北京住房租赁市场调查：自如、蛋壳等长租公寓与业主协商降价

北京住房租赁市场调查：多家长租公寓与业主协商降价6月优惠力度更大

证券时报记者 张达

近日，有研究机构的数据显示，5月北京租赁市场总体成交量同环比大幅上涨，租金水平触底回升，预计6月毕业季市场仍将持续增长。那么，北京租赁市场真的全面复苏了吗？日前北京疫情又有了新变化，又给市场带来了哪些影响？

证券时报记者从北京多个区域的租赁中介、租客及业主处了解到，北京租赁市场真实情况并没有报告中那么乐观，部分区域大量房源空置，有的最长已经空置超200天，现在的租金价格比疫情前下降4%左右；多个长租公寓在部分区域已经停止收房，并且在跟部分房东协商降价甚至解约；租赁中介6月份的优惠力度比前几个月更大，最高免租3个月。

部分长租公寓停止收房

近日，李先生告诉证券时报记者，自如管家给他打电话协商降价的事，说经过财务部门的测算，他委托的这套房子运营处于亏损状态，希望他能够降点租金。

李先生的房子在北京东城区，是一套一居室，目前按合同约定，自如每月付他的租金是6000元。证券时报记者从该片区的一位自如出房管家处了解到，目前附近的一居室，自如对外出租的价格在6800元左右。

随后，证券时报记者又以业主身份找到东城区的一位自如收房管家小刘，他说他所在片区现在停止收房了，因为有大量房子空着租不出去，他自己名下就有100多间房空置，空置时间最长的超过200天。

对于停止收房的原因，小刘对证券时报记者说：“过完年就停收了，因为疫情影响，租金价格降了，装修也没法进行，现在疫情又有新变化，后面装修也是受影响，收上来房子也租不出去，公司公告说先停收，消化库存。”他说。

当问到是否有跟业主谈降价的事，小刘告诉证券时报记者，目前有少数房源是在跟业主协商降价，不全是疫情原因，可能公司承担亏损有一年左右时间了，再加上疫情影响。“我们也不是强制要求降价，如果谈不妥，公司核算继续经营下去会持续亏损太多的话，也会主动解约，但会按照合同约定承担相应的违约责任。”他说。

证券时报记者了解到，不只自如，蛋壳也有一部分房源在跟业主协商降价。

针对部分企业存在让业主降租金的情况，一位知情人士对证券时报记者表示，一方面，受疫情对大环境的影响，疫情下房屋租赁也受到较大冲击，特别是租房平均成交周期骤升至70天以上，导致业主租金收入降低。很多业主也积极适应市场变化，降低租金、调整租金价格，以实现快速出租降低损失。另一方面，处于疫情中的长租公寓各项成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。一些租赁平台因之前收房时的评估价较高，随着疫情影响经济下行、城市规划变更、商圈发展迁移等因素，原有定价与现在价格存在较大落差，会出现极小部分根据当前市场情况综合评估后，与业主沟通协商调整优化个别房源合同的现象。

租金比疫情前下降

小王上周刚刚搬家，因为在网上找到了房租更低的房子，宁可给之前的房东一个月的违约金。她对证券时报记者说，现在租的房子是一套300多平方米的复式里的一间次卧，朝南，房间比之前的更大，房子装修更好更干净，小区环境更好，但月租金却比之前要便宜650元。

小王新租的房子在北京朝阳区东四环附近，比之前的房子向东一站地，虽然距离上班地点远了一些，但胜在“物美价廉”。她告诉证券时报记者，这套复式是最近业主新挂出来直租的，之前都没有对外出租过，因为疫情对其生意有一些影响，手头没之前那么宽裕了，所以才对外出租了，报价也相对低一点。

带小王看房的中介表示，通常来讲，6月份是租赁旺季，租金是要涨价的，但今年一直都没有涨价。因为好多比较好的房子虽然有挂出来，但是也租不出去。小王的一个住望京的朋友想转租自己的房子然后搬去顺义，但是挂出来半个多月仍没租出去。

“现在好多房子租不出去，可能价格定得高，但有的业主心里价位很高，有的空了一个月了，最多空了两个月了，仍不想降价。”北京丰台区某商圈的链家经纪人小方对证券时报记者说，现在有客户来了，她们会努力劝业主降价，网上显示的月租金，有的还能谈下来一二百元，有的就硬扛着不能谈，这个还要看房子和业主。

小方还告诉证券时报记者，南三环附近有个两居室月租金很便宜，因为房东特别着急出租，一开始标价5300元，后来降到5000元，又降到4800元，现在已经降到了4600元了，一个月内降价3次，还没租出去呢，主要因为房子比较旧、小区环境不太好。

不仅普租市场的租金下调了，多家长租公寓的租金也有调整。

自如东城区某片区的收房管家小张告诉证券时报记者，现在网上显示的价格已经比疫情前降了大概4%~5%。“其实去年下半年租金开始回落，到年底降至两年前水平，如今疫情更加剧了供需关系的变化，以前是10个人抢四五套房，现在反过来了，四五个人租房，有10套房在租，人口外流比较严重。”他说。

租金优惠力度更大

证券时报记者注意到，虽然5月份市场的确有所恢复，看房人多了不少，但多家长租公寓在6月传统旺季推出的租金优惠力度比4月份、5月份更大。

证券时报记者以租客身份咨询现在租房有何优惠活动时，自如某出房管家表示，5月开始到年底有“海燕计划”，包括毕业生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利，6月还有个分期免押金活动，相当于免1个月的房租。

蛋壳一出房管家也对证券时报记者表示，现在优惠力度挺大，除了每年的“椋鸟计划”给毕业生首月0押金、送半年内免费换租外，6月还有个“安居计划”，最高可以获得3个月免租。

对于多家长租公寓大力度的优惠活动，接受证券时报记者采访的业内人士认为，疫情对租赁市场影响确实挺大，住房需求没有上来，毕业季不像往年那样大批量租房，现在出租率不是很乐观，6月多家长租公寓的优惠力度比4月份、5月份更大，虽不是价格下降，但从侧面看，他们在通过这种方式促进市场成交，减少空置率，提高出租水平。

此外，谈到近日北京疫情的影响，上述蛋壳管家说：“虽然最近看房的人挺多的，但市场离正常水平还差点，这两天疫情有了新变化，小区又不能带看了，会有一些影响。”