“韧性强”的广州 城市发展的下半场要打好哪些牌？

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魔幻的2020年，迫切需要重启。跨过年中大关，广州的商办市场告别了怎样的上半场？广州的城市格局又将如何迎接下半场？

近日，房地产服务和咨询公司戴德梁行举行了《迸发城市新能级》分享会，回顾了广州上半年商办市场的整体表现，并对后市进行预判；同时针对未来广州城市发展中，关于城市能级提升、老城区改造和地标商业活化等热点议题展开解读。

回顾：

甲级写字楼：广州在一线城市中最抗跌

数据显示，第二季度，广州甲级写字楼平均租金环比下降2.7%至184.5元/平方米/月，空置率环比上升1.5个百分点至6.7%。上半年写字楼市场净吸纳量录得1.97万平方米，仅为去年同期的三成。

值得注意的是，在一线城市空置率普涨、租金普降的的情况下，广州写字楼空置率6.7%，租金降幅4.8%，两项指标均为一线城市中最低。与“邻居”深圳相比，广州的空置率仅为深圳1/4，租金降幅仅为深圳1/3。

在疫情“黑天鹅”的冲击下，广州写字楼市场表现出“强韧性”，其中一个原因是近年鲜有新项目入市，市场压力较小。，但过度平静也被质疑缺乏活力。

戴德梁行研究院副院长张晓端认为，原因不在需求端，而在供应端。分享，自2017年开始，广州写字楼的新增供应一直处于低位，年均新增供应18.1万平，但净吸纳量达28.7万平，而今年上半年，广州写字楼市场新增供应仅8.7万平方米，同样在一线城市中最低。

经过多年供大于求的消耗后，目前广州写字楼提供给市场的选择有限，导致需求搁置和外溢，但这种情况从今年下半年开始有望得到“解渴”。

戴德梁行统计显示，下半年广州预计将迎来约37.9万平方米的新增写字楼供应，新项目集中在琶洲商圈，优质项目间竞争将加剧，年内空置率或将持续攀升。但疫情的影响还在持续，随着租户议价能力的提高，写字楼业主方下调租金的态势或将延续至年底。

而从中长期来看，广州未来三年新增供应预计达176.4万平方米，与深圳逾470万、北京近290万及上海约645万平方米的体量相比，压力较小，有利于在激活市场的同时，维持现有的抗风险能力。

张晓端指出，写字楼租金水平走向与经济发展趋势紧密关联，广州甲级写字楼市场即将迎来新增供应小高峰，为产业及经济发展提供更充裕的空间。新增供应将刺激市场“去化”，进而影响租金走向，合理的新供应及空置率有利于维持城市经济活力。

优质零售市场：客流复苏下营收仍承压

随着国内疫情得以控制，广州零售市场已全面复苏，但目前营收压力仍维持在高位。

戴德梁行的数据显示，部分租户退租，导致广州优质购物中心空置率环比微升至6.9%，而考虑到相关影响的滞后性，掉铺的情况或将持续在三季度的指标中体现。与此同时，虽然客流量逐渐恢复，但消费力并未同步，零售商的营收压力持续，购物中心首层平均租金水平，环比微降至777.4元/平方米/月。

而具体到细分行业，餐饮业虽然在疫情中受到的冲击最大，但复苏速度也最快，喜茶、娃哈哈、SEVENBUS及广笼记等品牌，还在持续扩张。

而扩张势头最猛的仍是化妆品牌。第二季度，彩妆集合店WOW COLOUR在广州主要购物中心开出6家新店，另外完美日记及其姐妹品牌完子心选、知名新零售品牌KK集团旗下的THE COLORIST调色师在拓店上也表现不俗。

