粤港澳大湾区建设几何？机构：惠及所有地产板块

近日，仲量联行发布最新的《粤港澳大湾区：前行之路》研究报告。

报告指出，凭借城市间的超强协作能力，粤港澳大湾区未来有望成为真正意义的世界级超级城市群。大规模基础设施建设带来的交通连接性增强，将在未来几年内进一步加深大湾区城市之间的经济联系，而大湾区的持续稳步发展，也将使得几乎所有地产板块受益。

城际交通显著提速，核心城市协同效应见效

依据模型，城市间的经济联系与每个城市的经济产出成正比，与城际交通时间成反比。因此，两个城市的规模越大，城际交通时间越短，相互之间的影响程度便越高。

仲量联行研究发现，近年来，大湾区的交通基础设施日益改善，区内城市间的直达路线，尤其是来往非核心城市的直达路线变得更多。高速铁路网的扩张，大幅缩短了城际交通时间，从而人们可以用更短的时间到达更远的城市。随着城际交通时间大幅缩短，在过去几年里，大湾区核心城市间的经济联系日益紧密。

“超级城市群是区域一体化程度更高的城市群，其功能更接近于单一经济体。”仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，珠三角正逐渐成为中国超级城市群的典范，开始表现出单一城市的很多特征。

在吴仲豪看来，大湾区使得每家企业对劳动力、设施和供应商的独特需求能更好地得到满足。“技术劳动者在大湾区内出差或调任至任一城市极为方便，同时物资在大湾区内的流转效率也大幅提高，更为重要的是，快捷而丰富的信息、思想交流促进了更多的学习与创新，大湾区内的专家通过高频交流所产生的合作与创新，是分散的城市群难以企及的。”

多边城际合作，重塑大湾区未来的增长模式

“城市之间日益加深的经济联系，正在重塑大湾区未来的增长模式。”仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，大湾区的增长动力将从原本经济联系尚未十分紧密的广深港三核心转化成以深圳为首要增长极、广州和香港作为重要增长引擎的多级模式。在未来五年内，大湾区的增长动力，除了广深港三个核心城市之外，还将来源于三个重要的城市群：香港-珠海/澳门-深圳，深圳-中山，深圳-东莞-广州-佛山。

仲量联行研究发现，近年落成的港珠澳大桥和拟建的深珠通道将极大地促进珠江两岸城市居民之间的快速流通，而即将完工的屯门至赤𫚭角连接路及拟建的屯门西绕道将进一步提升这些城市之间的连通性。在未来几年内，城际合作潜力将进一步被激发，香港-珠海/澳门-深圳将成为旅游业和零售业的黄金三角。

目前正在建设的深中通道在完工后，则将对深圳和中山这两座城市的发展格局产生深远影响，两个城市将形成很强的互补性。深圳的一些制造业企业将考虑把工厂迁至中山，产业转移的同时也将促使劳动人口的移居，中山将随之开始新一轮的城市化扩张。

仲量联行研究指出，深圳-东莞-广州-佛山这一“四城集群”则是大湾区内最强大的城际合力。该“四城集群”将在深圳的主导下建设全球创新中心这张大湾区名片，还将努力发展成为全球高技术制造业和先进制造业的中心，并将决定区域内科技产业与制造业的未来。

大湾区持续稳步发展，各地产板块均将受益

仲量联行研究预计，在大湾区，地方政府可能会将公共交通导向型开发（TOD）作为推动新区开发的首选方式。地方政府可以利用TOD项目和当地交通枢纽周边所规划的大型居住社区来吸引经验丰富的开发商。如此一来，新区便可以在TOD项目的基础上进行开发，并继续吸引其他开发商参与区域建设。

在曾丽看来，未来，除了中央商务区和其他核心地段外，主要交通枢纽及在建交通基建项目周边也将出现更多的新商务区，TOD项目将在这些新商务区大量涌现。“TOD这类开发项目通常在土地溢价、租金和资本增值方面的表现出色，但要求开发商拥有丰富的TOD经验及专业的运营管理能力，对于计划投资大湾区的海外或香港地区的开发商和投资者，是不可多得的机遇。”

仲量联行研究认为，长远来看，几乎所有地产板块均将受益于大湾区的持续稳步发展。比如，稳健的经济增长将支撑办公楼需求的增加，需求和租金增长将很快重回上行的长期轨道；物流地产方面，大湾区内外路网密度的大幅提升有助于成熟市场的租金上涨，同时为大湾区以外的新兴市场带来投资机会；大湾区主要内地城市的人均优质零售面积仍落后于上海与北京，只要开发商和投资者们能够有的放矢，便能发掘大量进驻大湾区零售地产市场的潜在机会。

吴仲豪指出：“经济联系及其所连结的城市群构成了大湾区持续稳步发展的基石，若任一物业板块由于暂时的外部冲击或短期阻力而使资产价格走低，投资者们更应该抓住机遇加仓大湾区，以期获取丰厚的长期回报。”