深圳长租公寓谨慎“圈地”着眼存量运营

8月19日，2019年房博会在深圳会展中心举行。市民正在观看出租公寓的样板间。 南都记者 赵炎雄 摄

租住在深圳某城中村一间长租公寓的小李，近日突然被告知，公寓的管理运营方撤走了。究其原因，原来是此前的某品牌公寓运营方与房东合同到期，新一期合同又未能谈妥价格，至此，房东决定自己聘请团队管理小李所在的这栋长租公寓。

这一栋楼的变动是深圳长租公寓市场新形势下行业的一个缩影。深圳长租公寓业务转型的到来，似乎比想象中的要早。

近日，南都记者在房博会走访多家品牌长租公寓发现，今年以来，大部分长租公寓已经阶段性调整了运营策略，由之前的重开发，即所谓的“拿房”，到目前的重运营。多名行业人士向南都记者表示，公司今年在深圳不会再去专注拿房、扩张，做好现有项目的存量运营是今年工作重点。

圈地、扩张积极性明显降低

所谓拿房，目前深圳市场上常见的是存量物业的租赁改造，此类一般是与物业产权方签5年-10年以上的租约，在统一改造之后再租给租客。一栋或者一个片区的改造，属于集中式；也有分散式长租公寓，需要一户一户拿房；此外，也有股权合作进项目拿房等多种手段。

根据今年1月仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书》指出，深圳长租公寓市场自2016年来进入爆发期，房源多来自人口聚集、交通便利的原工业区、住宅区以及改造和翻新。

一家知名互联网长租公寓的深圳公司负责人向南都记者明确表示，公司看好深圳市场的增量，但今年公司工作重点在内部团队管理以及已有项目运营上，不会扩张。而另一名知名长租公寓项目运营负责人也告诉南都记者，由于市场乱、政策不明朗、房源变多等诸多原因，公司今年不会扩张；

有行业人士告诉记者，目前行业内大多数公司都对拿房、拿项目持谨慎态度，与去年相比，圈地、扩张的积极性有明显降低。

不只是缺钱 市场、政策影响大

仲量联行在《中国长租公寓市场白皮书》中将中国长租公寓发展分为四个不同的周期阶段，在2018年第四季度，仲量联行认为，过去三年里，受益于市场、政府的双重助推，长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”，并进入“发展期”末端。

与此同时，“发展期”与下一阶段的“快速成长期”的几个重要区别在于，“市场透明度”由“低”，到“显著提升”、“政策支持”到“政策强有力支持”。

根据南都记者的走访，与资金吃紧相比，市场、政策、行业现状等问题更被认为是不会扩张的理由。前述某知名长租公寓项目运营负责人告诉南都记者，今年不会扩张，从市场角度讲的话，收费标准不统一、各家定义不同，运营管理方大中小品牌鱼龙混杂等都是问题。

“随便一个小房东，都可以自己来管理一栋公寓”，该名负责人表示，暂时公司主要以做好现有项目资源的存量开发、运营为主，不再考虑其他。

不过南都记者看到，对于此类问题深圳市政府已展开探索，根据深圳市住建局近日出台的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》，文件就有针对性地提出要规范住房租赁市场行为，包括建立住房租赁指导价格发布制度、提高租金透明度，以及建立住房租赁行业主体备案制度，推行租赁合同网签等。

除此之外，对市场上存量租房数量供求关系的判断，也是大家谨慎再拓展项目的原因。上述某公寓项目运营负责人就认为，目前市场上房源其实已趋于饱和，“以前都是人找房，现在都是房出去找人”。

增量空间与未入市房源

不过这似乎不能代表行业的普遍看法，行业普遍认为，市场还存在增量空间。

今年4月，中国饭店协会联合优尼华寓发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》认为，如果从每亿元GDP对应的长租公寓数量来看，对于深圳这种经济还处于高速发展阶段的城市，长租公寓市场还有较大的发展空间，并且，“户籍人口还在不断增加并处于增幅上升阶段”。

根据《深圳市2018年国民经济和社会统计公报》显示，全市年末常住人口1302.66万人，同比增长4%；其中常住户籍人口454.7万人，同比增长4.6%。

但是问题在于，目前似乎很难挖掘出实际租房存量和需求租房量的数据：入市的租房是一部分，还有部分尚未入市。房东东公寓创始人全雳告诉南都记者，2017年下半年到2018年底从市场高价拿进的房源，至少需要6-7年或者更长的时间来消化。

