苏州限购限售同时出台 史无前例重拳降温楼市

一部《都挺好》不仅火了苏大强，还火了苏州楼市。2019年上半年，苏州楼市火热，急需退烧。7月25日，苏州市区全面实行限售，限购条件也调整为连续2年及以上缴纳个人所得税。自5月份以来，苏州已经四次出手，稳定楼市，频繁出台有关学区房、房价、限售等政策，调控市场回归冷静。

苏州楼市调控趋于“严厉”

限售范围增加

7月24日，苏州市人民政府发布了《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》第2条指出，调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

此外，《意见》第3条指出，苏州开始扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

此《意见》表明，苏州楼市调控再度加码，限售范围进一步扩大。两个月前，苏州曾出台政策，部分区域实行限售。5月11日，苏州市人民政府发布了《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定发展的补充意见》。文件第2条指出，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自意见发布之日起，限制转让区域内系取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

针对此次的调控加码，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，苏州此次出台扩大限售政策，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前对于“稳房价、稳地价、稳预期”的政策思路。此政策以收紧为主要特征，对于打击投资、投机需求，促进市场平稳发展等有较为积极的作用。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对《华夏时报》记者说：“此次苏州限购、限售双升级，调控政策严格程度史无前例。双限政策从根本上抑制了投资投机需求。”

近三月政策

4次出手稳楼市

实际上，从5月11日至今，苏州已经出台了4则与楼市有关的政策。5月16日，官方微信“苏州工业园区发布”发表了园区调整新购住房学位政策。政策指出关于新购住房“五年一学位”政策调整为登记的合法固定住所九年内认定一名地段生。该政策打响了今年全国学区房收紧的第一枪，遏制学区炒作。

5月27日，苏州市政府及相关部门联合30余家地产商召开行业座谈会，称已上报长效调控机制方案，全年房价涨幅目标为5%。自2019年一季度以来，苏州土地市场过热，一二手房市场价格倒挂，在4月底房地产价格指数则已经提高了5%，让市场重新回归冷静则迫在眉睫。

在此背景下，苏州市人民政府在7月24日出台了限售政策，为调控加码。除了扩大限售范围以及购房政策趋严之外，《意见》还进一步加强了对用地出让的管理，加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地的供应计划。住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置，具体在出让公告中设定。

与此同时，苏州市进一步加强了对住房信贷税收的管理。加大对房地产开发下项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。严跃进对《华夏时报》记者说：“该政策明确对信贷进行监管，新增贷款中房地产业务的管控，房地产领域信贷政策管控趋严。”

相城区上半年

成交价环比上涨22.74%

根据易居研究院中国百城房价报告显示，上半年苏州楼市火热，部分区域房屋成交价上涨幅度较大。数据显示，苏州相城区2019年上半年房屋成交均价为23359元/平米，环比上涨22.74%。苏州工业园区均价居首位，为36212元/平米，且成交均价环比上涨8.64%。姑苏区成交均价同样不容小觑，为29672元/平米，环比上涨5.03%。

早在2019年4月份，住房和城乡建设局对6个城市的楼市进行了预警提示，苏州因住宅价格指数累计涨幅较大而位列其中，楼市急需灭火。5月份，苏州召开会议表示，楼市降温势在必行，若相关指数得不到控制，7月份则会加码调控。

克而瑞统计数据显示，2019年上半年，苏州市区二手住房成交套数为53046套，相比去年同期增长50%，创三年内成交新高。5月11日，限售首次加码后，市场开始轻微退烧，6月单月二手住房签约套数为11502套，成交面积为112万平方米，环比5月份则下降了6.1%。但从挂牌价来看，5月份的调控并未使市场明显降温。根据诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，苏州二手住宅挂牌价上半年累计上涨7.42%，6月份环比上涨0.72%。“5月份的调控加码对二手房市场有所影响，但价格仍在小幅上涨，这也是此次调控政策加码的主要原因。”国仕英对《华夏时报》记者说。

此外，自5月11日限售政策发布后，土地市场有所降温。地王消失，住宅地块成交最高溢价则已经下降到了22.8%。国仕英说：“苏州此次政策的颁布从根本上反映出国家‘稳地价、稳房价、稳预期’的决心。”严跃进同样对《华夏时报》记者表示，苏州此次政策的发布与此前开封松绑限售叫停是类似的，房住不炒是今年下半年的政策逻辑，不存在放松的可能。