碧桂园“大象”转身：着力财务管控 调整城市布局

当一家公司的规模扩张到5000亿以上，增速便自然放缓，无论碧桂园、恒大，还是万科，皆是如此。碧桂园正在培育新的业务增长点，“高科技综合性企业”的定位，就是发展方向。

体量越大越敏感。在政策收紧、行情波动的2019年，龙头房企的危机意识凸显。

万科高喊“活下去”、“收敛聚焦”，恒大开启一轮轮降价促销，融创下半年不想再买地，而碧桂园，今年把回款率放在了考核的首位。

去年8月开始提质降速后，碧桂园交出了首份中报，成绩堪称优秀。虽然销售增速放缓，但营收、净利大幅提升，现金流持续回正，净负债率也控制在70%以内。

问题也存在。三四线城市的销售乏力，碧桂园首当其冲。对此，管理层已在调整区域和城市布局，面向未来。21世纪经济报道注意到，公司城市投资的重点，已转向五大城市群，而非以前的全线布局。

今年以来，房地产市场新一轮洗牌已经发生，一些房企已陷入流动性风险。而碧桂园这样的“大象”，却在未雨绸缪，寻机改写行业格局。

8月22日的业绩会上，碧桂园主席杨国强没有出现，总裁莫斌坐镇全场，抛出了“我对公司很有信心，只要有钱就增持（股票）”的豪言。

着力财务管控

当一家公司的规模扩张到5000亿以上，增速便自然放缓，无论碧桂园、恒大，还是万科，皆是如此。

据克而瑞数据，2019年上半年，碧桂园权益和全口径销售金额均居行业第一，但增速放缓，全口径销售同比下降2.8%，权益销售下降3.22%。

但与此同时，公司营业收入达2020.1亿元，同比大增53.2%；股东应占净利约为156.4亿元，同比增长20.8%。

和万科类似，碧桂园非常重视现金流管理。上半年权益去化率达65.0%，权益物业销售现金回笼约人民币2659.4亿元，回款率达94.3%。

中报称，继2017年起，公司已连续三次在年中实现正净经营性现金流。

管理层表示，正经营现金流有助于经营良性运转，大大降低对于外部融资输血的依赖性。

而在融资全面收紧的背景下，碧桂园也在有意识地调整债务结构。

截至6月底，公司有息负债总额约为3318.89亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）。有1139.2亿是需在一年以内偿还的有息债务，占总有息负债的34.3%；现金余额约2228.4亿元，约占总资产比例的12.8%，现金余额约为短期有息债务金额的两倍；另外还有未使用的授信额度达人民币3133.0亿元。

上半年，碧桂园净借贷比率为58.5%，较2018年底有所上升，但仍在公司设定的70%红线内。

当被问及如何应对房地产融资收紧时，碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表现轻松，她回应称，这不用担心，公司融资渠道很多，也一直是银行等金融机构的优质客户。

8月13日，碧桂园发行的22.1亿元公司债券，票面利率仅为5.14%。

龙头也不是没有烦恼，上半年的市场波动，三四线去化变难的影响已经显现。2019年上半年，公司销售费用和管理费用明显上升，合计占到营业收入的9.7%。

对此莫斌称，今年有信心将销售和管理费用控制在营收8%以内。

在行业调整期内，人员优化在多家公司付诸行动。中报显示，碧桂园截至6月底的员工数量为11.7万，较去年年底有所减少。

对此，莫斌表示，集团没有裁员，公司进行了人员结构优化，有进有出，部分人员向区域下沉。

不过，碧桂园似乎并没有放慢投资的步伐。公司全年计划买地1800亿，上半年花费1100亿，碧桂园常务副总裁程光煜表示，下半年仍有买地预算，要看机会拿地。

亿翰智库认为，自从碧桂园放慢规模增速后，净负债率持续下降，财务结构更加稳健。此外随着2017和2018年项目的结转，预计公司收入、利润以及利润率都会增加。

调整城市布局

财报中的碧桂园表现优秀，但管理层想得更多的是未来。

一直以来，碧桂园都围绕中国城镇化进行开发布局，深入到三四五线，而今年以来，三四线楼市放缓，引发投资者担忧。

在业绩会上，管理层强调，公司正在调整和提升城市布局，把握人口向核心城市聚集的发展趋势，进一步向粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群发展。

碧桂园主席杨国强表示，“我的职业生涯历经数次地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态；此外，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。”

据业绩会上披露，截至6月，碧桂园在内地已经获取的权益可售资源合计2.78万亿。其中，75%的货值位于粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等五大城市群，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域。

碧桂园在大本营粤港澳大湾区的权益可售资源达3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米。另大湾区内有潜在权益可售资源约5519亿元，与已获取得权益可售资源合计8986亿元。

其中，在广东最核心的城市深圳已获取权益可售资源约225亿元，潜在权益可售资源约1961亿元，目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元，潜在权益可售资源约4144亿元。

另外，碧桂园也参与到深圳旧改项目。截至2019年6月30日，集团旧改项目累计权益建筑面积达到1404万平方米，权益货值约为1993亿元。

由于在大湾区拥有充分的土地储备，碧桂园近年在该地区的销售业绩也十分可观。

2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于奥港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。

碧桂园在长三角也已深度布局。从2018年1月到2019年4月，公司在长三角新增土地建筑面积达2674.4万平方米，远高于第二位万科的1897万平方米。

据克而瑞发布的《长三角26城突出比拼》报告，碧桂园与绿地、融创以超过5000亿的货值位列第一梯队。

广发证券指出，碧桂园的项目拓展兼顾“广度”与“深度”。自2015年开始，公司在三四五线重点布局优势下，逐步加大一二线周边布局力度，且持续参与并巩固一二线城区市场，稳步优化土储结构。

财报显示，截至2019年中期，碧桂园拥有不含增值税的已售未结转收入7352亿元，已售未结转资源有望在未来1-2年内逐步释放。

莫斌称，土地储备结构调整后，将提供大量的可售货值，为公司打开继续增长的空间。