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“农民”万科：手持1600 亿现金活下去

2020-03-19 08:33:30　来源: 网易房产原创 举报
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“农民”万科：手持1600 亿现金活下去

每年这个时节，花开向暖，是各家上市房企陆续“交卷”的日子。
你是否也有些想念“房地产好”孙宏斌，“车间主任”许家印，还有“very good”杨国强了？
3月17日晚间，“农民”万科率先营业——晚八点发出2019年业绩公告，九点进行2019年度业绩推介会线上直播，出现屏幕中的带着口罩的在线主播，包括有万科董事会主席郁亮，总裁兼首席执行官祝九胜，董事王文金、张旭，董秘朱旭、以及新上任的执行副总裁、财务负责人韩慧华。
持续一个半小时的业绩发布会，其中媒体问答环节时间长达一个小时，作为今年第一家线上发布年报的龙头房企，万科此番的业绩会媒体专场可以算是诚意之作。
2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。这也意味着，万科在2019年平均每小时的净利润就达到444万元。
一方面，当好农民种好地的万科，在自己的土储上依旧收获着真金白银。另一方面，与“农民”同样成为万科的网红标签的，还有近两年万科屡屡提及的“活下去”。
2018年，满怀焦虑的万科在秋季例会上提出“活下去”；2019年，在北方媒体交流会上，万科董事会主席郁亮又说道：万科要做活到最后的企业；2020年，在昨日业绩会上，郁亮说的是：没想到现在活下去成了特别真实的存在。
成立于1984年的万科，2020年正式进入第三个十年的下半场。当打之年，手有余粮，稳健犹在，尽管早已不执着于销售规模的追逐，但万科始终还是那个“大哥”，无论这个大哥现在是爱科技，还是爱种地。
01
“是客户给我们饭碗”今年的疫情估计把大家都憋坏了，郁亮也不例外。
面对媒体提问环节的第一个问题，郁亮爽快的抢答让人猝不及防，也首次公开谈起了万科的疫情应对之道。
“农民”万科：手持1600 亿现金活下去
郁亮回顾自己在万科30年的工作，表达出了信心：“万科历史上经历过1993年开始的宏观调控、1998年亚洲金融危机，2003年的非典危机，2008年由次贷引发的全球金融危机。每次危机过后，万科都找到了新的发展机会。”
“勇气”、“企业免疫力”、“危中看到机”，是万科给出的三点看法，从而也让自己能够活下去，活得好、活得久。其中谈到企业免疫力，郁亮坦陈表示来自两个方面：衣食父母+手有余粮。
“首先是要记住客户给我们饭碗，只有照顾好自己的衣食父母，我们才能生存下来，才有发展的前提；第二个方面体现在现金为王，手有余粮。万科始终追求有利润的收入和有现金流利润，到今天为止，万科92%的项目仍然是普通项目，这都是为了保证有足够的流动性”。
时间已是3月中，谈及刚刚过去的2月份，万科总裁祝九胜回答的是：“疫情整体上对万科的影响非常大，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。”
疫情当下，所谓的行业盛景，有时候转瞬即逝。

