深圳炒房“忽悠链”是怎么形成的？

新房开盘，就是“惊险的一跳”。一旦开盘当周去化率不及60%，坊间就会传言，这个盘有这样那样的瑕疵，比如户型不好、公摊太大、定价偏高、配套不全等。从此，这个楼盘就陷入龟缩式去化。所以，老板给营销部门下达的是“非热销便成仁”的死命令。过去那些营销手段，比如以地铁、新区、CBD等描绘的片区蓝图，放在当下楼市，已激不起多少浪花了。

创造楼市热销场面，当下最佳的工具，非一二手房“价格倒挂”莫属，这个最能激起大家买房的欲望。所以，很多开发商祭出了“非倒挂不开盘”的策略。头部的几家大开发商“抢规模”欲望很强，在拿地和融资成本低的加持下，一般会以低于周边二手房的价格给新推盘定价。近期，笔者到粤北某城市，当地某小开发商说，那几家巨头在哪开盘，哪里就得降价。

但是，多数开发商没这么潇洒，怎么卖房呢？创造一二手房价格倒挂的“场景”。近期，凡热销楼盘，很多有这样的“场景”。比如不久前，杭州近6万人报名，抢900多套房。申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质；再比如，深圳光明某项目开盘前，数百人提前一天通宵排队认筹，因人数过多、场面太火爆而被叫停和清场。

开发商朋友说，类似深圳、杭州等城市，新房还在限价，好不容易批出来的价格，怎么可能降价卖呢？要创造一二手房价格倒挂“场景”，就只能让周围二手房价格先上涨起来。于是，开盘前的“暖场”就很重要，营销团队要给市场传达“价格倒挂”“买到即赚到”的信号。所谓“暖场”，就是开发商联合自媒体、中介、二手房业主等，把二手房价格抬上去。

任何一个片区，抛开自住不卖的、限售的，挂牌的房子是很少的，这就为控盘创造了条件。于是，就有了如下的忽悠链条：自媒体先写文章，把这个片区吹得天花乱坠，称实际价格会涨到多少；然后，中介频繁给所有挂牌业主打电话，说你的房子可以卖到500万（本来只能卖450万）。将信将疑的业主，在中介的鼓吹下，集体将挂牌价提至了500万，最后竟卖掉了。于是，片区这类房子就涨到500万。如此一来，整个片区的房价就被抬高了，从而创造出了价格倒挂的“场景”，新盘热销就在情理之中。

最能创造一二手房价格倒挂“场景”的，就是“地王”抬轿子了。上面讲的深圳光明某项目通宵排队认筹，多半要拜周边地王项目所赐。微信有这个楼盘的“打新群”，群主说，这个项目周围二手楼盘已卖到“7万+”了，这个项目才卖“5万+”，买到一套立马就赚180万。笔者查了一下，那个地王项目在售二手房价确实到了“7万+”，着实给这个新盘抬了个“大轿子”。

当然，“抬轿子”的也不吃亏，周围房价涨上去了，自身价值可以再上一个台阶。片区房价螺旋上涨，可谓一人得道，仙及鸡犬。如果周围二手房都是“老破小”，实在无法营造出价格倒挂的“场景”，那就释放棚改信息。对这些“老破小”来说，搭上棚改快车犹如一剂强心针，片区面貌迎来无限想象空间，也让这些小区房价一飞冲天，周围新房价格自然也扶摇直上。

当下，深圳微观楼市遍布着一大票“大V”，背后跟着无数投资客，片区房价轻易就被操纵了。所以，政府“以其人之道，还治其人之身”，祭出二手房指导价，将操纵链斩断，以政府指导价锚定片区价格。每个片区都有一个指导价，挂牌价高于指导价一定幅度的，就限制网签，交投情绪自然降温。近期，“深房理骗局”、“跪求学位”者无一人申请学位、排队抢房屡屡上演等，都意味着，楼市炒作已深入骨髓，非重典无以治乱市，望主政者把脉这一点。