广州长租公寓公共区域服务齐全获赞，租金高房型少限制多是劣势
长租公寓是近年房地产企业争相抢滩的蓝海。2017年国家“租购同权”的提出，伴随各项租赁市场相关政策的出台，令长租公寓市场发展步入快车道。日前戴德梁行发布了《中国长租公寓市场发展报告2018- 2019》(以下简称《报告》)，通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究，对中国长租公寓市场(聚焦于集中式长租公寓)现状及其未来趋势进行了深度聚焦与探讨。其中，广州地区选取了5个品牌的长租公寓进行了调研，从分布区域以及平均租金走势进行了分析。
结果显示，从区域分布来看，有着便利的公共交通尤其是地铁、成熟的社区氛围和配套的中心城区是集中式长租公寓布局的首选。广州长租公寓的市场定位是区别于大众住房租赁市场，属于相对中端，目标租户主要为收入中等偏上的城市白领。
天河区长租公寓占全市近三成
广州是12个开展住房租赁试点的城市之一，在政策和资本的推动下，需求旺盛的广州住房租赁市场吸引了多个长租公寓品牌进驻。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享，截至2018年12月，世联红璞和万科泊寓在广州拥有最多的集中式长租公寓门店，分别为28家和27家。其次为魔方公寓、龙湖冠寓、城家，依次拥有17家、7家、3家。
戴德梁行调研发现，广州在16个样本城市中公寓门店数以82家位居第二位，仅次于上海的116家，高于北京、深圳和杭州等城市。
与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓的房源可选择余地较小，获取难度较高，前期投入资金也较大。调研结果显示，从区域分布看，集中式长租公寓大多数布局在有便利交通、成熟的社区氛围和完善配套设施的中心城区。天河区作为商务人群集聚地，分布了24家长租公寓，占比为29%，位居一位。
租金占到普通务工人群月收入一半
该《报告》指出，目前，广州市集中式长租公寓(单房和一室一厅)的租金在41 .4元-207 .5元/平方米/月，平均租金约95元/平方米/月，比中高端住宅租金低17%，相比之下，北京和上海的平均租金高于150元/平方米/月，租金差距较大。
袁雪玲分析，从租金分布范围来看，低于平均租金的集中式长租公寓约占总体的六成左右，但与广州5572元的平均月薪相比，长租公寓的租金已经占到普通务工人群工资收入的50%以上，这也意味着广州长租公寓市场定位在中端租赁市场，目标租户主要是收入中等偏上的城市白领，这与大众住房租赁市场有所不同。由于房源供应不足等问题，广州长租公寓的市场份额仍然较小。
《报告》分析显示，在产品供应方面，由于年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群，一居室(包括单房和一房一厅)仍是主打产品，其拎包入住的硬件配置满足了该群体流动性大的特点。随着市场的发展，不少品牌针对不同客群推出了多层次产品线，分别对应高端商务人士、年轻白领、初入社会的青年人士、蓝领等，多元化供应成为发展趋势。
袁雪玲总结，除了同行竞争和行业规范带来的经营压力，广州长租公寓市场还要应对政府公租房供应量增加导致的需求被分流的压力。长远来看，分散式轻资产品牌长租公寓的主导地位将持续，而集中式长租公寓将深化至某些有附加服务、溢价空间大的专业细分领域，如养老公寓等。
长租公寓赚不赚钱？
据了解，目前长租公寓多以“二房东”模式运营，这种模式依靠租金差赚取收益，但运营商在前期需要承担收房成本、装修费用等，前期资金投入大，投资回报期相对较长。虽然也有通过收购房源进入租赁市场的重资产模式，但国内尚未出现成熟且有影响力的品牌。
《报告》建议，在这种情况下，畅通的融资渠道能为长租公寓注入资本，促进行业可持续发展。目前，机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化等是长租公寓的主要融资方式。在政府的鼓励和支持下，我国正在积极进行公募REITs产品的探索，长租公寓有望成为最早的公募REITs发行领域，进而拓宽融资渠道、降低融资成本、优化企业资金结构。
住户感受
公共区域服务齐全
租金高房型少是劣势
长租公寓住起来感受如何？在CBD工作的小李两年前大学毕业来到广州后的第一个家就是某位于五羊邨的长租公寓。小李回忆，当时刚来广州工作，对当地居住环境不太熟悉。选择长租公寓一是因为方便，可以拎包入住。二是因为物业、服务比较齐全，包括清洁、健身运动、租户活动、快递收发等。三是因为安全，安保制度比较严格。
长租公寓和出租拼房相比，有什么优势？小李认为，最明显的优势在于服务。“例如有专门的快递收发区域，每日清洁打扫服务，以及类似空调保修有专人立刻处理等。定期管理员还会组织类似游泳、聚餐、狼人杀等社交活动。”
长租公寓公共空间提供的服务多、符合年轻住客的需求成为长租公寓最吸引年轻房客的重要因素。目前租住某长租公寓的白领小黄也表示，长租公寓在管理上比较正规，基本上公寓有任何问题可以直接找到管理员解决。治安相对有保障，“比如我目前居住的公寓，公共区域基本都是监控录像全覆盖，大门24小时有保安值守，外卖、快递都不能上楼。另外在公共服务方面，长租公寓房间虽小，但设置的公共空间基本能满足需求，比如朋友相聚、加班、健身跑步等。”
而在优势之外，长租公寓租金高、可选房型较少、限制较多是房客们提及最多的缺点。小李在租住长租公寓半年后搬出，和朋友合租换了一个大一点的房子。他表示，长租公寓确实非常方便，但是租金较高、可选房型不是很多，比较适合单人居住。同时，“长租公寓会一些限制，例如不能饲养宠物、不能使用明火灶台等，有这些需求的用户可能会搬离长租公寓。”
本文来源：南方都市报
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李湲_NO4377
