网易房产推出“决战2020广州百盘新货守成or逆袭?”策划,为大家盘点广州11区的供应量,以及今年最值得关注的新盘新货,请收下这份2020年最强置业攻略抢先做好准备!
过去几年,因为广钢新城各大楼盘持续推货,荔湾区成为老城区供货的主力。但踏入2020年,广钢北区的中海花湾壹号、保利和光晨樾等主力项目已陆续接近尾声,南区项目由于拿地成本较高,采取小量多次的方式推售,据广州中原研究发展部数据显示,目前荔湾区新房库存仅54.9万m²,消化周期约7.2个月,因此预计未来2-3年时间荔湾新房供应能力将较2018-2019年减弱,整体呈现明显“供不应求”态势,消化周期将进一步接近6个月红线。
这边是楼盘持续热销,荔湾新房库存“告急”,那边是土地拍卖火爆。今年1月,经过56轮的激战,中信泰富+广船联合体以总价819623万元+25%自持商业商务建面,斩获荔湾区芳村大道南广船一期地块,折合楼面价约37216元/㎡,溢价率达45%。回顾近年荔湾土拍记录,可谓屡出“标杆地”,先有2016年区域标杆华大物流地块(折合楼面价35216元/㎡ ,雅居乐拍下),后有2019年南岸路冷冻厂地块(折合楼面价42520元/㎡ ,保利拍下),可见荔湾历来属于房企“角逐血拼”之地。
目前,荔湾楼市大致可分为广钢新城、旧芳村、大坦沙和老荔湾几个板块,他们各有什么优劣点,板块有哪些热盘在售,买家又应该如何选择呢?
广钢新城
优势:作为明星置业板块,广钢新城是政府着力打造的居住新城,起点高、规划配套足,进驻的开发商都颇具实力。自2014年出让首宗地块以来,广钢新城的发展已有6年,因供应量集中且品牌效应较高,几年间楼价平均涨幅达70-80%,吸引了众多刚需及改善型客户。去年9月,省一级学校——省实荔湾学校正式开学,更为该板块的价值加持。目前,板块已经有众多业主入住,生活氛围渐浓,日常生活消费也日益便利。
劣势:广钢片区以高层乃至超高层住宅为主,最高的地块容积率去到7,再加上未来这里的居住人口将达20万,交通压力不小。
关注楼盘:
区域新入市的项目较少,其中保利东郡今年入市,货量达1100套,产品包括86-108㎡平层三房,98-103㎡复式三房,价格52000元/㎡起。主要卖点为双地铁上盖,距离项目仅500米,11号环城地铁线通达中心五区;此外配建省级华师附小,全龄教育无忧;广钢唯一在售复式产品,二层大主卧全赠送,使用率超100%。
另一个值得关注的是振业天颂花园,推约37-179㎡一至五房纯住宅,首付仅50万起,坐拥省实学区,省级名校环绕,是板块内置业门槛最低的项目,产品约70%户型南向望园,全现楼、约1万方社区主题园林,南向广钢中央公园头排,享约280米至宽公园景观视野。
旧芳村
优势:2018年起至今,白鹅潭、花地湾迎来“高光时刻”,荔湾区多个重点工程全面启动,白鹅潭国际金融中心确定将建290米高地标,广东当代美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆“三馆合一”项目正式定址白鹅潭,广州国际医药港短短一年多时间完成封顶……
未来,白鹅潭的交通也有大大的突破,将有4条地铁线交汇于白鹅潭起步区,它们分别是1号线(已运营)、11号线(在建中)、22号线(在建中)以及28号线(规划中)。而这4条地铁线汇聚的“相交点”,便是目前已有的1号线芳村站,届时,芳村站将“升级”成为白鹅潭站,并拟打造成为枢纽综合体!
