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5000亿货值库存压顶 京限竞房一年去化不足三成

2019-05-26 08:51:04 来源: 华夏时报(北京) 举报
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5000亿货值库存压顶 京限竞房一年去化不足三成

■本报记者 李未来 北京报道

一面是限竞房库存压力凸显,一面却是限竞房地块的持续供应,导致北京“限竞房”的去化困难。

5月17日,北京市规划和自然资源委员会挂牌出让3宗土地,挂牌起始价超80亿元,三宗地块分别位于大兴亦庄经济开发区和怀柔,其中亦庄两宗为限竞房用地,另一宗非限竞房用地则位于怀柔新城。

自从2016年年底以来,“限房价、竞地价”地块一直都是北京土地供应的主流。过去三年,北京出让了95宗商品房住宅地块,其中限竞房地块高达92宗。

过去一年,限竞房项目供应达到高潮,中原地产研究中心统计数据显示,2018年6月10日至2019年5月7日,北京合计入市限竞房项目49个,供应住宅套数达33427套,而网签数据合计仅9438套,去化率不足三成。

中原地产首席分析师张大伟表示,2019年入市的限竞房有望超过6万套,从整个北京市场来看,5000亿元货值的限竞房库存压顶,后续将留给购房者更多的选择。

扎堆入市

进入4月,北京青龙湖板块限竞房项目集中亮相,作为北京限竞房较为集中的区域,青龙湖吸引了万科、首开、金地、龙湖四大开发商。

2017年6月22日,龙湖+国开东方+万科+首开联合体以56.1亿元的价格拿下熙湖悦著项目地块;2018年7月4日,金地以17.5亿元的价格将其竞得金地·大湖风华地块,溢价率41.13%;2018年9月13日,首开以11.5亿元的底价拿下首开·熙悦观湖项目地块。

上述三个限竞房项目的商品住房销售均价均不超过37245元/平米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米。均不配建保障房,但要执行“90/70”政策。

这三个限竞房都已经开放了售楼处。据了解,金地大湖风华主推的89㎡三室两厅精装房的销售总价在330万-350万元之间;首开熙悦观湖主推的89㎡三室两厅两卫精装户型总价约300万-320万元;龙湖熙湖悦著主推的83平米三室两厅户型总价约290万元。

记者了解到,青龙湖位于北京房山区,上述3个限竞房项目分布在青龙湖公园周边西六环外,距离最近的房山地铁线也有近10公里的路程,交通较为不便。

事实上,北京不少限竞房因为位置偏远、转手条件严苛等原因,去化一直较为缓慢。

中原地产研究中心统计数据显示,2018年6月10日至2019年5月7日,北京合计入市限竞房项目49个,供应住宅套数达33427套。而网签数据合计仅9438套,平均网签均价为49075元/㎡,网签面积98.9万㎡,以网签面积计算,北京限竞房项目网签完成率仅25.2%。虽然网签数据相对滞后,但整体看,实际销售比例依然仅约40%。

2018年年底,《华夏时报》记者走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现,与普通楼盘相比,限竞房项目由于销售条件严格(设置均价和最高单价上限),且业主购买后五年内不能出售,因此格外受到“冷落”。

以孙河别墅区为例,2017年5月,天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地,楼面地价5.13万元/平米,该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米,相比周边的龙湖景粼原著、首开琅樾等“非限竞房”项目,其2018年7月份入市后销售情况并不理想。

孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者,该项目成本太高,利润空间有限,对于业主来说,5年内限售,并不是很好的选择。

或增加不限价地块供应

2019年年初,一直以“限房价、竞地价”为主要土地出让模式的北京,新年伊始挂出了两宗不限价地块,均位于朝阳区孙河乡。

针对这两宗地块放松限价的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称,孙河地区不限价出让土地不能理解为限价政策的退出。但随着此等宽松类的信号出现,很大程度上也有助于后续房企预期的调整。反过来也可以看出,因为没有限地价,所以未来房价上涨的可能性相对是加大了,这也要求后续关注此类不限价土地入市的影响。

事实上,在这两宗土地之后,北京市土地供应还是以“限房价、竞地价”模式为主。

张大伟表示,北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右,即使在这样的促销力度下,北京新建住宅市场依然萧条。整体看,目前北京新房市场实际销售的平均签约数量也不足45%。值得关注的是,限竞房分化非常明显,除了少数位置优越项目外,大部分面临很大的去化难题,甚至亏损。

张大伟还表示,相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推向市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常慢。而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战或许会升级。

也有业内人士指出,“限竞房”使得住房变得越来越多元,保障和满足了城市刚需和刚改中中低收入群体的住房需求,但是因为限竞房的流通性被限制,因此在市场上遇冷,政府在以后的土地供应中可能会混合推出“限竞房地块+不限价地块”,这样可以丰富北京商品房市场的供应和产品的梯度。让不同需求的人都能在市场上寻找到适合自己的产品。

