房企入局抢地 东莞楼市调控收紧

来自外地房企的“跑马圈地”，让东莞的土地市场再次热了起来。

合富研究院数据显示，2020年上半年，东莞商住用地的供地数量大增，6个月时间供应25宗，对应约137.8万平方米的面积。无论是供应宗数，还是供应体面积，均站上最近6年来同期的最高峰。

这25宗商住用地，最终成交了23宗；成交面积约126.9万平方米，同比大幅增长307%。土拍市场的热闹景象也造就了东莞愈发强劲的吸金能力——上半年，东莞商住用地成交金额达到401.7亿元，同比增幅近3倍。

一组可供对比的数据是，2019年全年，东莞的商住用地吸金约374亿元，彼时已经达到历年最高。这意味着，仅半年时间，东莞卖地收入已经远远超过2019年全年。

中原地产研究中心的统计数据显示，如果对比珠三角几大城市上半年的卖地情况，东莞土拍的揽金数额，仅次于广州、佛山，高于相邻的深圳。

一名上市房企深圳区域投拓人员告诉经济观察报，上半年东莞土拍市场基本是外地房企与深圳民企的‘天下’。 这些房企在外溢过程中之所以看好东莞，是因为目前粤港澳大湾区，除了深圳都市圈、广州都市圈外，房企没有更好的选择。

其进一步指出，聚焦到深圳都市圈，近年深圳本身土地供应量少，宅地更是奇缺；而惠州的GDP向来只相当于东莞的一半左右，经济程度直接影响土地开发价值。

　房企抢地

从出让结果来观察，上半年佳兆业在东莞各镇街“跑马圈地”的脚步颇为迅猛，通过独自竞拍、与其他房企形成联合体共斩获了四宗地块。此外，卓越、宏发、恒大、时代中国、保利地产(17.440, -0.69, -3.81%)等房企的身影也时常出现在东莞土地竞拍现场。

由于地理位置上关联度较高，深圳房企到东莞土地市场参与“搏斗”并非新鲜事，早在2003年左右，以万科、金地为代表的一众房企就涌入东莞。

2009年以后，广州房企也逐渐加入这场战争。“自粤港澳大湾区规划'出炉'之后，全国性大房企正在加速布局东莞。”合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺发现，很多房企将东莞作为战略要地。

一个细节在于，不止是一众民企争相外拓，上半年卖出的这23宗商住地里面，出让对象之一还包括深圳前海管理局旗下的全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司（以下简称“深圳前海控股”）。

6月24日，东莞塘厦镇同时推出两块位于大坪社区的商住用地，最终，前海控股两次击败10多家房企，一举包揽这两块地。

合富大数据显示，6月，塘厦一手住宅成交参考均价为2.36万元/平方米，也即是说，前海控股所拿下的这两块地均高于当地房价。

到东莞拿地的深圳国企，更早可追溯到2018年10月，深圳人才安居集团经过两轮竞价，将位于塘厦的一宗3.9万平方米商住地收入囊中。“这两家深圳国企的入局明显释放出一个信号：深莞一体化、深圳大都市圈的概念早就落地了，深圳目前比较上心，包括央企国企在内的投资力量都跑到东莞抢地。”上市房企深圳区域投拓人员提到。

一边是开发商集中在土拍市场热烈搏击，另一边却是严重告急的一手“库存”。合富研究院数据显示，截至6月底，东莞一手住宅库存面积约299万平方米，同比大幅减少34%。按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约5个月。

Wind数据显示，2020年截至7月7日，东莞土地累计成交金额为438.99亿元，同比上升了176.96%。诸多房企涌入，也使得东莞的土地价格不断上升，平均成交楼面价同比上升143%，平均溢价率接近26%。

调控收紧

土地价格的不断攀升，支撑起了购房者对东莞房价上涨预期，但也引起了监管部门的关注。

7月2日，一则由东莞住房和城乡建设局（以下简称“东莞住建局”）发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）紧急面市。

《通知》要求开发商应合理安排建设工期和销售计划，确保商品住房按期按量上市销售，加快形成市场实际供应。从8月1日起，申请预售或现售的商品住房项目，总建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请；总建筑面积在3万平方米以上分期申请的，每期申请的建筑面积须不少于3万平方米；尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售。