此外，在消费力分布上，戴德梁行观察到，消费市场两级分化的趋势正在加剧，一边是国货崛起，一边是奢侈品坚挺，消费力向高端消费和中低端消费两头聚集。

展望：

城市化新能级：多极发展 东扩迅猛 南拓可期

自2000年起，广州老四区CBD向东转移，相继形成了越秀、体育中心、珠江新城及琶洲商圈四大成熟商圈，而随着城市东扩，国际金融城和鱼珠片区也正在崛起。

戴德梁行广州公司助理总经理苏俊龙在分享中指出，除了东扩，未来广州的发展还将聚焦在三个方向，一是“西联”，荔湾区白鹅潭、白云区白云新城将受到关注；二是“南拓”，番禺万博商务区、长隆及广州南站板块，南沙新区明珠湾、庆盛枢纽板块，将迎来新机遇；三是“北优”，白云湖数字科技城是重点发展片区。东扩、西联、南拓、北优，未来广州将全方位提升城市能级。

苏俊龙认为，与深圳土地稀缺不同，广州的土地供应相对充裕，而且分布均衡，不完全集中在外围，这是广州多极发展的重要基础。但与此同时，对于新兴板块的成熟，也需要时间的沉淀，在政府资金的大力支持下，配套的完善是中短期可以克服的问题，只是在不同阶段会有不同的侧重点。

建设进度方面，目前东扩不断前进，南拓初见成效，西联陆续动工，而北优尚处于前期规划。苏俊龙表示，单就目前来看，广州东部和南部相对宜居，东部开发空间大，南部生活氛围浓，各有特色。

广州一直在宜居宜业、产城融合上不断摸索，相信未来会在市场、人才和配套上取得最大公约数。

老城市新活力：居住更新、交通提速、产业振兴

除了向外开拓，广州也在不断向内更新。

戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰在分享中，重点总结了目前广州老城市“新活力”的四大趋势。

首先是片区改造模式的迭代，今年最新提出了“中改造”的概念；第二是广佛全域同城化，带动西部老城区激发新机遇；第三是TOD发展加速带来新机会，如广州东站/广州火车站/广州南站/白云站等重要站点的TOD价值开发；第四是新产业带来的活力，如新基建/新商贸/新直播等。

从居住、交通和产业等多个维度来看，广州老城市迸发新活力并不缺乏动力源。

采访中，邵丰也针对外界好奇的“中改造”模式进行解读。

此前，市国资委官网发布消息，广智集团南洋电器厂黄华路地块，被纳入广州市城市更新“中改造”第一批15个项目试点范围，“中改造”的概念首次进入舆论视野。

邵丰在分享中指出，“中改造”最大的特点是不会新增住宅，目的是发展和提升老城区的产业，因此不能按传统的房地产模式进行开发，更考验的是后续对商办物业的运营能力。由于是新概念，目前还没有明确的方案，现在“中改造”主要交由国企操刀。

邵丰认为，由于“中改造”去地产化，没有住宅的支撑，因此可能存在融资和开发平衡的问题，但作为一种综合模式，“中改造”既有保留又有重建，对广州未来的城市更新是一种必要的有机组成。

地标商业活化：因地制宜、功能多元、流量变现

在对未来广州城市发展路径有了宏观的认识后，戴德梁行广州商业地产部高级经理孙斌，也从微观的角度，重点分享了广州地标商业活化的新机遇。

国内公建配套商业经历了三个发展阶段，从单一型满足刚需性消费，逐渐向业态丰富化、功能多元化发展。对标巴黎卢浮宫、东京晴空塔，孙斌认为，以广州塔为代表的广州共建配套，未来应该在以下维度重点发力：

功能层面上，需要打造特色场景，模糊各功能区域边界，将各功能融合，场地集约利用最大化，并以特色商业消费实现“客流”转变 为“客留”； 其次，要重视公建属性之外的延展性功能，完善并合理配置各功能区划。

文化层面上，需要挖掘城市文化，实现公建配套商业的差异化打造，增加公建配套商业消费内容的丰富性；同时，推动区域或城市的文化体验与传播，打造公建配套商业的门户功能；最终与片区周边实现功能联动，共同完善区域综合配套能力，实现土地溢价、物业升值和经济消费。

孙斌指出，活化公建配套商业时，不能按照操盘普通商场的逻辑去思考，更多的是去挖掘本土气质，近年来广州政府越来越重视这个问题，也积极引进专业团队，相信未来会看到地标的蜕变。

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本文来源：网易房产 责任编辑：黄冰馥_NO8071