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广钢新城Pk奥体新城,输赢已现

2019-06-21 12:11:07 来源: 网易房产 举报
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作为广州中心四区最大的两个居住板块,广钢新城和奥体新城从来就是被公众PK的一对。

一千个读者就有一千个哈姆雷特,而在你心中,广钢新城和奥体新城,谁现在是赢家,谁又能笑到最后?

事实上,在大部分市民及专家的眼中,仅从两个区的GDP等PK,天河区的奥体新城就狠赢了数招。加上后续有雄厚财力加持建设天河智谷片区,奥体新城的明天看起来会更好。

(天河智谷规划图)
(天河智谷规划图)

奥体新城比广钢新城更宜居宜业

今年3月,广州市规划和自然资源局公布《广州市2019年建设用地供应计划》。计划2019年将供应117宗,共计667万㎡商住(含住)用地;剔除回迁、安置房后,剩余96宗共计578万㎡用地。

如今半年将过,广州中心四区却只成交了三宗商住用地。除广钢新城的一宗纯宅地外,另两宗分别属于旧改用地、商住商服用地。


广州中心四区当前主要有三个较大的居住板块:广钢新城、奥体新城、广纸新城。相对于前两者,广纸新城的项目分散,不成规模,且报价偏高于前两者。

作为中心四区当前最后的,尚有售价“4”字头的两大居住板块,广钢新城和奥体新城圆了很多刚需改善一族住进中心区的梦。


广钢新城自2013年“诞生”,由广钢旧厂改造、鹤洞、东塱和西塱旧村改造而成。规划总建筑面积1024万平方米,未来居住人口达19万。规划未来配套32所学校、3地铁、3条有轨电车等。

广钢新城规划“产城融合”,分绿色居住片区、水景居住片区,裕安围居住片区、环保科教园区、产业片区等,居住功能大于产业功能。

(广钢新城规划图)
(广钢新城规划图)

奥体新城早在2010年亚运会前就已着手规划,在亚运会后启动。9年过去,这里的居住氛围向好,规划也一再升级,如今定位广深科技创新走廊重要科创与文创节点。打造以产业功能为主导的“天河智谷”,建成集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。

(天河智谷规划图)
(天河智谷规划图)

规划区面积15.2平方公里,规划建设用地面积为14.97平方公里,总建筑面积(不包括中小学、待定区、市政公用设施等)1150万平米内。设立生态廊道规划公园与防护绿地449公顷,打造“公园里的园区”,打造生态、交通、智慧、景观四类廊道;湿地公园,亲水广场等景观配套。


增加立交4个,轨道交通线路4条,轨道站点5座;规划2条城际轨道、5条地铁线(21号线、4号线、19号线,东知快线、23号线);4条主干道,形成“三横两纵”的高快速路,规划24所学校。

(天河智谷交通规划图)

(天河智谷交通规划图)

尽管占地及建面都大于广钢,但天河智谷片区的规划居住人口13.1万,密度更低,相对广钢新城更宜居宜业。

奥体新城一盘独秀,广钢新城多盘厮杀

天河智谷主导产业为I(新一代信息技术)+C(文化创意),辐射产业为A(人工智能)+B(生物制药),预计可解决10万人就业。

按照产城融合的概念,就业与居住一体,天河智谷本身的居住需求本身已经十分庞大,居住需求竞争激烈。而且,作为承接珠江新城、金融城白领的居住的主要板块,还有从广州其他区投奔而来的置业需求等,奥体新城的居住和商业价值水涨船高。

自2014年起,广钢新城和奥体新城陆续开启卖地模式。当中广钢新城最早于2014年2月起卖住宅用地,仅当年就卖出11宗。截止当前,广钢新城已卖出宅地18宗。

如今,广钢新城规模渐显,已有约6个楼盘交楼中。但当前仍有8个楼盘仍在售,且有两个楼盘今年方发售;另有一个城中村待改造,一块地待建设。


相对广钢新城,奥体新城的住宅委实稀缺。

包括奥体新城在内,整个天河区自2014年以来,总共仅成交了12宗宅地。当中有8宗地位于奥体新城,均在2014年成交。五年来,奥体新城未再卖地,整个奥体新城除了总建面85万平的珠江花城仍在售一手住宅之外,牛奶厂的“四大金钢”已从2017年起陆续交楼。


