推出两成首付。

据一位开发商人士透露，目前佛山已经开始有条件实施首付两成政策，“是有条件的实施20%首付，首要是名下没有贷款记录”。

佛山一家中字头银行信贷人士表示，购房者如果符合条件，可以按照两成首付进行按揭。其建议具体细节需要向有合作关系的开发商或中介机构人员咨询。

上述美的地产的销售人员表示，“对贷款人的信用要求比较高，你的收入必须是月供的两倍才有资格申请。”

其进一步表示，并不是所有项目都实施两成首付，“我们在非限购区也有项目，还是按照30%首付，像碧桂园、万科这些大开发商的项目，也没有20%首付的政策，只有极个别项目有这个待遇。”

同时，在佛山，有关下调按揭利率上浮幅度的消息也在广泛流传。多名销售人员表示，佛山地区首套房按揭利率上浮幅度将从15%下调至10%，二套房从25%下调至20%。但目前这一政策还没有开始执行。

天銮花园销售人员表示，通常情况下，利率幅度调整由地方政府通知当地银监局，再由银监局通知商业银行，“然后商业银行再通知我们，不过，到现在只是听说要下调，但一直没有接到通知。”

市场压力

2月24日，虽然是周末，但是经济观察报记者在佛山市顺德区北滘镇走访时发现，大多数项目售楼处中，前来看房的人并不多。绿城的一位销售人员表示，北滘镇是顺德乃至佛山楼市最为活跃的区域之一。

1月、2月份通常为楼市成交淡季，2019年楼市似乎更加冷淡。佛山市住建局数据显示，2019年1月份，佛山市新建商品住宅成交74.3万平方米，与2018年12月份相比减少107.74%，而同比也减少29%。

从历年佛山房地产市场成交情况来看，商品住宅成交峰值在2014年，彼时成交均价为8484元/平方米，成交额达到了1201亿元，创造历史记录。2016年全国市场最好的时候，反而是近年佛山楼市成交的低谷。

2016年12月，佛山商品住宅成交均价首次突破万元大关。截止2018年12月份，这一均价为12006.68元/平方米。也就是说，2017年和2018年两年时间，佛山商品住宅成交均价仅仅上涨了2000元/平方米左右。

在价格最高的顺德区，截止2018年12月，商品住宅成交均价也让不过13.8万元/平方米。从2019年1月份，佛山市住建局不在公布销售均价，经济观察报记者实地走访发现，目前北滘镇大部分楼盘销售均价都超过2万元/平方米。

2017年、2018年佛山市楼市成交金额分别为815亿元和843亿元。截止2018年12月底，佛山市商品住宅库存为843万平方米，一月份新增库存面积14.03万平方米，销售面积为74.3万平方米。

近年佛山土地市场成交峰值同样在2014年，成交面积达到了479万平方米，以后一直未能突破这一记录。2017年、2018年成交量分别为457万平方米和381万平方米。虽然成交量减少了，但佛山地价则一路上扬。

2014年佛山市商住用地地面价仅为6159元/平方米，2015年为8693元/平方米，到了2016年快速增长至19810元/平方米，2017年地面价同比变化不大，2018年地面价达到了21873元/平方米。

成交面积减少，但由于单价上涨，使得2018年佛山市土地出让金收入依然在全国排名第九。其中顺德和南海两个区土地市场最为火爆，2018年南海区楼成交地块楼面价普遍超过1.5万元/平方米，顺德区也普遍过万。

一边是不断高涨的土地价格，一边是销售终端对备案价的限制。使得顺德区、南海区等区域的楼面价接近、甚至超过同期商品住宅成交均价。价格倒挂使得一部分开发商的项目不得不通过变通方式来获利。

据上述天銮花园销售人员透露，由于实行限价政策，如果项目按照毛坯价格进行销售很难实现盈利。很多开发商在销售过程中通过绑定装修等方式来盈利。“比如有的项目对外说装修标准是5000元/平方米，实际成本可能也就一两千。”

由于装修成本不能进入备案价，所以只能另外签署装修合同，也就出现了所谓的双合同。出台限价政策初衷是为了降低刚需购房者门槛，但是实际上加重了购房者负担。放开限价后，由于装修款计入总房款中，首付压力反而小了。

调控之路

2016年10月份，佛山市人民政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，正式开启调控之路。在这前后，全国多个主要城市启动楼市调控。

在这次调控中，佛山市分为限购区和非限购区两个部分，限购区包括禅城区全境、南海区的桂城、大沥、里水以及顺德区的大良、陈村、北滘、乐从等区域。佛山其他区域为非限购区。

限购区内，佛山市本地户籍人口限购两套住房，非本市户籍限购一套，拥有一年以上佛山市社保或者个税的外地家庭限购两套。同时实施首套房首付30%、二套房首付40%的差别化住房信贷政策。

此后，佛山市还对中介市场、拍地资金来源等方面进行规范。2017年317第二波调控启动一周之后，佛山市也对原有调控进行加码。

2017年3月24日，佛山市住建局下发了《关于调整我市新建商品住房限购政策有关措施的通知》，对原有房地产调控政策进行调整，增加了非本地户籍购房需要提供一年社保或个税的要求。

2017年5月31日，佛山市政府办再次下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在原有调控的基础上，开始“加强商品房交易价格备案管理”。佛山房地产市场正式进入备案限价时代。

据当地一位开发企业人士透露，从开始限价到放开限价一年半时间，佛山市房价在数据上虽然没有太大起伏，但实际上价格在暗中上涨，部分项目通过绑定装修等方式来实现变相涨价。