恒大转型的 5 个策略

• 恒大金碧花园 售完 经适房
• 电话： 4001-666-163 转 22099

• 楼盘价格： 54000元/㎡
• 地　址：广州市海珠区工业大道南查看地图
• 开发商：恒大地产集团有限公司
• 开盘时间：2020-03-08
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企业经营最难的并不是阶段性、单一要素的成功，而是持续性、系统性的成功

文潘永堂

恒大，2018年成绩单，很漂亮！

5513 亿规模，规模保持 3 强；

772 亿净利润，继续蝉联 “ 利润王 ” ；

3.03 亿平土储，成本仅 1635 元平米，后市利润预期高

净负债率 2020 年计划降到 70%

近 3 年来看，恒大打了一个翻身仗，即从大到强的转变！

复盘恒大23年发展史，前20年，恒大采取规模致胜的打法，吃足了中国地产20年的风口红利，并在2016年一举成为全国销冠；登顶之后，恒大近 3 年开始实施 “ 规模 + 效益 ” 并重的发展模式，实现了 “ 规模王 ” 到 “ 利润王 ” 的切换，最终在整个 23 年全周期来看，恒大实现了 “ 先做大后做强 ” 的打法（很符合地产大势），而如今“高质量发展”，也成为恒大内部经营管理的“官宣”和口头禅！

下一步如何走？

地产主业的红旗还能扛多久？

恒大作为一艘地产巨型航母，又该如何转型？

对此，未来恒大地产主业怎么玩，大概是这样的——即恒大继续坚持 “ 规模 + 效益 ” 并重的高质量发展模式，遵循 “ 三低一高 ” （低负债、低成本、低杠杆、高周转）的打法，且在 2020 年力争净资负债率降到 70% ，同时未来 3 年，夏海钧表示，恒大未来地产销售复合增长率大约保持 15% 到 20% 增长。

如此以来，貌似恒大过去23年和未来的故事讲完了？答案并非如此！

作为一家追求长期发展的企业，作为一个巨头居安思危，在地产住宅面临天花板，巨头面临中速甚至未来低速增长时，恒大，也在自己的转型与多元化战略上频频出手！在2018年蝉联利润王的同时，恒大并行的多元化战略转型也清晰明确。就在2018年业绩会，许家印对恒大多元化转型明确了3点。

首先，恒大多元化产业布局今天已基本完成，即以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局；

其次、未来 5 年，恒大不再涉足其他大产业；

其三，恒大做事的风格是，要么不做，要做就要做大做强做成功；未来 3 、 5 年，恒大要做成世界规模最大、实力最大的新能源汽车集团！

有趣的很，一家造房子从规模王做到利润王的企业，未来 3 、 5 年要成为世界新能源汽车规模之王，这个企业形象 “ 画面 ” 的转换，让地产老司机也很难习惯，而且这个转变，许家印给出的时间窗口期就是 “3 、 5 年 ” 。

的确，正如一句俗语所言

未来离我们如此之远，但事实上，未来又离我们如此之近！

作为媒体看客，我们也可能高估了 1 年的变化，但却低估了恒大的 “5 年之变 ” ！

事实上，恒大四大航道并举，多元化转型赛道明确，也并非新鲜事。就在今天克而瑞分享一个房企转型大数据，我们似乎淡定了很多。

今天 30 强 70% 的房企发布了多元化战略。

今天百强有 97% 布局了多元化业务。

到 2018 年，房企多元化投资已经近千亿，比 2014 年翻了 7 倍！

的确，万科的热带雨林，八爪鱼的多元化探索的“先失控后收敛，先加法后减法”，碧桂园控速之后加速机器人和现代农业的三大航道……房企多元化产业这些年，早已不是转不转型的问题，而是前一轮转型成果、转型路径后的反思、总结、修复和再出发的问题。但房企转型5年、8年，今天百强房企营收95%基本还是地产，转型的非地产，“产粮”几乎颗粒无收。

今天房企转型已经进入 “ 棋至中局 ” ！很多房企的多元化产业的目标、打法、团队、资源 …… 都已基本明确。那么，问题来了？作为行业巨头，恒大通过9年调研、摸索、收缩、加减法后，恒大转型成绩单如何？今天恒大明确的四大产业，转型策略又如何？作为地产同行，我们又能从恒大的“转型观”吸收到什么经验教训呢？

