严跃进：从碧桂园年报看房企经营的韧劲

作者|严跃进（上海易居房地产研究院总监）

新冠肺炎疫情下，中国楼市和房企如何走，成为大家关注的焦点。部分观点过多强调了市场面临的冲击和经营的压力，却忽视了房企的韧劲所在。“韧劲”一词这两年频频在宏观经济领域出现，其含义是在市场波动时，企业可以保持很强的灵活度和弹跳力。具有韧劲的企业才具有真正的市场应对能力，也是中国稳增长中提倡的企业精神和素质。作为龙头房企的碧桂园，近期发布了2019年的财务报告，释放出稳健的财务和经营能力。从投资者的角度看，有韧劲的房企才有嚼头。我们基于此类报告数据，重点看看碧桂园经营的韧劲之道。这也是今年新冠肺炎疫情大环境下各类企业所需要学习的精神。

韧劲的基石：销售为本

房地产企业的经营之本就是销售。只有做好地产销售业务，其他业务开展才具有坚实的基础。根据此次碧桂园的财务报告，其业绩再次体现“领跑地产行业”的市场地位。数据显示，其2019年权益合同销售额约人民币5,522.0亿元，权益销售面积约6,237万平方米。类似销售数据再次说明，虽然2019年中国楼市略有降温，但房企依然可以跑赢市场。销售数据最终也会在营业收入等指标上体现出来。财务数据显示，2019年其结算收入强劲增长，总收入约人民币4,859.1亿元，同比增长28.2%，入选财富500强，排名升至177位。类似成绩单的交出，说明企业经营的稳健。销售业绩的成长，得益于中国房地产市场的发展机遇，其中最为本质的，实际上还是和城镇化的发展有关。

今年中国经济受新冠肺炎疫情影响，包括投资、消费和出口等都受到了冲击。这是部分人所担忧的内容。但是我们必须意识到，从房地产企业自身来说，还需要关注一种驱动力，那就是新型城镇化。客观上说，今年新型城镇化的动力并不会减弱，过去是房地产发展的重要红利或动力，今年也依然会是。这是我们判断房企成长性或是否具备韧劲的重要前提。根据碧桂园的财务报告，截至2019年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2,512个，分布于31个省/自治区/直辖市的282个地级市，总计覆盖1,299个区/县。类似广布局的投资拿地策略，基于一个非常朴素的逻辑，那就是“老百姓愿意到城里买房”。这个观点在不同房企中有不同的认识，但是碧桂园初心不变，经营数据也证明其战略路线是正确的。

类似经营数据和韧劲有什么关系呢？我们看到，在碧桂园已获取的可售资源中，97%位于常住人口50万人以上的区域；93%位于人口流入区域；73%位于五大城市群。此类布局的关注点其实就在于“人口流入”。基于对人口流入和人口需求的把握，那么定位就会清晰。无论外部市场如何变动、政策如何调整、市场如何施压，房企抓住了核心的要点，销售就可以持续，经营就可以保持足够的抗压性和弹跳力。这就是我们说的韧劲。这个词本身是形容竹子的，是指在压力下的反弹力。放到房地产领域中，我们认为，销售的定位清晰，其反弹力才更强，也才是真的韧劲。

韧劲的实质：财务稳健

企业的韧劲，表明看是经营的能力，实际上是财务能力和功底。通俗来说，经营是直观的、表面的，而财务是实质性、内在的。从财务角度看，包括现金流、盈利能力和杠杆水平是三个比较常规的指标。这几个指标能够做到优秀和平衡，那么企业成长就具有很强的动力，这才是企业发展的真正韧劲。而财务数据有违市场规律，那么一旦市场波动，经营就容易风吹草动，比较脆弱。碧桂园的财务数据进一步证明韧劲在经营中的价值。