  • 1月23日后，万科在湖北三个城市几乎没有新的销售增长；

  • 2-3月份，万科认购金额同比减少了510亿元；

  • 今年万科开工整整晚了40天；

  • 预计万科全年将有3.9万套房遭遇交付延迟；

“这些影响，最终会体现在现金流上，销售减少导致销售回款减少，疫情防控相应增加成本，给未来1-2年产生结算压力”，祝九胜说道。
问题来了，万科会不会降价？
祝九胜给出的回答是：万科集团不会对一线管理提出干预，具体到每个项目，也都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。
“把定价权利交给客户和消费者”，换句话说，今年万科集团并不打算带着地方公司和项目进行行业内类似的大规模联动促销。
02
手握1600亿现金“活下去”，天下苦销售额久矣。
十年前，2010年，万科的千亿目标提前实现。十年后，2020年，万科的销售额6308.4亿元。
万科周刊2019年末曾发文形成这十年间的万科业绩：之后每隔两三年，万科就迎来一次突破，2000亿，5000亿，6000亿……像冲破了“任督二脉”的习武少年，每学到一招新招式，修炼两三年，武学修为就迎来一次飞跃。
十年间，中国的房地产行业与企业对于规模的竞相追逐，与万科的带头不无关系。然而，在当打之年，在行业依旧为了规模刀光剑影之时，万科却又早已与销售规模选择“江湖再见”，触手开始在其他业务板块开天辟地。
3月17日的业绩会上，朱旭表示，万科经营性现金流连续11年为正，年末持有货币资金1661.9亿元。
现金流是房地产企业的血液，3月初，多家房企3天内通过各种渠道启动融资，欲靠外部输血缓解现金流压力。回到万科身上，大家差点就信了万科那句“活下去”的鬼话，原来万科明明手里还握着1600个亿的现金，风景这边独好。
另一个数据是，净负债率为33.9%，处于行业低位。在郁亮的掌舵下，万科是一家危机感驱动的公司。在去年的香港中期业绩会上，彼时万科管理层已反复强调现金流和净负债率的重要性，“我们非常谨慎，总是将净负债率控制在40%以下。”
同样是去年中期，祝九胜现场回应房企融资政策收紧相关问题称，“当学生就得答题目，好学生喜欢难题目，万科争当好学生，答好难题目。”
半年过去，万科面对的依旧是一道难题。
昨日业绩会上，银行出身祝九胜的一番回答稍显打击：“我们观察到全球在降息，中国央行在降准，LPR 也在改革。这样增加了整个金融市场的流动性，对于降低社会融资成本是有好处的，LPR 改革也有助于降低实体经济融资成本。
这些举措都是对实体经济有好处，对于房地产行业影响不直接、不明显。对于房地产行业从业者，这些政策是否能带来正面、直接的利好影响，我们不敢有太高的预期。”
03
物业不上市，泊寓在爬坡，上市向左，其他向右，万科还是选择了后者。
房企的物业生意经如今已不是新鲜事，2019年物业公司上市数量已超过2017-2018年两年的总和，资本化浪潮汹涌。
去年12月，万科物业与戴德梁行成立合资公司，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理和综合设施管理。
今年2月，万科物业启动了2万人招聘计划，招兵买马引发关注。
但关于万科物业的上市问题，郁亮在昨日业绩会上表示自己再次强调，“万科现在的物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，我们才考虑让它上市。所以请大家耐心等一等，让它更好地成长以后，再让它上市。”
年报数据显示，万科物业在2019年的营收已突破百亿，达到127亿元，同比增长29.7%，去年同期为98亿。这也成为除房地产外，万科第一个营业收入突破百亿的业务，也是成为地产开发之外万科最赚钱的板块。
房地产再白银，似乎也没人能抢走万科的饭碗。当然，不可抗力因素除外。
在昨日的业绩会上，长租公寓业务就被简短带过。
万科年报数据显示，截至2019年底，万科租赁住宅新增开业5.6万间，累计开业11万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。
而去年年中的万科中报显示，截至2019年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。
换句话说，尽管出租率不低，但全年新增开业5.6万间的泊寓，实际下半年只开业了2.8万间，勉强与上半年持平。
不难想象，万科一开始在租赁板块的野心一如既往得大。
去年8月的中期业绩会上，关于长租公寓的运营，祝九胜曾表示，万科泊寓成立了专门的事业部，长租公寓已经具备了独立成军的条件。
“长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。”
同时，在去年11月的媒体交流会上，面对下半年长租公寓几乎从风口走向爆雷，郁亮对于万科的长租公寓业务依旧持肯定态度：“幸好万科有钱，长租公寓爆不了雷，长租公寓是一个行业必须发展的市场，虽然不能赚大钱，但是必须稳定。”
而到了昨日的全年业绩会上，在媒体提问长租公寓业务的商业前景时，朱旭简短表示，她看好租赁的未来，不过万科规模虽然领先，但“主观存在不足、客观存在障碍等因素，导致其商业模式还处在爬坡期和探索期。”
“农民”也有梦想，可理想纵有千般好，现实仍旧有些无力。

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黄冰馥 本文来源：网易房产原创 责任编辑：黄冰馥_NO8071
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