对此，老潘总结为恒大转型的5大策略，是为抛砖引玉。

转型策略 1 ：规模匹配性：万亿产业、万亿企业

恒大9年前转型，布局了大家看不懂的“矿泉水、粮油、乳液”等产业，这些民生消费产业似乎与地产主业关联度不大，后来恒大果断“抛售”了。

许家印给出了抛售理由——即这些新探索的产业 “ 量级太小 ”。为何这么说？

恒大做事的风格是要么不做，做就要做大做强，做成行业TOP级企业，在如此追求下恒大煞费苦心把粮油、乳液、矿泉水做到1年几十亿后，看似江湖地位有了，但恒大发现，这些产业与恒大主航道的地产主业动辄年销 3000 亿、 6000 亿相比，太凤毛一角，杯水车薪 …… 如此以来，这对支撑恒大未来地产开发销售衰退很难形成互补跷跷板效应。

新确立的四大产业，一个共性特征就是都是“超级巨无霸行业”。

首先，地产主业，一个行业恒大玩了 23 年， 15 万亿的行业，恒大仅仅地产一个行业未来突破万亿规模，也是可能的；

其次，旅游产业，也是超级产业， 2019 年中国旅游业市场收入预计将超 6.5 万亿，这么大一个产业，是可以对恒大保持万亿规模，会形成很大的支撑；

其三，大健康也可以做成万亿企业。在大健康方面恒大探索了 5 年时间，通过全国健康、养老养生，打造出恒大 “ 养生谷 ” 产业。

其四，汽车是几十万亿产业。恒大认为汽车产业未来 5 年、 10 年、 20 年是几十万亿的大产业。恒大看好新能源汽车。

这也应了一句老话，即鲸鱼不能放到江河里养！

策略 2 ：领先一步：投资 “ 国运 ” ，产业起步期先行布局

恒大除了选择大产业、大航道进行多元化布局外，投资国运（高端制造业、现代农业等、健康产业），投资中国政府倡导的、热推的朝阳行业、未来行业，领先一步在产业起步期率先布局，这是恒大多元化布局的又一显著特点。

从这一点来说，恒大对中国每个阶段的产业趋势，产业爆发，产业风口都极具敏感度。

这样的案例数不胜数，比如对房地产调控和政策的预测，恒大总能率先降价打折跑量。比如对扶贫、足球、民生地产，民生粮油、矿泉水、高科技（新能源）的大手笔投资，许家印总能前瞻洞察。

恒大4个产业中，除了地产主业之外，其他三个产业皆为超级风口行业，天时、地利即将爆发。以新能源汽车为例，恒大频频进军全球新能源汽车产业，所求为何？老潘归纳起来大概有3点：

其一，新能源汽车是全球趋势，未来趋势。现在全世界对新能源汽车发展都高度重视，尤其是欧洲很多国家已明确 2025 年、 2030 年、 2035 年，基本上取消燃油车的生产和销售，未来10到15年，甚至更短时间，新能源汽车取代燃油车，将是必然趋势。

其二、中国市场大有可为，风口已来。根据专业机构预测，未来2025年中国汽车产量将达3500万辆，而新能源汽车占汽车总销大约20%以上，即 2025 年中国新能源汽车产销的目标最低为 700 万辆。而据公安部今年初发布的数据， 2018 年全国新能源汽车的保有量是 261 万辆，占汽车总量的 1.09% 。

也就是说，未来 7 年，新能源汽车要实现从总占比 1% 到 20% 的跃升，这样的势能和风口，恒大如果抓住这个风口，将对地产走低一个很好的产业互补。

在这样的风口下，加上恒大做任何产业都希望做大做强的决心，恒大许家印表示，我坚信恒大造车一定会成功。目前，恒大短短 1 、 2 年就迅速完成新能源汽车全产业链布局，恒大力争 3-5 年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，并计划恒大新能源汽车三年内实现 50-100 万辆的产能建设，天津基地计划今年 6 月份全面投产。

策略 3 ：转型效率：产业链通吃， “ 并购 ” 是一把快刀

是直接投资，还是间接投资，恒大选择了闪电并购！

不懂汽车如何，收购最优秀的公司，找到专业的人才去管理就可以！

对此，短短 1 、 2 年间，恒大就大行并购手段，迅速实现新能源汽车关键产业链的布局。

比如造房子的恒大，缺乏汽车制造的基础，那么恒大就在在整车研发制造维度，入主瑞典国家电动汽车有限公司（ NEVS ），获得萨博汽车的核心技术；与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司（NEVS控股65%），获得强大的超级豪华整车研发制造能力；

比如新能源汽车发展的七寸是什么？答案是电池和电机，对此，恒大下决心收购了电池公司，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能；比如轮毂电机是未来新能源汽车的发展方向，因此恒大迅速入主荷兰 e-Traction ，拥有世界最先进的轮毂电机技术，已达到量产并在国际广泛应用