“过去，东莞并未对每期申请销售的新房体量做出限定。现在以3万平方米为界线，主要是让房企加快推货步伐，打击捂盘现象。”李兴旺说。

这些年来，东莞开发商在推盘上经历过两个阶段：2016年10月限购政策落地之后很长一段时间，整个东莞市场客源不足，开发商只能减少单次推货量，被迫采取“小步快跑”的模式。

到了今年，东莞楼市处于上升阶段，新房严重供不应求的背景下，相当一部分新盘继续维持“挤牙膏式”的推货策略。一方面，开发商是担心自身后续货量难以跟上目前的推货节奏；另一方面则是市场持续向好，一旦卖快了，楼盘难以实现销售利润最大化。

据李兴旺观察，最近四年，东莞开发商每推一个新盘，单次的推货量往往是100来套房源，一万平方米左右。

“将单次推货量提高到3万平方米，那就意味着一个新盘，一次至少得推出2-3栋楼，大约300套房。这个推货量对于房企而言，是相对比较适中的。有关部门也是经过权衡，考虑市场和开发商接受度之后才定下的这个数据。”李兴旺表示，目前东莞市场上的客量，相对能支撑单次3万平米的推货量。按照他提供的数据，今年以来，东莞新盘开盘当天的平均去化率超过70%，一些项目甚至达到90%以上。

不过，3万平方米的单次推货“红线”，不仅仅只是为了加速推货，当单次推货量增加推动整体市场供应量增加，一定程度上也对房价起到一定的平抑作用。

上述《通知》还进一步更新了东莞的限价政策，从通知实施之日起，新房一次性或分期申请预售或现售，须以幢（栋）为单位申报销售价格，同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。

首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）。

　市场平衡

此前，东莞的限价政策曾经历过几轮变动，2018年5月，由原来规定不高于前3个月当地镇街(园区)同类型新房销售均价的15%(含)调整为不高于前6个月当地镇街(园区)同类型新房销售均价的10%(含)。

今年3月4日，东莞的限价政策出现“松动”，东莞住建局提出取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%。“前段时间因为疫情影响，东莞放开了价格限制，但一放松，房价又‘放肆’上涨起来。”李兴旺说。

央行放水带来通胀预期以及投资需求活跃，正带动主城区/松山湖等一些供求比较紧张的区域房价上涨。据经济观察报了解，作为东莞主城区的莞城、东城、万江、南城等片区，上半年住宅网签均价约3.3.万元/平方米，同比上涨31%。

而这份通知，相当于又将限价重新收紧了。过去，为了摆脱“限价”的束缚，东莞开发商通常在新盘销售中采取双合同模式，虽然装修标准有一个不能超过2000元/平方米的不成文限制，但实操中，房企虚报装修标准的案例比较多。

此次通知也明文提出，新房项目实行精装修交付的，住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/平方米，超过以上标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告，并在销售现场向购房人进行公示，作为买卖双方日后处理涉及住宅户内精装修标准及质量纠纷的参考依据。“这样的调控加码，多少会起到适当降温作用。至于会不会打击开发商的信心，具体要看执行力度。一旦相关部门严格监管，还是会产生影响，开发商可能要调整策略，比如根据后续的销售节奏、推货体量倒推来安排前面的施工时间、工程进度。”李兴旺提到。

事实上，深圳房企蜂拥进东莞拿地，普遍赌的就是后市价格预期。经济观察报获悉，东莞上半年出让的地块中，开发商拿地的平均净利润率介于5%-8%之间。

一方面，东莞土地的起拍价定得很高，政府将开发商后期的利润压缩得比较微薄；另一方面，东莞土地市场竞争非常激烈，房企抬价的现象很厉害。现在出让的这些地块，最终真正拿到手里的，地价往往都非常高。

但在上述上市房企投拓人员看来，这些加码的条款只是短期手段，“对于开发商而言，此举并不会影响他们在东莞的拿地信心。”他说，只要价格合适，房企就会将地块拿下。“每家开发商的刻度不一样，一般情况下，利润率大约达到8%，80%的开发商就敢买了；利润率在5%左右，也有40%的房企敢进。而且房企在拿地之后，后期还可以通过合作来降低风险。”