石楼新地块要与亚运城“正面刚”，能赢吗？

还记得“广州新年第1拍”金融城地块的疯狂吗？

即将到来的4月1日，没错，愚人节，广州土拍又要“搞事情”！

包括广钢、番禺市桥西、石楼在内的5宗用地计划同日“出嫁”，除海珠区琶洲商业地外，其余4宗地均采用“竞价+竞自持+摇号”的拍卖方式。

▲4月1日出让地块详情

这5宗地块，排除3宗是商服用地，只有荔湾广钢和番禺石楼2宗为商住用地，相比已经炒到飞起的广钢，番禺石楼还算是广州的洼地，因此，买买君特意赶在土拍前，帮大家去探探地块的底细！

出让条件

低密度、限高、政府回购、白菜价起拍

根据挂牌信息显示，地块位于亚运大道北侧，沿江路西侧，与小浮莲山隔江对望。

▲出让地块与小浮莲山隔江对望

地块性质是二级居住用地，70年权限，占地面积为28801平，规定容积率≤3，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。

根据规划要求，地块临涌一线建筑限高40米，二线建筑限高60米，其余位置限高100米。值得注意的是，竞得人必须在地块内提供1万平的住房，由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平的价格回购。

起拍价9.6亿，如果扣除政府回购的面积，地块实际可售部分起拍楼面价为12553元/平，达到最高限价13.9亿后，转为“竞自持”，在本次出让的5宗地块中算是最便宜的“白菜价”，截至买买君发稿，仅有3家出价竞拍，比起拍价抬高了2000万。

地块现状

临江靠山 距离地铁4号线海傍站3公里

踩地当天，买买君从地铁4号线海傍站出来，换乘番141B短线公交，坐到终点站“亚运城总站”就是地块所在位置。距离地铁大约3.3公里，公交车程大约15分钟。

地铁方面，目前在海傍站通过4号线转5号线，12个站到珠江新城，历时约38分钟。路网方面，地块紧邻亚运大道北，可直接接驳广澳高速、南沙港快速，到珠江新城大约需要45分钟。

▲距离最近的地铁4号线海傍站

▲从地铁海傍站出来可接驳公车

从位置来看，地块位于番禺东部，紧临广州亚运城的东北端，临江，前身是生态农庄，周边是莲花山、海鸥岛、大小浮莲等景点，地块目前被植被覆盖，而沿江路由于施工进行了围蔽。

▲出让地块区位图

此外，新地块往南，自驾20分钟左右，可以到达南沙的庆盛交通枢纽，去年已经开通高铁，可直达香港。如果选择坐船，距离新地块约3公里的莲花山客运港，可以直接去到香港机场，上船就能办理登机手续，对去香港搭乘国际航班来说，非常方便。

大盘环绕一手破3万 与亚运城“正面刚”

地块周边，目前分布了尚上名筑、亚运城山海湾和亚运城天誉等多个楼盘组团，而亚运城在售的天峯组团，就在山海湾的南侧，从地块可以直接望到在建的楼栋。

根据广州中原研究发展部评估，地块的保本房价保守预估仅2.4万/平左右，而目前亚运城在售的天峯组团，均价2.8万/平，此前小高层甚至卖到3.3万/平。考虑到地块临江且限高，目前起拍地价对比周边在售一手楼盘，还是够让各家房企竞几轮价。

▲从地块往南望就是亚运城在售天峯组团

值得注意的是，在本次出让的地块的对面，隔着亚运大道，就是亚运城待开发的E地块。

▲地块周边各组团分布

买买君在现场看到，目前E地块已经挂出规划公示，根据周边业主透露，该地块去年已经动工，正在挖地基。E地块占地面积56940平，是本次出让地块的2倍，容积率5.97，建成后建筑面积22.4万平，是本次出让地块的近3倍。

▲亚运城E地块规划方案批前公示

▲E地块未来效果图

买买君了解到，目前亚运城天峯组团已经进入清尾阶段，卖完天峯组团后，亚运城今年会卖位于天峯组团东侧的新货，已经定名为“天韵组团”，E地块虽然已经动工，但暂时还没有销售的时间表。但按进度推测，如果本次出让地块拿下后顺利开发，可能会与体量更大的E地块“正面刚”。

▲亚运城今年会先卖天韵组团

周边配套

2公里内商业欠缺 只能蹭亚运城广场

商业方面，距离本次出让的地块一最近的是尚上名筑的沿街商铺，但不成规模，难以满足日常所需。不过根据规划，未来还有地块二，规划为租赁用房或商业商务用地，可以弥补地块一没配套的缺陷。