从现金流的情况看，碧桂园去年全年现金余额约人民币2,683.5亿元，占总资产比例为14.1%。另有未使用授信额度达人民币3,167.9亿元。这个指标在今年新冠肺炎疫情下其实更为重要。当前关于“现金为王”的呼声不断增加，实际上就是指房企的抗风险能力。部分现金流不佳的房企，其面临市场压力时自然不具备反弹力，容易一蹶不振。而碧桂园现金流的丰富和饱满，自然为其逆势向上、稳步推进业务带来强劲的支持。

从盈利能力看，最近两年大家比较关注净利润等指标。客观上说，受限购政策以及限价等政策影响，实际上房企压力确实很大，部分房企无暇顾及盈利等指标，投资者自然有很大的意见。而碧桂园一如既往，在盈利方面表现积极且优异。去年全年财报数据显示，全年净利润约人民币612.0亿元，同比增长26.1%，净利率为12.6%。属本公司股东之核心净利润约人民币401.2亿元，同比增长17.6%。盈利数据是投资者最关心的指标，类似表现也是投资者最乐意看到的内容。

杠杆水平也成为这两年明显受关注的内容。中国在2016年下半年开启去杠杆的工作，当时很多人不理解。但在今年的市场情况下，杠杆水平控制到位、不依赖高杠杆的房企，受经济波及的影响会更小，进而能够保持足够的定力和发展动力。根据此次财务报告，其净借贷比率为46.3%，同比下降3.3个百分点。现金短债比为2.3倍，同比上升0.4倍。总债务覆盖EBITDA1倍数为3.8倍，同比下降0.4倍。EBITDA1覆盖利息倍数为4.0倍。各类指标说明，债务可控、现金“弹药”充足，其在今年尤其是上半年中，依然可以保持经营的稳健。

韧劲的价值：一枝独秀

这几年中国房企的经营可谓是大浪淘沙，一批优秀的企业崛起来，使得全球资本都在观察中国房企的经营。但实际上全球资本市场上一直对中国房地产市场存有疑虑，认为风险很大。甚至在各种经济危机的时候，就认为中国房地产市场不行了，房企不行了。类似判断实际上还是缺乏对中国市场的深度理解。今年新冠肺炎疫情客观上确实造成了冲击。但是房地产市场是否就一蹶不振了呢？实际上并不是。从今年3月份全国各地房地产销售市场来看，实际上是好于预期的。包括深圳、苏州和成都等楼市表现非常火爆，甚至出现了“戴口罩抢房”的现象，这再一次说明中国房地产市场有韧劲，不会轻易降温，即便有降温，也容易反弹。

而这种市场的韧劲在房企中自然是有差异的。部分房企受制于高库存的压力，今年的重心自然在去库存和稳定现金流方面。而具备韧劲的房企，依然可以保持既有战略的稳定性，其在市场波动中能够做到游刃有余，进而获得一枝独秀的市场地位。碧桂园这两年持续在行业中扮演行业龙头地位，这和其在市场周期中摸滚爬打的朴素经营思路有关。越来越多的国际资本认可了这家“城镇化驱动型”的房企投资价值。目前，碧桂园已获国际权威信用评级机构——惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级。目前民营房企中，只有碧桂园等三家房企获得了惠誉投资级评级。而三大国际评级机构的另外两家——标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，距投资级均只有一级之遥。2019年8月，穆迪又将对碧桂园的展望由“稳定”调升至“正面”，这反映了穆迪对于碧桂园强劲的执行力、稳健的财务管理的预期。

房企韧劲的价值在今年尤其很大，值得大家关注。在过去房地产持续增长的大环境下，房企之间的差异性很难看出来。而在今年新冠肺炎疫情下，房企的价值才会更加透明。从企业的发展角度看，一家能够在复杂的、动荡的市场中砥砺前行、不卑不亢的企业，自然是路线正确且稳健、市场展望积极的企业。市场周期的波动，恰是检验企业成长能力和投资价值的重要窗口。我们认为，碧桂园韧劲的企业精神，对于房地产行业和企业发展是有积极的借鉴意义的。具备韧劲的房企，能够在市场周期中找准趋势线，真正用心造出好房子。