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广州写字楼降租,商铺空置率创新高,住宅却不愁卖?

2020-07-14 16:28:17 来源: 网易房产 举报
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近日,第一太平戴维斯发布了2020年第二季度广州房地产市场报告。数据显示,尽管已有复苏迹象,但广州的商办物业仍处于后疫情的影响之中,空置率双双走高,租金水平持续下滑,其中零售市场的空置率更是达到近2年的新高。但与之形成对比,住宅市场则呈现出供需两旺,供应量和成交额齐上涨,房价走势也基本稳定,预计下半年市区供不应求,房价稳步上扬,外围以价换量,房价变化平缓。

写字楼:冷热分化 需求复苏租金持续走低

2020年第二季度,广州防疫形势持续向好,经济秩序进一步恢复。尽管整体经济表现不及去年同期,但广州信息传输、软件和信息技术服务业营业收入仍实现增长。其中,互联网和相关服务业逆势同比增长22.2%,写字楼租赁需求维持活跃。

信息技术、新媒体及金融业等行业的租户,成为本季度租赁需求增长的重要支撑。但与此同时,线下教育、外贸、制造业等行业租赁需求则呈现萎缩迹象,部分中小企业出于控制成本考虑而缩减办公面积。

整体而言,广州写字楼租赁市场于第二季度呈现复苏迹象,市场搬迁、续租活动显著增长,令全市净吸纳量转负为正。但因境外疫情形势反复及内外部经济不确定性加剧,多数企业对成本支出态度仍保持审慎,因此全市租赁需求增长承压,净吸纳量仍不及去年同期。

第二季度,位于越秀区的星寰国际中心交付入市,为广州写字楼市场带来8.9万平方米新增供应。全市写字楼市场总存量随之微升至532万平方米。

同期,广州租赁活动逐步恢复活跃,加上新增供应的预出租面积在本季度体现,全市净吸纳量转负为正,达7,647平方米,但同比仍下降82%。截至6月末,全市平均空置率环比结构性上升1.4个百分点至6.5%。

业主延续上季度以来的审慎态度,多采取提高免租期、推出特价单位及提高佣金等软性手段吸引租客。广州全市平均租金环比下跌至人民币每平方米每月170.5元,租金指数环比下跌1.5%。

供应高峰将拉升空置率 租金跌幅或继续扩大

2020年下半年,全市预计将有40.3万平方米新增供应入市,广州市场供应高峰将顺延至2021年及2021年。随着新增供应的入市,全市空置率料将结构性上升,而租金跌幅或将小幅扩大。

下半年,市场租赁活动多由内资企业所主导,外资企业对新租搬迁决策仍将维持审慎态度。而信息技术、新媒体及金融业等行业内租户仍将是下半年租赁需求主要支撑点。

多数投资者上调其收益率预期以对冲日益加剧的宏观及微观市场风险。在租金下行的前提下,广州写字楼资本值或将持续回调。

商铺:空置率升至两年新高 消费呈两级分化

2020年1-5月,广州市社会消费品零售总额累计达人民币3,422.8亿元,同比下降11.9%,降幅较前四月收窄1.5个百分点。

2020年第二季度,鉴于疫情对拟开业项目招商进程的影响,入市计划顺势推迟。因此,全市无新增供应入市,零售物业市场总存量仍维持542.1万平方米。

疫情的负面影响于本季度渐现。受年初以来疫情防控活动影响,部分中小型品牌经营业绩欠佳,数月累积下其现金流已难维系经营,最终于季内退租撤场。且该情况广泛存在于各零售商圈,全市空置率也因此上升至近两年最高水平。截至季末,广州市零售物业市场空置率环比上升2.1个百分点至10.7%。

季内仍有部分高奢集团旗下高端护肤、彩妆品牌进驻优质购物中心;同时,受益于母公司发展规划,平价护肤、彩妆连锁品牌亦是迅猛扩张。因此,季内护肤、彩妆业态整体租赁需求保持畅旺,整体表现为高端消费和中低端消费两极分化。

尽管当前业主短期仍需面对项目租户流失、空置率上升等问题,但其降租意愿甚微。截至季末,全市租金指数仅环比下降0.3%,首层平均租金为人民币每平方米每月737.7元。

零售传统型投资者对广州零售物业投资市场远期前景持乐观态度,且季内市场问询及访问量有所回升,但综合考虑项目价格及收益等因素,其对当前潜在投资机会仍持审慎态度,交易市场保持平静。

下半年外围新增供应 预计租金结构性下调

由于疫情的负面影响已于本季度渐现,拟开业项目招商难度显著增加,部分业主大幅推延入市计划,2020年下半年全市预计有42.4万平方米新增供应入市。

疫情之于后市负面影响尚存,新项目招商预计承压,加之现有项目空置尚需时日补足,2020年下半年全市空置率预计延续上升趋势。

2020年下半年,受非核心商圈新增供应影响,预计全市平均租金结构性下调。

住宅:供应和成交齐涨 房价小幅下跌1.1%

第二季度,尽管广州限购政策整体未见松动,但广州市政府亦通过加大优质土地供应、放宽人才落户政策及放宽货币政策等方式为疫情下住宅市场“纾困”。

季内,多数开发商加速推盘节奏,全市供应面积达环比增长124.4%,同比增长32.4%,至292万平方米。成交面积亦环比增长105%,至237万平方米。

广州一手住宅成交均价走势小幅下跌。截至第二季度末,全市成交均价环比下降1.1%,至人民币每平方米28,150元。

调控松绑空间有限 以价换量仍是主基调

下半年,预计中国整体货币政策仍将保持宽松基调,但边际放松空间有限。而限购政策仍将维稳,短期内放松可能性较小。

年内,广州房企推盘节奏或将加速,市场供应预计将上升,市郊区域(南沙、增城、花都及从化)仍将是供应主力。

受压抑的购房需求将进一步得以释放,一手住宅成交量或将逐步恢复至去年同期水平。

全市一手住宅成交均价料将保持温和增长。市中心五区供不应求持续,成交均价仍将稳步增长。而市郊区域或采取以价换量促进去化,成交均价增长更为平缓。

黄冰馥 本文来源:网易房产 责任编辑:黄冰馥_NO8071
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