▲尚上名筑小区沿街商铺

现阶段周边业主消费主要去到海傍地铁站旁的亚运城广场，这个商业综合体面积6万平，前年年底开业，目前万达影城、星巴克、肯德基、屈臣氏等均已进驻。毕竟亚运城已经开发了近10年，傍着这座“大靠山”，还是可以搭上“顺风车”。

▲已经开业1年多的亚运城广场

▲海傍站地铁口肉菜市场

周边名校环绕 但新地块大概率读不上

目前地块周边的教育配套都在亚运城，总共规划了19所学校，从幼儿园到高中，其中12所已经开学。而去年高考重本率高达80.5%、全市位居第八的省一级名校广铁一中，就有四个校区在这里，含高中部以及初中部。

▲亚运城配套省一级名校广铁一中

但是，亚运城的风光可能不关新地块什么事。因为参考新地块旁边的尚上名筑，项目未来小学对口的可能是石楼镇重文小学，而根据派位政策，小升初对口的是石楼中学，学位质量不高。

医疗方面，亚运城内有三甲医院广医二院番禺院区(前身是广医四院)，距离新地块约2公里。

发展利好

交通：未来三地铁交汇 地处大湾区东部干线

地铁方面，新地块最大的利好是地铁3号线东延线，该线路去年11月已经动工，预计2023年通车。

据了解，3号线东延线共设4座车站——番禺客运站、广州新城西、金光大道、海傍，未来可以不用换乘，直达珠江新城和体育西路。其中换乘站1座，海傍站可与现有的4号线、规划中的8号线南延段换乘。有消息称，未来海傍站也将改名为亚运城站，去年12月，海傍站已经开始围蔽施工。

▲海傍站围蔽施工

而8号线南延段，即海傍-黄埔客运港段，原本是8号线的第6期，计划分两段建设，分别为化龙-海傍段，广汽基地-黄埔客运港段，但作为超远期的规划，目前八字还没一撇，大家听听就好，别太当真。

路网方面，根据广州中原研究发展部的数据，项目位于大湾区一号公路线网“东部干线”沿线，未来可直接通过东部干线-南大干线-黄埔大桥抵达广州第二CBD，而通过莲花山过江隧道、虎门二桥、虎门大桥等可直接来往东莞等地。在粤港澳大湾区的热点下，对周边城市的买家也具有一定吸引力。

▲地块在大湾区路网中的位置

产业：5公里内四大产业园 未来不愁没人住

近年来，整个广州，发展重心往东移，而在番禺内部，东移同样是趋势。

一方面，华南板块已经基本开发饱和，3万+的地价和8万+的房价，早已抛弃刚需，而番禺想要发展，只能往洼地走，而番禺东部，无论从土地开发空间还是规划价值来看，都是目前相对合适的选择。

以新地块为中心，目前5公里范围内聚集了思科智慧城、番禺现代产业园、智能制造产业园和广汽智联能源产业园。

最新的消息是，去年9月份，石楼镇胜洲村转让了29.4万㎡用地，由珠江实业负责开发，拟定位商务金融区，服务汽车相关上下游产业。

▲地块周边四大产业园情况

中原研究发展部对四大产业园的情况进行了总结，大家直接看图，买买君就不再废话，总之关键就是：有产业就有人，有人就需要买房。

但老实说，整个板块虽然有规划，但是发展速度确实慢，别的不说，单是思科智慧城，从2016年提到现在，拿着一手好牌，但就是打不出名堂，可以想象，饼很大，但想吃到还要等。

市场定位

二手比一手贵 新地块最好避免同质化竞争

踩地当天，买买君走访了亚运城周边的中介门店，目前整个亚运板块，二手放盘价基本在2.4万/平以上，相对便宜的是尚上名筑，77平两房185万，而亚运城媒体村72平两房已经去到200万以上，由于近地铁，部分业主放盘接近3万/平，比在售的一手还贵。

▲亚运板块二手放盘价位

但媒体村毕竟已经有接近10年的楼龄，如果想要楼龄新，目前2016年的天誉组团，三房已经要300万以上。

一二手倒挂，某种程度上逼着买家只能买一手，而亚运城去年全年卖了超过4000套，已经坐稳了广州销冠的地位。新地块想要跟亚运城竞争，必然是场硬战。毕竟亚运城已经把配套建起来，又已经打响了知名度。

业界普遍认为，新地块只能走跟亚运城差异化的开发路线。利用两大优势，一个是靠山临江，一个是密度低+限高，未来尽量往改善型的方向上靠，避免与亚运城正面交锋。

最近，亚运城中介已经开始在朋友圈放风，扬言新地块楼面地价有望去到2.4万/平，你觉得可能吗？