涿州楼市现回暖迹象

二手房无证交易成风

■本报记者 李未来 涿州报道

环京楼市降温后房价几乎遭到“腰斩”的涿州,近期有了回暖的迹象。

“春节以后,涿州的房价就开始有所上升了,最主要的表现就是业主的心态发生了变化,年前业主的报价都可以松动,比如总价110万元的房子可以还价到105万甚至100万,现在业主坚持卖110万,还价的余地不多。”近日《华夏时报》记者走访涿州高铁站周边楼盘时一名中介人员说道。

一名房地产专业人士表示,春节以来环京楼市普遍升温,这一方面是受北京楼市的影响,上半年北京二手房交易活跃起来,另一方面是因为环京楼市在跌入谷底一年多以后,将进入新的调整期。

而涿州一名从事二手房交易的人员告诉记者,涿州楼市回暖是因为有一系列的利好刺激,如高铁站附近的商业项目即将开始运营,离涿州不远的首都第二机场已经开始运营,这也会带来一定的利好。

业主报价难松动

从北京西到涿州东,高铁只需要约25分钟,涿州东站也是京广线上离北京西最近的高铁站。扼守着这样的地理位置,涿州高铁站周边吸引了K2、鸿坤、万科、华远、华融等众多开发商。

2017年初,正当环京楼市达到顶峰时,涿州高铁站周边房价一度卖到2万元/平米,随着各地纷纷出台限购政策,环京楼市一落千丈,涿州高铁站周边房价由2万元/平米降到1.2万元/平米左右。

《华夏时报》记者在2018年上半年涿州楼市正低谷时走访了高铁站附近多个项目,面对已降温的楼市,部分开发商骑虎难下,新房价格仍然维持在高点,而二手房却早已降价。以涿州东站对面500米处某楼盘为例,彼时其整个项目的住宅可售房源只剩8号楼的一个单元,据房天下数据显示,该楼盘目前起价为2万元/平米。

相比而言,该项目的二手房彼时只卖到1.3万元/平米左右,而且有很多人出手,高铁站附近的一手房根本卖不动,因为二手房太多,价格相对便宜。

该项目以86平米的两居户型为主,去年4月份有几名中介人员向记者推荐了几套性价比极高的房源,单价仅约1万元/平米,总房款约90万元。而当近期记者再次来到该小区时了解到,类似的“便宜”基本上捡不到了,中介人员告诉记者,去年上半年的时候市场处于低谷,有些着急的业主就大降价甩卖,但今年以来业主的心态已经发生了变化,他们看到市场有些起色,便不甘心再以市场低谷时期的价格转让,而且还价的余地也更小了。

“年前业主的报价都可以松动,比如总价110万元的房子可以还价到105万甚至100万,现在业主坚持卖110万,还价的余地不多。”一名中介人员表示。

未取得不动产证交易存风险

目前,涿州高铁站周边的三大楼盘均已交房,且无新房可售,二手房市场逐渐活跃起来。不过记者了解到,其二手房交易并不是走正常流程,而是在没有取得不动产登记证的情况下签订由买家、卖家和中介组成的“三方协议”。

以中国华融资产管理股份有限公司开发的华融现代城为例,有中介人员向记者推荐了该项目8号楼三居室,总价约100万元,该房屋虽已交房,却尚未取得不动产权登记证书。不过,中介人员告诉记者,这并不影响交易,可以先交35万元的首付款给到房主,等到房主办理完不动产权登记证书后再进行过户,以及办理银行贷款。

然而,这种交易方式存在较大风险,相当于是在没有在政府不动产登记部门备案的情况下私自进行交易,客户交完首付款后,一旦房主在办理房屋产权登记过程中出现问题,客户的权益很难保障。

记者还了解到,上述三大项目大部分为毛坯交付,而在已交房的情况下,客户购买后就可以立即进行装修入住,但在尚未过户的情况下,房屋的所有权尚属于原房主,无论什么原因导致过户手续无法完成,那么房屋的使用权方面将会产生纠纷。

一名业内人士告诉记者,目前这种情况在环京几乎形成了一种风气,很多二手房交易是在尚未完成不动产初始登记的情况下进行的,也经常造成一些纠纷,因为环京楼市经常会出现波动,“跳涨”和“跳跌”的情况也并不少见,在“跳涨”的情况下,有房主宁愿违约也不希望再以协议的价格出售,而在“跳跌”的情况下,也有客户宁愿违约也不愿意付出比当前市场价高出很多的价格购买。

在2016-2017年楼市升温期间,甚至有很多开发商鼓励客户“压房”,即在房屋还没有达到预售的情况就私自出售给客户,价格也是开发商私自确定的,并承诺在房屋市场价上涨以后免费进行合同更名,开发商退给客户首付款,接盘者还要将市场差额付给客户。然而,很多类似的楼盘都存在土地问题,后期存在拿不到预售证甚至被查出“违建”的风险。

江小a 本文来源:华夏时报 责任编辑:江泽文_NO2031

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