规模房企的滑铁卢:房地产步入风险投资时期

[ 可以说，中国房地产行业已经告别过去资金推动时代，内生驱动时代已然来临，而这一切将进一步考验每个公司的管理智慧。无论企业抑或购房者，“撑死胆大者”的局面，已然远去。 ]

2019年以来，数百家迷你房企的破产重组，并没有引起行业反思，唯有规模型企业的倒下，才足以形成警示。

市场消息显示，福晟集团（下称“福晟”）、协信控股集团（下称“协信”）相继把自己的项目摆上货架寻求买家，而接盘企业分别是世茂房地产（00813.HK，下称“世茂”）和阳光城。

两宗交易均未最终落实，但各方求证结果显示，福晟和协信两家公司确实急需资金纾困。回顾两家公司近年的市场表现，均曾因急速扩张一时风光无两，而这让如今的滑铁卢更令人唏嘘。

接近年末，尽管不少地方花式放松楼市调控，但房企间紧绷的神经却未能放松，毕竟，上一轮扩张周期中极力放大杠杆疯狂扩张者还有很多，如今深陷资金和债务困境者也并不少。谁也无从知晓，下一个倒下的会是谁！

大房企也深陷泥潭

过去一年，福晟过得异常艰难。这家发迹于福州的房企，曾在2016、2017年疯狂拿地，通过收并购形式介入大量旧改项目，称其货值超过8000亿。

2018年福晟高调对外公布地产目标：2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并将在2020年进入行业前30名。

不过，受制于较高的负债和难以处理的收并购问题，福晟集团大量项目迟迟无法入市，资金状况日趋严峻。

“虽然每个月工资照发，不过福晟内部2018年的年终奖都还没有完全发放。”一位知情人士透露。

过去几月，福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数超过30次。其中，北京市第三中级人民法院冻结福建钱隆津晟投资有限公司2000万元股，福建思华投资有限公司400万元股权，福建隆顺祥投资有限公司3亿元股权。

“福晟在过去几个月一直在寻找项目接盘侠，希望通过出售股权形式进行回血，同时希望借助政府进行背书，以便度过这一轮资金危机。”一位接近福晟人士指出。

在福晟最艰难的时候，即便是每个月发工资，都需要福晟总裁童文涛去银行面前沟通，才得以保证每个月工资的日常发放。这位有着银行背景的总裁，从一开始来到福晟，便是把主要精力放在资金问题上。

时至年底，福晟的接盘侠世茂总算出现。第一财经记者了解到，目前世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司已经与福晟签署地产业务股权收购框架协议。12月7日，世茂尽调团队已经进驻福晟。

按照目前的初步规划，世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4：3：3，收购完成后，由世茂操盘。

“世茂的收购通常都是承债式收购，加之有金融机构配合，实际支付的现金并不多。”世茂集团副总裁兼财务总监汤沸向第一财经记者表示。

受到该收购的影响，12月17日，福晟集团下属上市平台福晟国际（00627.HK）盘中上涨超过30%。

“福晟的滑铁卢基本来自几个原因，第一是拿错地，大量的收并购项目实际上有很多法务、债务问题，最终项目无法按时入市，项目周转速度过慢；第二是踩错周期，福晟加杠杆的时间比其他闽系晚了1~2年，当其他公司开始控制财务杠杆的时候，福晟已经来不及收住。”一位闽系地产公司高层向记者评价。

实际上，福晟今年已经出现多位高管离职，包括分管营销副总裁、投资中心总经理等关键岗位均离职，而这些岗位也一直没有候补人选。“福晟的集团投资总去了福州龙湖做投资总，即便是降低能级也要赶紧跳槽。”一位福州龙湖人士告诉记者。

不只是福晟，另一家知名度不低的房企协信，在今年同样过得异常艰难。今年3月，协信联席总裁张泽林低调离职，随后协信一直处于群龙无首状态，从公开信息看，协信在今年也从来没有拿地动作。消息显示，12月末，阳光城与协信谈判股权收购已经进入最后阶段，不出意外明年协信将把项目股权让渡给阳光城。

面临并购命运的还有新湖中宝，这家公司12月向绿城中国转让上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相应权利和权益，合计总额为36亿元。而在今年7月，新湖中宝以67.05亿元将持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益出售给了融创中国。

