投资停滞遇推货高峰 广州写字楼净吸纳量十年首现负值

近日，第三方机构第一太平戴维斯，针对2020年第一季度广州商用物业市场，发布回顾报告。

写字楼：广州净吸纳量十年内首现负值

报告指出，疫情致租赁和投资活动短暂停滞，广州写字楼净吸纳量十年内首现负值。而租金方面，疫情影响叠加供需波动，广深两地持续下行，而深圳的跌幅高于广州。但由于2020年广州写字楼将迎来推货高峰，预计去化压力加剧。

数据显示，第一季度，新冠肺炎疫情对广州经济发展的负面影响显著。部分宏观经济指标在2020年1-2月期间同比下降，其中商品进出口总值及固定资产投资额分别同比下降9%和12.4%。

整体而言，广州写字楼租赁市场于第一季度放缓。租赁活动受季节性因素影响于1月放缓，并受到新冠肺炎疫情及其后政府实行的防疫措施的冲击于2月陷入停滞。然而，随着严格防疫控疫措施取得初步成效，市场活动自3月初开始逐步恢复。

第一季度，由于竣工备案等竣工手续因新冠肺炎疫情而中断，部分新项目的交付时间相应延后。因此，本季未录得新项目交付，全市写字楼市场总存量仍为约524万平方米。

主要归因于租赁需求的小幅萎缩和租赁活动在1-2月的短暂停滞，本季度全市净吸纳量十年内首次降至-6,851平方米，全市写字楼空置率环比微升0.1个百分点至5.1%。

来自零售与贸易、交通等行业的租户对其企业房地产战略和需求转持更为谨慎的态度，而来自通讯、媒体和信息技术、石油和房地产行业的大型企业仍继续执行写字楼搬迁、扩租和续约的租赁决策。

多数写字楼项目的私企业主仍维持自2019年第四季度以来的谨慎态度，未采取任何激进租赁举措。而具备国企背景的写字楼业主主动提供如免租或减租等财务支持，以帮助符合条件的租户渡过时艰。因此，全市平均租金回调的趋势仍在持续，平均租金环比下降至人民币每平方米每月174.5元，租金指数环比下降1.5%。

本季度，广州写字楼投资市场未录得大宗整售成交公布。尽管商务差旅和投资活动因疫情短暂搁置，但投资者对其大湾区房地产市场投资布局整体维系不变，并对本地市场的远期发展和前景保持强劲信心。

预判：2020年迎供货高峰 租金结构性下行

当前新冠肺炎疫情的全球大流行料将加剧来自外部和内部的经济不确定因素，不可避免的为2020年广州经济发展带来更多阻力。

2020年，全市预计将有超过82万平方米新增供应入市，广州写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。

年内，广州写字楼租赁需求的增长较前几年将呈现更大波动。租赁需求的增长预计将于第二季度持续承压，但或于2020年下半年逐渐回暖。

严峻的经济环境预期加之新增供应的集中交付料将致使广州写字楼市场空置率于2020年攀升，而租金则将结构性下跌。

零售：新场开业延期，商家议价空间渐现

2020年1-2月，广州市社会消费品零售总额同比下降14.0%，至人民币1,323.03亿元。疫情广泛影响消费品市场，其中以餐饮尤甚，前两月广州餐饮业营业额同比下降34.9%。

2020年第一季度，受防疫活动影响，现有零售项目诸多业态暂时停业，且品牌装修以及新项目入市推广活动等均受停工限制。对原计划于本季度入市的项目而言，当前并非最优的入市时点。因此，季内广州原新增供应延缓入市，全市总存量维持542.1万平方米。

由于季末才实现逐步复工，业主和品牌方尚未于季内全面开展疫情后的调整性活动。因此截至季末，全市零售物业市场空置率仅环比微升0.1个百分点至8.6%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升0.2和0.1个百分点，至7.8%和9.0%。

受本季度进行的防疫活动影响，现有餐饮品牌日常经营活动短暂受限，营业收入显著减少。不同于以往季度，餐饮业态受此冲击，其租赁及扩张需求于季内放缓。

自1月24日起，广州已有部分业主为租户提供阶段性租金减免，以期与品牌共渡难关。同时由于疫情对零售市场的显著影响，本季度零售商议价空间稍现。截至季末，全市平均租金环比下降0.8%，至人民币每平方米每月740.7元。

预判：非核心商圈供应占比高 空置率上升

鉴于部分项目于本季度之前已经进行招商活动，且有部分品牌进驻装修，因此预计2020年全市仍将迎来102.5万平方米新增供应。

大量新增供应入市，且部分子市场项目分布相对集中，市场竞争料将加剧；此外，受疫情影响，零售商扩张需求趋紧，因此全市空置率料将有所上升。

鉴于非核心商圈将迎来大量新增供应，且项目仍需经历必要的培育期，广州零售物业市场平均租金预计因此而结构性下降。