从产品供应来看,广钢新城多盘英厮杀,楼盘之间竞争激烈,买家可以挑花眼。而奥体新城唯有珠江花城一枝独秀,供不应求,由于稀缺更显价值高。

(珠江花城销售中心)
(珠江花城销售中心)

加上珠江花城打造了76㎡3房,82㎡3房,86㎡带主套4房,115㎡4+1房,139㎡5房,单价仍有“4字头”总价365万元起,系中心四区最亲民的刚需置业门槛。其领先广州的户型设计,让市民在同等面积下可多得一间房,分分钟秒杀广钢新城的产品。

(珠江花城82平板房客厅)
(珠江花城82平板房客厅)

在教育配套方面,奥体新城牛奶厂今明两年将迎来两所幼儿园、两所小学交投使用。珠江花城的省级公办小学,早在2018年就已封顶,只待交楼入住后就同步启用。

相对之下,广钢新城规划的32所学校,除主要有省实等交用之外,其他仍在规划或建设之中。该板块不少业主面临收了楼,却暂无新学校可读的境地。虽然奥体新城牛奶厂在今年上半年曾因教育闹出一定风波,但如今终算是尘埃落定,按计划投用。

奥体新城的“五好产品”,造福广州刚改一族

在奥体新城大盘陆续入住之际,相应的配套也快马建设。

据了解,今年来,天河区加快推进车陂路北延线、科韵路北延线、茅岗路北延线、珠吉路等道路的扩宽或建设等工作;中山大学附属第六医院合作医院、天河区第二人民医院(华南理工大学附属第一医院)均已落户;加快广州奥林匹克中学建设,推动执信中学天河校区、完成3所中小学改造工程等等。一个越来越清晰的奥体新城,已逐渐长成。

聚焦奥体新城版图,珠江花城未来几年仍有越来越多的高层洋房拔地起。这个由广州城脉地标建造者珠江实业,举40年开发经验建造的人文大城,自2018年亮相起就成广州楼市红盘,打造了全广州少见的“五好产品”。

(珠江花城实景图)
(珠江花城实景图)

教育:有普惠幼儿园和双托儿所,省一级标准公立小学已封顶,坊间消息称将从华阳、体育东、先烈东等天河省一级标准小学中选取;执信中学(天河校区,在建中)离珠江花城直线距离不到1000米。

(珠江花城配套省一级标准小学已封顶)
(珠江花城配套省一级标准小学已封顶)

地铁:规划中的19号线茅岗路站就在家门口,紧邻7号线二期姬堂站,小区内配有4500㎡公交首末站,出行相当便利。

户型:户型设计精工,从76至139平的三至五房,户型及功能俱备。当中86平方米南向带主套四房比建面比一般的130平以上的四房省下40多平,而其四房空间该有照有。

进门功能阳台建面6.6平,可做阳光书房,或储物室,亦可摆1.2米折叠床当卧室用。另三个房间开窗率做到最大,采光通透。主卧朝南,有270度的落地窗,主卫亦南向飘窗。客厅出南向阳台,厨房有生活阳台,增加使用率和采光率。

(珠江花城86平户型)
(珠江花城86平户型)

配套:2.5万平商业街、自设10万平珠江四季花园园林,周边还有天河儿童公园、岐山公园等。

(珠江花城实景图)
(珠江花城实景图)

目前,珠江花城是天河区最后的“4字头”一手住宅,现主推76㎡3房,82㎡3房,86㎡带主套4房,货量有限,错过或需等到“十一”。

林鑫源 本文来源:网易房产 责任编辑:林鑫源_NO5785
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