2019广州写字楼净吸纳量跌46% 零售市场品质消费崛起

1月8日，房地产顾问公司第一太平戴维斯举行媒体会，发布了广州房地产市场2019年回顾与2020年展望。针对写字楼、零售和住宅等市场情况，进行数据分析和前景预判。第一太平戴维斯董事、华南区研究部主管谢靖宇认为，总体来看，2019年广州写字楼市场表现为稳中有跌，而零售和住宅市场表现为稳中有涨，剔除结构性因素影响，广州房地产市场整体稳健，内部动力强劲。

甲级写字楼：

经济放缓租赁需求疲软 净吸纳量同比暴跌46%

2019年，全市共三个新增甲级写字楼项目入市，分别为位于琶洲的广州报业文化中心、位于国际金融城的金融城绿地中心和位于珠江新城的天德广场，共计新增写字楼面积约25万平方米，低于过去五年年均水平（44.6万平方米）约43.9%。截至2019年末，全市甲级写字楼总存量同比上升5%，至524万平方米。

在经济增长放缓、中美贸易争端、企业扩张计划暂搁等综合因素影响下，全市租赁需求增长疲软。本年度，全市净吸纳量录得23.4万平方米，较2018年同比下降46%。业主积极调整租赁策略，采取以价换量的方式确保出租率，但同时也致使全市租金小幅下调。综合上述因素，尽管有新项目入市，但年末全市空置率维稳，同比微升0.1个百分点至4.8%。

租赁交易活动与结果显示，年内写字楼租赁需求主要源自专业服务、金融和银行业。而源自零售及贸易、传媒及娱乐和健康医疗的租赁需求维持稳定。

受业主租赁策略调整的影响，2019年全市甲级写字楼租金同比下跌2.4%，至人民币每平方米每月177.4元。

湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者增强了市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。年内，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。

明年新增17个项目交付 预计市场存量扩容20%

预计2020年，全市预计将有17个新增项目交付，共计约99.4万平方米写字楼面积，届时市场总存量将扩容20%。琶洲将是全年供应主力板块，预计将有八个项目于区内交付，供应面积占全年总新增供应的48.2%。

随着项目的集中交付，写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。

2019年末，中美贸易磋商取得进展，利好企业租赁需求的释放。加之广州产业升级相关政策持续推进，预计2020年全市租赁需求有望增长。但受新供应的影响，未来全市空置率料将结构性升高，同时租金增长将承压。

规划及政策利好下，广州仍将是个人和机构型投资者布局湾区的主要关注城市之一。预计2020年，广州写字楼投资市场仍将保持活跃。

零售：

消费升级家居类品牌扩张 平均租金持续增长

截至2019年11月，广州市社会消费品零售总额累计达9,115.3亿元，同比增长8.0%。值得注意的是，健康、品质消费类商品增势良好，限额以上中西药品类、金银珠宝类、化妆品类商品零售额分别同比增长35.0%、30.2%、13.4%；居民对品质消费的需求日益增加，因此，对于项目运营者及零售商而言，升级现有业态组合、提高品牌消费体验将助力提升市场竞争力。

2019年共有五个新项目入市，共计为市场带来约38万平方米新增供应。至此，广州零售物业总存量增至547.9万平方米。

2019年，全市零售物业市场平均空置率同比微降0.5个百分点至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别同比下降0.7和0.5个百分点，至7.6%和8.7%。

餐饮业态需求保持旺盛。同时，随着市场对品质消费的需求增加，家居及生活方式类品牌于年内展现出强劲扩张需求。

现有项目平均租金持续增长，推动全市平均租金同比上涨4.3%，至人民币每平方米每月740.6元。核心商圈与非核心商圈租金达到人民币每平方米每月1,459.1元和人民币每平方米每月345.5元，同比分别上涨5.2%和3.7%。

年内国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。

2020非核心商圈供应激增 预计空置率将上升 

2020年，预计有12个新项目入市，将为广州零售市场带来144.5万平方米新增供应，届时全市总存量预计增长至692.4万平方米。

鉴于新增供应较多，加之各区未来项目多集中于同一商圈，项目间竞争预计增大；非核心商圈空置率料将有所上升。

未来核心商圈平均租金有望在标杆项目的带动下稳中有升，但由于非核心商圈将迎来大量新增供应，且项目需要一定培育期，受此影响，全市平均租金预计将出现结构性下调。

住宅：

湾区利好叠加人才政策优化 刚需改善需求释放

年内房地产市场资金流动性收紧叠加经济不确定因素，致使投资者在购房决策时更趋谨慎，但年初大湾区规划纲要的出台提振了市场信心，加之人才落户政策和港澳居民购房政策的相继放宽，市场刚需与改善型需求得以释放并占主导。

2019年1-11月，广州限购九区一手住宅供应放缓，新增供应面积同比下降12.3%，至约574万平方米；成交面积同比增长14.8%至约684万平方米。

2019年11月，广州限购九区成交均价较去年同期上涨2.3%，至人民币每平方米28,778元。

2020，宏观经济增长放缓料将持续。1月1日，央行宣布降准，房地产市场资金流动性将显著增长，加之存量浮动利率贷款定价基准转换将于3月启动，房贷利率存在下调的可能。上述因素的综合影响下，部分购房者信贷压力或将减少，购房需求有望释放。此外，人才落户政策的放宽，亦将增强改善和刚需型买家的入市意愿，预计一手住宅成交量或将稳步上升。

预计2020年新增供应将小幅增长，且仍将集中于南沙、增城、花都和从化四个市郊区域。

预计未来全市一手住宅成交均价仍将呈稳步上涨态势。