更值得一提的是,万科先后以551亿鲸吞广信资产包和拿下巨无霸旧村葵蓬旧改,占据天量土储的万科,一旦沿着花地河启动连片改造,花地湾将迎来翻天覆地的变化。
劣势:白鹅潭发展更偏向商务,花地湾旧改进度比较慢,万科广信资产包项目需要“循序渐进”开发,暂时未形成广钢新城百花齐放的发展气势。
关注楼盘:
目前,白鹅谭板块主力推货的楼盘包括新世界凯粤湾、保利花海湾等,其中新世界凯粤湾在售80 ㎡市中心绝版低总价望江两房,112m²市中心唯一房、厅全南向主套三房,138 m²三面单边楼王江园双景四房,湾区品质现楼,即买即享。而花地湾这一带的居住小区也越来越多,接下来有望迎来新的蝶变发展,其中保利花海湾最后一期已取得预售证,雅居乐西江月苑目前主体建筑已建设近10层高,总高度17层,预计最快明年第二季度可以入市。
大坦沙
优势:定位为国际化花园岛屿,全岛总面积3.55平方公里,拥有8.7公里超长江岸线,是目前中心城区唯一可开发的江心岛。凯德集团在大坦沙岛更新改造投资额超500亿元,引入新加坡“花园城市”的建设与管理经验,对全岛居住、交通、绿化、医疗、教育、商服、文化等设施进行全面改造,未来值得期待。
劣势:大坦沙发展较为缓慢,主要涉及城中村改造较为困难,目前入驻房企较少,需要“循序渐进”开发。
关注楼盘:
大坦沙板块依然是凯德双桥8号、悦江上品两个一手项目在售,凯德双桥8号靠近的是地铁5、6号线交汇的坦尾站,位置相对更好一点,悦江上品靠近的是河沙站。两者的主力产品都比较类同,都有不少单位能望江,最低置业门槛都为约82-84㎡的两房,总价约360万起步,产品实用,怎样选择就看大家个人喜好了。
老荔湾
老荔湾板块目前在售的楼盘都比较零散,且都是尾货阶段,区域内的标杆豪宅珠光·御景壹号目前在售480㎡大宅,以及仅余6席的400-900㎡天际行宫,均价10万/㎡,作为白鹅潭标杆,广州顶级豪宅封面级项目,珠光·御景壹号坐拥三江汇聚的极致江景,私藏市中心最美10公里可视江面,独享1.5公里私家江岸线,更斥资亿元打造了18万方大师级标杆园林,是土豪置业首选。此外,南岸路的粤泰荔湾华府已获得预售证,珠江金悦已完成工程招标,预计年末有望上市。
楼盘名 |
板块 |
推货产品 |
价格 |
货量 |
保利东郡 |
广钢新城 |
86-108㎡平层三房;98-103㎡复式三房 |
52000元/㎡起 |
1100套 |
保利和光晨樾 |
广钢新城 |
137-152㎡四房 |
均价52000元/㎡ |
200多套 |
保利碧桂园·公园大道 |
广钢新城 |
85-140㎡二至四房 |
均价48000元/㎡ |
约500套 |
葛洲坝紫郡府 |
广钢新城 |
103㎡三房、140㎡四房 |
均价50000元/㎡ |
400多套 |
华发中央公园 |
广钢新城 |
168㎡四房 |
均价54000元/㎡ |
100多套 |
振业天颂 |
广钢新城 |
约37-179㎡一至五房 |
约4.2-4.6万元/㎡ |
约400套 |
凯德双桥8号 |
大坦沙 |
84㎡两房、91-121㎡三房、138㎡四房 |
均价48000元/㎡ |
约600套 |
悦江上品 |
大坦沙 |
82㎡两房、94-130㎡三房、135~210㎡四房 |
均价48000元/㎡ |
300多套 |
新世界凯粤湾 |
滘口 |
76-143㎡二至五房 |
约43800元/㎡ |
约500套 |
保利花海湾 |
花地湾 |
100-151㎡三房四房 |
均价40000元/㎡ |
300多套 |
珠光御景壹号 |
黄沙 |
480㎡华玺臻稀; 400-900㎡天际行宫 |
均价10万/㎡ |
华玺臻稀在售;天际行宫倒数6席 |