有某品牌公寓人士向南都记者透露，其实在前几年长租公寓爆发期，公司已经拿了一些项目，但这些项目并非所有房源都已完成入市，还有很大一部分因为装修未完成等原因未能入市，“其他公司不清楚，我们是只入市了30%”，现在形势不好，还不如先集中精力处理这些未入市房源。

观察

提高出房率、提供个性化服务或是竞争关键

三年爆发期 资本入局助推“抢房”

2015年11月，国务院首次将公寓定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。政策绿灯成为激励资本的风口。2017年“魔方”公寓完成C轮融资，2018年1月，自如获40亿元A轮融资，突破行业单次融资额度记录。3月，“蛋壳”又再获B轮1亿美金融资。根据蜂鸟屋数据统计，截至去年5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金额约为75.8亿元，而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

在众多资本追逐下，许多对扩大市场规模如饥似渴的公司，开始利用融资不计成本地“抢房”。譬如去年3月，上海爱公寓被曝通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，完成600到4000间的房源增长，但与此同时也埋下了1.3亿-1.4亿元的负债隐患，最终资金断裂，被全资收购。

大规模杠杆扩张埋下经营隐患。自去年下半年以来，行业开始面临洗牌，先是“甲醛门”、“租金贷”在2018年把长租公寓推向风口浪尖，随后“募资难”问题又使得众多公寓接连出现资金链断裂。

资金供给不足，行业公司规模拓展缓慢。一名行业人士告诉南都记者，长租公寓3-5年都是投入期，资金来源如若没有母公司支持，只能是靠采用多种手段融资。

行业血拼期 谨慎“圈地”成主流

现状来看，不管是母公司支撑，还是自身融资，今年上半年以来情况都不容乐观。据CV Source的数据显示，2018年总共发生49起长租公寓的投资事件，其中下半年比上半年下降47%。而进入2019年以来，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降70%。

对于背靠实力雄厚母公司的长租公寓品牌而言，日子也并非好过。例如万科泊寓，今年被曝“万村计划”受阻，将暂停签约新房源，同时将对部分已签约房源洽谈违约赔偿事宜；而龙湖冠寓，在2018年年初既有媒体曝出拓展新项目已不同于此前激进的节奏，将更为谨慎，“拓展中心员工原有20人，现仅剩不到四分之一”；曾经目标是行业前三的朗诗公寓，今年5月，其母公司直接选择将该朗诗公寓等非地产业务剥离至控股集团。朗诗青杉资本董事总经理方旭东曾公开表示，长租公寓在两三年前站上政策风口，现在就已进入血流成河的行业血拼期。

不过据了解，此轮所谓的资本退出，实质呈现结构性特征。根据CV Source的数据统计，2019年前七月融到钱的11家长租公寓，均是自如、蛋壳、魔方等行业内知名头部品牌。也有媒体认为，现市场里正呈现“一九格局”，即10%的企业，拿走了90%的钱。这些企业，也正是在上轮行业洗牌中，幸存、壮大的企业。

“出房率”和“运营”成为新战场

规模扩张放缓，长租公寓竞争却并未就此轻松，还有多个战场等待着他们继续角逐。在提高出房率这一块，典型的例如在大学生毕业季的7、8月，各家长租公寓品牌纷纷推出优惠计划，譬如“0押金”、“返现”、“保洁券”等活动层出不穷；还有学起了地产开发商的营销手段，推行诸如老客户推荐新客户，促成租房成交给予奖励之类的玩法。

另一重要战场在运营。根据上述《中国长租公寓行业运营情况分析报告》的预测，未来随着90后及00后纷纷开始进入租房市场，90后特别是00后对租住条件要求更高更个性化，如何抓住新一代租客的租住需求体征，提供更贴近的租住服务，是长租公寓运营者需要进一步研究的课题。

南都记者此次房博会走访也发现，各家参展公寓纷纷已对应不同人群的消费层次，而推出不同层次的产品，同一家公司旗下通常会有针对企业员工、公司白领、中高端人群等的公寓，不同种类公寓在服务和装修设施上呈现出差距。

除此之外，还纷纷推出面向租客的集体活动。有某公寓品牌方人士告诉记者，针对同一栋的租户，公司每个月甚至会举办四次活动，包括讲座、游戏什么的，希望让租户住得更有氛围，更有归属感。