广州甲级办公楼下半年有望反弹 购物中心消费回暖

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“2020年上半年受新冠疫情冲击，广州甲级办公楼市场承压明显，上半年租赁成交较少；但随着中国经济加速修复，市场活跃度有望逐渐恢复至疫情前水平，下半年广州市场将大概率出现一定程度的反弹，新经济企业以及大型国企或将成为租赁市场的重要支撑力量。”优质零售物业市场方面，预计消费者信心将会持续恢复，线下消费市场将逐渐回暖；品牌方在疫情之后也会更重视发展和升级完善线上线下数字化触点，建立消费者与品牌之间更强的链接。

甲级办公楼：一线城市广州空置率最低，租金降幅最缓

受新冠疫情冲击，广州甲级办公楼市场承压明显，上半年租赁成交较少。第一季度由于复工时间推迟以及公共卫生安全等因素，各类租赁活动均有所停滞，导致需求疲软；随着疫情形势在第二季度整体转好，企业开始有序复工复产，加上中央及广州政府出台的一系列抗疫情、稳经济政策，广州办公楼租赁市场需求在第二季度有所回升，市场上的搬迁或扩张活动也有所上升。然而，由于市场仍存在不确定性，多数企业对未来业绩预期表示忧虑，严格控制成本支出，因此与原业主续约仍是多数企业的首选。

虽然上半年整体租赁需求相对平淡，但科技行业，例如电商、游戏以及新媒体企业，仍有一定程度的搬迁与扩张需求，成为租赁市场的一抹亮色。此外，承租能力较高的企业对近期竣工的办公楼项目颇为关注，去年年底落成的合利天德广场凭借其优越的地理位置、崭新的设施和相对充足的可租赁面积成功吸引了建设银行等一系列优质企业的踊跃入驻。同时，由于越秀等传统商务区优质甲级办公楼项目较为稀缺，新近落成的星寰国际商务中心也吸引了传统商务区内不少大型企业对办公空间的升级需求。

截至2020年6月末，全市共有四座甲级办公楼项目入市，分别为珠江新城的嘉裕中心、番禺的粤海广场、越秀的星寰国际商务中心以及黄埔的保利鱼珠港A1。新项目的落成为广州甲级办公楼市场增加了近26万平方米的办公空间。

新项目入市加上办公楼整体需求尚未完全恢复，2020年上半年广州甲级办公楼空置率有所攀升，至6月底约为11% ，但依然是四个一线城市中最低。第一季度部分小微企业受疫情的冲击迫不得已选择提前退租或削减办公面积，这种情况在第二季度得到有效缓解，多数存量办公楼的空置率趋于稳定，没有再次出现空置率大幅上升的现象。

上半年广州甲级办公楼租金相较去年年底下降3.4%，跌幅为四个一线城市最缓，第二季度租金降幅进一步收窄，有相当部分甲级办公楼业主能够维持租金平稳，但仍有少数业主因业绩压力增大而主动下调租金以吸引新租客，这类现象主要集中在珠江新城以及天河北这些租金相对较高的区域。

仲量联行广州商业地产部高级董事江婧丽预计，在疫情不出现再次升级的情况下，中国经济将加速修复，市场活跃度有望逐渐恢复至疫情前水平。可以预见，短期内内需改善将成为经济稳步向好的最大动力源，而对于办公楼需求来说，下半年广州市场将大概率出现一定程度的反弹，新经济企业以及大型国企或将成为租赁市场的重要支撑力量。除此之外，一直以来琶洲凭借其片区产业规划定位不断吸引新经济企业入驻，江婧丽预计在短期内随着琶洲片区商务氛围逐渐浓厚，该片区更将成为新经济企业搬迁或升级的首选。

下半年广州市场预计将有10座甲级办公楼投入使用，虽然租赁需求将持续恢复，但短时间内大量新增供应预计将推高全市空置率。面对空置率上行的压力，广州甲级办公楼租金在短期内或仍将承压，但租金下降势头将继续放缓。

零售物业：一线城市广州影响最小，美妆品牌势头强劲

2020年上半年，在经历了年初新冠疫情爆发、零售业被迫按下暂停键后，目前消费者外出购物和就餐活动在疫情已得到有效控制的情况下持续恢复，广州多数商场人流量及业绩表现相对疫情期间均有明显复苏。

据广州统计局数据显示，1-5月广州全市社会消费品零售总额录得-11.9%的负增长，较第一季度的跌幅有所收窄；同时，广州也是四个一线城市中社零增速受疫情相对最小的城市。网络经济继续保持其活跃态势，全市限额以上批发零售业实物商品网上零售额同比增长32.4%。虽然在疫情影响之下，大部分零售商难以破局，但 “全渠道”布局的商家体现出较强的竞争力。国内外美妆品牌仍积极进驻购物中心，其中不乏新品牌线下实体店落地广州核心区购物中心。

对于服饰零售商而言，疫情期间更多消费者将消费活动转移至线上，实体服饰店营收承压。部分小型零售商迫于现金流压力而选择关店，但大多数运动品牌仍继续积极扩张。在第二季度，随着消费者堂食意愿逐渐恢复，餐饮商家经营压力得到缓解。抵御风险能力较强的头部餐饮连锁品牌依然保持盈利能力，并有意愿拓展新的门店。

由于疫情期间，在建购物中心项目工程停滞，部分拟开业项目也推迟开业时间，所以上半年广州市场未录得新项目开业。全市购物中心整体空置率由于疫情期间各商场不同程度的租户流失而攀升至近十年来最高水平5.7%。面对上升的空置面积，不少业主除了进行租金减免以维持原有租户以外，也对新租户提供更加灵活的租赁条件。租金水平在第二季度跌幅有所扩大，上半年全市平均租金较2019年底下滑1.3%。

随着疫情防控形势持续向好，仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计消费者信心将会持续恢复，消费市场逐渐回暖。疫情之后，预计品牌方将更重视发展和升级完善线上线下数字化触点，建立消费者与品牌之间更强的链接。许多美妆及电子产品类品牌有望开设智能体验店强化消费者对商品的感知度，增加品牌与消费者之间的互动，实现从经营产品到经营粘性的转变。

对于购物中心业主而言，疫情加速了商业变革，业主不再仅仅作为收租方，而是更多地借助直播、搭建VR线上逛街平台等新兴模式帮助租户拉动销售。部分商场将有望进行硬件升级及动线调整，使得商业空间更加灵动，优化消费者购物体验。

郭伟明预计2020年下半年仅三个购物中心将完工入市，共约40万平方米。三个项目均由有经验的运营商管理运营，因此他预计新增供应带来的空置压力有限。但在广州市场整体租赁成交平淡的情况下，租金短期内回暖仍存阻力。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。