明年琶洲写字楼供应占全市过半 高端消费回流广州

近日，仲量联行发布广州房地产市场2019年度回顾及2020年展望。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2019年，受经济环境影响，广州甲级办公楼租赁市场需求相对疲软，但琶洲表现亮眼。个别行业的租赁需求仍相对稳健，大湾区的长期发展前景吸引不少企业在广州寻求设立新办公室或进行扩张，预计中美第一阶段经贸协议达成一致也将支撑短期内租赁需求的回暖。” 优质零售物业市场方面，整体租赁需求增长乏力，再加上全年新增供应有限，2019年整体净吸纳量较2018年下滑明显。零售商对于扩张计划普遍持谨慎态度，大部分商家仍首选天河路商圈，但购物中心同质化竞争也在加剧。运动服饰及潮牌服饰2019年表现依旧抢眼，门店数量继续扩张；高端消费回流本地市场趋势明显。物流地产方面，受消费需求驱动，零售商对非保税仓库的需求增长显著，弥补了电商和第三方物流需求放缓，广州2019全年非保税物流市场需求趋稳，非保税仓租金温和上涨。

甲级办公楼：需求疲软 明年重点看琶洲

2019年广州经济增长保持稳中趋缓态势，甲级办公楼市场租赁需求相对疲软。中美贸易争端升级迫使市场向下调整经济前景预期，多数企业对未来业绩预期表示谨慎，控制成本的意愿上升，他们更倾向于选择续租或成本节约型搬迁，因此甲级办公楼租赁需求自第二季度开始转弱。不过全年净吸纳量仍达30万平方米，相比2018年下降不多，这主要还是得益于琶洲片区租金较低，能够吸引不少承租能力一般的企业往该片区升级与扩张，因此琶洲全年都维持着较高的租赁活跃度，贡献了全市约45%的净吸纳量。

虽然全年整体租赁需求偏弱，但个别行业的租赁需求仍相对稳健。受贸易战影响较小的专业服务业仍有一定的搬迁与扩张需求，其中律师事务所尤为活跃。同时，不少地产企业看好整个大湾区的长期发展前景，进驻广州势头不变。而科技行业的租赁需求亦较为稳定，尤其是琶洲，凭借片区产业规划定位不仅吸引了不少来自附近产业园内科技企业的升级需求，还成功吸引到新媒体和电商行业的大型租户入驻。

全年新增供应的入市对整体空置率影响有限。2019年全市甲级办公楼市场新增供应约为34万平方米，与2018年相比有所上升，新竣工项目分别分布在珠江新城、广州国际金融城以及琶洲。截至第四季度末，全市整体空置率为7.0%，与2018年年底水平相约，空置率维持低位主要得益于琶洲近两年内落成项目的出租率在2019年显著提升。

甲级办公楼整体租金跌幅持续扩大，然而投资市场受其影响有限。2019年广州甲级办公楼租金出现一定幅度下跌，且跌幅逐渐扩大，截至第四季度末全市租金同比下滑约4.7%。受整体经济环境影响，大部分企业对于扩张持谨慎保守态度，选择续租以留在原有办公楼的情况有所增多，而另一方面，不少甲级办公楼业主，尤其是珠江新城的业主普遍承受空置压力，愿意用降租金、延长免租期等策略挽留已有租户或吸引新租户。珠江新城多数办公楼2019年都录得较大租金跌幅；而琶洲的租金则逆势上扬，主要得益于2018年下半年落成的项目的租金有明显提升。

投资市场方面，投资者并未因租赁市场的短期波动而影响他们对广州办公楼市场的长期看好，自用买家与机构投资者的问询保持活跃。2019年外资机构投资者加大投资力度，本年共录得两宗相关办公楼整售交易。自用需求方面，大型金融机构问询热度有所上升。除此以外，仲量联行广州资本市场部董事伍启泰指出，机构投资者近年来愈发表现出对广州老旧项目升级改造的兴趣，既是看中该类资产相对便宜的价格，同时也希冀通过对资产的升级改造及运营提升，来提高租金回报。