比如会研发，会制造，又抓到新能源汽车电池、电机的本质，最后剩下来就是最后一站即汽车销售，对此，恒大入股广汇集团，一举拥有世界最大汽车销售渠道。

的确，世界上已经有轮子了，企业又何必自己去生产轮子了？

对此，在地产就擅长利用并购手段获取土地的恒大，在汽车领域也大举并购之刀，闪电收购全球在新能源汽车领域的专业供应方。许家印表示：“恒大既然选定新能源汽车未来大的战略市场，这个蓝海恒大就要大局进入，要做好企业，产品品质要保证世界一流，必须是世界顶级的整车制造企业。”

策略 4 ：产业互补：跷跷板互补，从地产帝国到汽车帝国

中国房地产整个蛋糕已经进入后半场的“高位区“。未来 5 到 10 年，房地产将上演最后的增长，之后房地产在地产销售维度就是维持一定规模并逐步减少。

作为巨头恒大，首先，不能等到地产主业市场下行、规模走低再去布局；其次，对于新产业的探索、打法、营收、现金流、盈利、团队培育等都需要很长的时间去培育、试错和沉淀。因此恒大进军新能源汽车，必须在地产规模王，利润王，在主业还高位不错的时候提前埋下面向未来的棋子。

在未来 5 到 10 年，在地产可能面临下降趋势时，新能源汽车、大健康、大文旅这 3 个数万亿级蓝海行业，恒大能够 “ 新航道 ” 补位，最终形成产业互补的格局。

以大旅游为例：恒大经过9年调研和探索，已打造两大填补世界空白的拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中，恒大童世界是专为2-15岁的少年儿童打造，全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型童话神话乐园。目前 15 个童世界项目已布局完成，预计 2021 年起陆续实现开业。

以大健康产业为例：经过5年调研和探索，恒大着重打造填补中国空白的养生养老拳头产品“恒大养生谷”。目前已布局12个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。

以新能源汽车为例：恒大有信心3、5年做到世界规模最大、实力最大的新能源汽车集团。

并计划三年内实现 50-100 万辆的产能建设，天津基地计划今年 6 月份全面投产。对此，许家印表示，恒大做事，要不不做，做就必须做大做强。比如说恒大足球，我们进入后不久就做到连续 7 年冠军。

营收、现金流、业绩的跷跷板游戏只是一方面，值得提醒的是，在资本市场，目前新能源车企在境内外资本市场均估值远高于传统企业，比如比亚迪市值静态市盈率高达 54 倍，与之相对应香港上市地产股的平均市盈率仅为 8 到 10 倍。

所以，未来随着恒大新能源汽车业务逐渐成熟，全产业链战略优势进一步发挥，其估值模式有望向新能源车企靠拢，进一步打开恒大市值的上升空间。

策略 5 ：转型内功：管理为核，做好新产业的一流企业管理

选准行业，领先一步，产业收购，产业链布局、集团内四大产业互补 …… 这样就可以转型成功了吗？答案肯定是 NO 。对此，恒大多元化还特别强调做好新产业的一流企业管理。

对此，许家印表示，“ 任何企业的竞争力，前端的战略很重要，现在恒大进入新能源汽车领域是大战略的决策，我们有信心。而在具体产业发展过程中，最核心的又是企业管理。 ”

对于恒大新产业的企业管理而言，许家印也是信心十足。

第一， 恒大执行力在业内还是非常强的，这还是来自于恒大的管理。恒大非常重视企业管理，恒大走过 20 年，在企业的制度建设和基础管理上也是心中有底的。

第二， 一个队伍建设不单在内部基础管理方面，也要引进大量专业人才。恒大 1996 年成立时七八个人， 1997 年第一次在西郊山开全体员工大会 20 多人，现在不就 14 万人了？恒大每年都在引进很多管理人才、技术人才、高端人才，新能源汽车也是一样的，许家印相信恒大在队伍建设上是心中有底的。

第三， 新能源汽车很大还是很有信心的，许家印在业绩会上打趣说：“ 你们不能忘记我是车间主任出身，我是制造业企业出来的，央企出来的，已经入了直属企业，干了 10 年车间主任，有基本功的。 ”

小结

的确，地产后半场，一时活得好已不能说明什么，作为行业巨头，未来如何跨越地产周期，活下去、活得久比单纯2018年活得好，要重要许多。在这一点，恒大， 9 年转型实践，显然已走了很远。我们也或许在未来 3 、 5 年后，你会看到在中国城市大街小巷上， “ 恒大牌 ” 的汽车飞驰而过，没有一点汽油味！

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