趋紧的融资节奏和难以入市的项目，让这些中型房企不得不把项目摆上货架，等着更多的大公司接盘。“每周都有公司主动找上门来谈合作并购，我们看得比较多，真正去收购的还是少数，毕竟里面涉及的问题比较多。”一家TOP15公司投资负责人告诉记者。

销售额虚实

很多中型房企面临困局的背后，实际上折射出地产公司销售“虚高”，泡沫不断被刺破。

“我们公司每年对外号称突破全口径销售千亿规模，不过实际上这三年我们的内部权益销售额都不到400亿，还是用大量小股操盘方式来虚增销售额。”一家闽系地产公司副总裁透露。

过去几年，由于融资对规模的需求，很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模，大量千亿房企涌现，不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。

比如刚刚登陆资本市场的新力控股（02103.HK，下称“新力”），就未正式披露过自己的销售数据。而根据据第三方机构数据，新力2016~2018年，合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别是107%、165%、347%。

不过，新力的营业收入却和销售数据有较大差距。根据新力的招股书，2016年、2017年及2018年，新力分别实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率为94.6%。

一般而言，地产公司的销售金额会在1~2年之内结转成为营业收入，不过新力的2018年营业收入与2016年的合同销售额都有接近80亿差距。

此外，新力的周转速度明显快于同行，公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。按照这个逻辑，这些项目应该很快进行交付进而结转，不过这里面新力数据差异巨大。

“所有的销售都应该建立在回款上，我们到了年底最重要的就是保证回款和现金流。”汤沸指出。

很多公司还是在为了销售数据需要不断想办法。“即便是排名前五的房企，为了年末冲业绩，也把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方，让其进行包销，不过要求提前回款，这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总向记者透露。

一位地产公司部门负责人称，自己所在公司内部也进行了员工内购，以更低的价格卖给员工，并允许半年内进行更名，并保证可以半年后退款。实际上看，这样的销售回款仅仅是首付，未来是否可以形成真正的现金回款，还有待市场考证。

今年同样异常困难的泰禾集团（000732.SZ，下称“泰禾”）也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告，2016~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期，各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为：400亿元、1007亿元、1303亿元。

因此，泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑，比如截至2019年前三季度，泰禾预收账款545亿元，即便全部进行结转，也无法达到上述机构统计的数据。

泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示：“销售额并非是交易所强制要求的披露信息，我们也并没有刻意隐去，未来我们也会选择公开和公布销售额。”

“从今年的销售完成情况看，大部分公司都没有完成年初内部制定的指标，甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴，一片繁华之后，实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。

房地产步入风险投资时期

受到市场环境收缩影响，行业洗牌正在以超乎想象的速度加快。

“房地产已经不是黄金、白银时代，而是进入风险投资时代，行业风险和机会并存。”绿地香港董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。

一个数据可以佐证，人民法院公告网数据显示，2019年房地产破产公司已超过450家。

“融资还是非常困难，未来银行的额度有限，自然更倾向于大公司，行业龙头公司将进一步获得优势。”汤沸认为。

西政资本统计显示，目前百强开发商的拿地配资成本，前50强一般年化在13%~15%不等，50~100强一般年化在16%~18%不等，百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

克而瑞认为，当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位，新房市场各城市间销售表现存在明显分化。

和以往不同，拿地过后市场上行，很多土地就可以穿越周期，而如今一旦拿错拿贵，小则面临亏本，重则如上述很多公司一样无法入市。

克而瑞统计发现，全国各地此前的大部分地王项目，目前盈亏对半。

以厦门为例，截至2019年12月1日，自2016年拿地的六成地王已经入市，项目的平均入市周期达20个月，远超过全国平均入市周期10个月。其中，位于集美区的禹洲璟阅城表现最为突出，该项目土地在2016年8月被禹洲地产（01628.HK）以28亿元的价格竞得，楼板价高达32825元/平方米，2019年6月首开，首开平均售价33000元/平方米，地房比高达99%，房地差仅有175元/平方米，亏损十分严重。

旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰表示：“每年从看的地到实际拿下，基本都是要百里挑一。行业趋于稳定之后，利润率已然没有以往之高。”

可以说，中国房地产行业已经告别过去资金推动时代，内生驱动时代已然来临，而这一切将进一步考验每个公司的管理智慧。无论企业抑或购房者，“撑死胆大者”的局面，已然远去。