市场展望：

中美第一阶段经贸协议达成一致将支撑短期租赁需求的回暖，但市场整体租金下行压力仍存。随着近期中美第一阶段经贸协议文本达成一致，市场情绪无疑将受到提振，租赁需求在短期内也将得到支撑，大型金融机构、外贸企业及相关服务商的需求将有所恢复，然而整体租赁需求能否企稳回暖仍取决于中美贸易关系的最终走向。此外，随着我国金融业对外开放步伐不断加快，预计更多外资金融业企业，例如银行、保险以及信用评级企业，将逐步进入中国市场，这或将对广州办公楼市场2020年的净吸纳量有所助益。

2020年预计将有13座甲级办公楼合共近百万平方米的甲级办公空间投入广州市场，超半数新增办公空间将来自于琶洲。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预期，届时琶洲的空置率将显著上升并带动全市空置率上行。业主为了维持或提升出租率，将继续下调租金以面对新增供应竞争，因此市场整体租金仍存在下行压力，而琶洲片区已有项目由于面临新增供应的直接竞争，租金下行的可能性预计更大。

投资市场方面，伍启泰预计国内外机构投资者将加大对广州办公楼市场投资力度，积极进行战略布点，投资者将不仅仅考虑位于传统商务区且具有较大提升空间的项目以及次核心商务区在建项目的投资机会，对开发型项目也将更加关注。与此同时，来自大型企业如保险公司的自用与投资需求仍保持强劲。我们认为投资者在未来一年中将继续保持对广州办公楼物业的浓厚兴趣，市场情绪仍将处于高位。

优质零售物业：高端消费回流 快闪店流行

2019年，在整体经济增速放缓的背景下，广州消费市场体现出较强韧性，1-11月全市社会消费品零售总额同比增长8.0%，增速比2018年同期提高0.5个百分点且消费市场整体呈现稳中有升态势。但消费两极化现象趋于明显，同时购物中心同质化竞争加剧，故大部分购物中心人流量及销售额均受到影响。零售商对于扩张计划普遍持谨慎态度，大部分商家仍将目光锁定在坐拥庞大消费人群的天河路商圈。整体需求增长乏力，再加上全年新增供应有限，2019年整体净吸纳量较2018年下滑明显。

餐饮零售商扩张速度相比之前有所放缓，租赁需求多来自连锁餐饮品牌。服饰行业优胜劣汰加剧，新进入市场的品牌较少，对于已有品牌而言，不少零售商也面临较大的业绩压力而对扩张计划持保守态度。而运动服饰及潮牌服饰2019年的表现依旧抢眼，门店数量继续扩张。此外，线上与线下的无界融合也成为大势所趋，线上商家“逐鹿”线下，越来越多线上品牌在2019年开设多家实体门店，成为新的需求增长点。而随着境内外奢侈品价差收窄，高端消费回流本地市场的趋势在2019年尤为明显，全市奢侈品牌销售业绩不俗。

在经历了2018年供应高峰后，2019年全年新增供应大幅减少，仅录得约33万新增供应。但是，市场供应压力仍存在。供应竞争激烈的区域型购物中心的业主力求降低自身商场内品牌与商圈内品牌的重叠度，实行差异化运营。部分社区型商场上调餐饮、儿童亲子及文娱业态的零售占比，借此满足更多家庭购物客群就近消费的需求。

虽然不少商场进行了租户调整，但截至2019年末，全市整体空置率基本与2018年年底持平。仲量联行的数据显示，位于郊区的商场面对激烈的市场竞争，引入更多餐饮类商户以确保出租率。例如凯德云尚和番禺万达广场，2019年新引入品牌中餐饮类占比均在35%以上。而位于天河路商圈的项目则受到服饰业态商家的广泛青睐，在2019年新开店铺数量上表现最为活跃，为租金增长提供了动力。

全市整体租金增长乏力，市区租金涨幅略高于郊区。在零售市场租赁需求平淡的情况下，零售商加大对天河路商圈的拓展力度，并且愿意竞价进入这些有人流量保证的商场，使得该商圈租金持续领涨全市。而郊区部分商场受同质化竞争加剧影响，租金持续面临上行压力。

2019年2月《粤港澳大湾区纲要》的出台提振了投资者信心，全年问询活跃。由于广州可售优质零售项目稀缺，且卖方对报价未有松动，所以成交较少。此外，核心城区内新增大面积土地供应不可期，因此位置优越的、产权统一的、有增值空间的社区商业物业逐步引起投资人的关注。

市场展望：

在全国经济增长放缓的大趋势下，仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计零售商在2020年对扩张计划仍会持谨慎态度。由于单店销售业绩压力加大，相对于过往通过增加店铺数量发挥规模效应，零售商更倾向于节省成本。而且，为了适应主流消费人群偏年轻化和潮流快速更替的特点，更多零售商通过快速调整产品定位以达到精准营销的目的，从而节省成本。

例如，快闪店将受到更多商家追捧，成为品牌以较低成本进入市场试水的绝佳途径之一。同时，预计不少商家也将考虑品牌精细化打造，有望出现“大牌小店”现象。部分传统餐饮品牌也将积极打造其年轻线子品牌以增强对年轻消费群体的吸引力，从而提升品牌竞争力。

供应方面，仲量联行预计2020年新增供应将再次达到一个高点，超过90万平方米。其中过半项目集中在郊区，预计随着郊区更多高铁站及地铁站点陆续开通，更完善的交通网络将助力区域商业氛围日益成熟，使远郊居民的购买力得到释放。因此，郭伟明预计郊区新增供应将得到较快去化，空置率仅微微上升，但是供应压力会在一定程度上削弱业主的议价能力，区域租金上涨受限。

由于位于市区的新项目大多由知名开发商开发，预计新增供应对空置率和租金水平影响有限。仲量联行继续看好核心商圈的商场表现，预计租金上升势头不变。

物流地产：黄埔保持满租 非核心区表现欠佳

2019年受消费需求驱动，零售商非保税物流需求增长显著。整体而言，广州全年非保税物流市场需求较为平稳。2019年1至10月全市社会消费品零售总额达8,207亿元，与2018年同期相比上涨8.3%，其中，化妆品和日用品等商品的销售额增长势头迅猛，受此影响，相关品类零售商的仓储需求2019年有所增长。相比之下，由于业务增速放缓，电商扩张态势减弱。再加上，出于成本和业务发展原因，部分电商和大型第三方物流公司选择在广州布局自建仓库，租赁需求进一步减少。另外，由于广州地区非保税仓租金水平较高，小型第三方物流公司受电商销售增速放缓和物流市场整合等因素影响，2019年多偏好小面积和短期租赁，部分需求外溢至性价比更高的临近二线城市。尽管如此，受消费需求驱动，零售商对非保税仓库的需求增长弥补了电商和第三方物流需求放缓，全年非保税物流市场需求趋稳。

非保税仓租金温和上涨，部分租客外溢至性价比更高的佛山区域。2019全年新增供应较少，核心区域如黄埔区高标仓基本保持满租，外加季节性短租成交较活跃，促使全市空置率平稳下降，带动租金小幅上涨。但是，受需求外溢影响，一些非核心区域空置率和租金的表现欠佳。

市场展望：

花莞高速、广佛肇高速二期等路段将于2020年通车，届时将改善花都区、白云区的交通通达性，提升非核心区域仓库的吸纳表现。然而，2020年非保税物流市场将有大量新增供应入市，仲量联行华南区工业地产部总监张宁预计部分仓库将继续面临空置压力，租金上涨幅度受限。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。