“保十”艰难的华润置地，下一个增长点在哪里？

8月26日，是深圳经济特区建立40周年纪念日，作为在深央企，华润置地也在当天发布了2020年中期业绩。

根据公告披露，今年上半年，华润置地实现营业收入约448.7亿元，同比下降2.1%。其中，物业开发收入为359.7亿元，同比下降1.7%；投资物业租金收入为49.9亿元，同比下降12.5%。

虽然华润置地声称有信心完成年度2620亿元业绩目标，但中报各项指标呈现跌势，疲态尽显，未来增长瓶颈愈发凸显，能否稳住前十的地位，还需要早日找到新的突破点。

 

毛利率“优等生”渐趋平庸

在过去，高毛利一直是华润置地的最大牌面。自从去年跌破40%之后，毛利率也呈现一路走低的态势。

上半年，华润置地实现毛利润150.46亿元，同比下降14.12%；综合毛利率也由去年上半年的38.2%，及去年全年的37.9%，降到了33.53%。其中，房地产开发业务毛利率仅31.1%，较去年同期下降4.9个百分点，从原来的“优等生”逐渐走向平庸。

花旗发表报告指出，因高毛利率的深圳业务入账下降，导致华润置地毛利率一如预期地降低。

针对毛利率下降，华润置地总裁李欣回应称，目前地价不断升高，房地比一直在降，毛利率一路走低是定势。因此，他表示投资要关注多渠道，除了积极参与公开市场拿地，目标城市中符合高周转的项目都要尝试，对旧改和勾地也要重视。

“总体来看，华润今年上半年获取的土储，总的毛利率水平是偏高的，因为勾地比例差不多占到40%左右。”李欣表示，从上半年投资情况看，勾地项目的毛利率高，主要是因为零溢价拿地。

另外，华润置地预判，今年三四季度可能会有窗口期出现，包括投资并购的可能性，公司也会紧紧抓住。

现金短债比腰斩

作为有资本优势的央企，华润置地现时也深感资金压力。根据披露，截至上半年末，华润有息负债创下1645亿元新高，较2019年末的1345.4亿元增涨了22.27%。报告期内，净负债率较2019年年末的30.3%提高15.6个百分点，达到了45.9%。

且激增的债务并未转化为现金流，华润置地“手上的钱”反而少了。截至上半年末，华润现金及银行结存约为609亿元，甚至较2019年末下降了4.4%。

因此，华润置地也面临了近年来最为紧张的偿债压力。半年报显示，华润置地有25%的有息负债将在一年内到期，金额约414亿，过去数年这一比例仅为15%。这也同步导致华润置地现金短债比从往期的3倍，下降至1.47，直接腰斩，甚至已经弱于现金流紧张的民企。

布局分散，单一城市产出偏低

上半年，华润置地“擦线”完成千亿销售目标，实现签约额为1108.2亿元，同比下降6.7%。虽然受疫情黑天鹅影响，但在房企前十中表现仍然不够进取。

相反的是，在前十之外排队的世茂和金茂，上半年表现亮眼，世茂签约额同比涨10%，金茂涨幅更是高达31%，整体签约额与华润仅有不到10亿的差距。更何况，世茂今年的业绩目标直指3000亿。

保守前行的华润面临“保十”的危机，下半年能否稳住局势？具体还得看储备项目体量以及战略打法。

在业绩会上，华润高层透露，今年一季度全国土地市场出现了短暂的窗口期，华润置地在北京、沈阳、苏州等核心城市获取一批优质项目。进入二季度，疫情逐步缓和，市场也随之升温，不盲目追高的华润拿地动作有所放缓。

上半年，华润置地合计新增土地30幅，权益总地价约为387.9亿元，行业排名第九，总货值约1200亿元。截至目前，华润总土地储备面积7109万平方米，权益土地储备面积4980万平方米，可保障未来3-5年发展。

但对比去年同期，无论是地块数量还是投资金额，均有所下滑——在2019年上半年，华润合计购得了39幅土地，对应权益投资额为527亿元。

同时，有投资者在业绩会上质疑，华润置地全国布局过于分散，导致多个城市的市场占有率偏低。对此，李欣回应称，集团也意识到这个问题，目前城市布局过散，深耕不够。因此，公司在年初就已制定了聚焦、深耕的买地策略，资源向核心城市、高能级城市倾斜。

另外，管理层也透露，在未来城市管理结构上，要做一些必要的改革和调整，对城市数量进行优化，使单一城市的产出尽量提高。外界认为，该战略也是华润想要打破目发展瓶颈的契机。

毕竟，在房企竞争白热化时期，前有猛虎，后有追兵，继续坚持保守策略，只会加速掉出前十队伍。

海外消费回流，加速商业回血

作为国内商业龙头，华润置地投资物业不免也受到了疫情的冲击。上半年，华润置地租金收入为49.9亿元，同比下降12.5%；其中，购物中心租金收入为39.1亿元，同比减少8.9%。

据了解，在疫情期间，华润置地对旗下61个购物中心、超过5000家品牌，合计减免租金达7亿元。若剔除期内免租影响，实际购物中心租金同比增长为7.4%。

有危就有机。华润置地高级副总裁喻霖康表示，疫情之后客流稳步回升，尤其是海外消费回流，已弥补了疫情期间所受的影响，现已基本恢复到去年同期水平。

目前，公司旗下有288个购物中心，而8个重奢定位的万象城，就贡献了40%的销售额，中高端市场的抗风险能力进一步凸显。通过此次疫情，华润置地商业运营更加笃定走中高端定位，增大重奢定位的商业数量。 

喻霖康表示，预计从2021年开始，投资物业租金收入可恢复15%以上的年复合增速。

整体来看，华润置地2020年租金目标120亿较为谨慎。虽然上半年受到疫情影响较大，但结合下半年恢复情况以及新商场开业速度来看，预计目标完成压力不大。

物业分拆上市提上日程

在中报披露当天，华润置地同步发布公告称，公司正考虑分拆旗下物业管理服务及商业运营服务业务在香港联交所独立上市。

据年中报透露，截至2020年6月30日，华润置地物业管理面积规模达1.12亿平米，较2019年底增长5.4%。其中，住宅物业管理面积0.98亿平米，商业物业管理面0.14亿平米。

期内，物业管理收入人民币27.2亿元，同比涨9.1%.其中，住宅物业管理收入达人民币16.8亿元，同比增长9.3%;商业物业管理收入高达人民币10.4亿元，同比增长8.9%。

近年来，房企掀起拆分物业公司上市潮，尤其是物管股大受资本青睐的2020年，各大房企正在加速入场。

当房地产市场进入规模化发展，高周转、高负债和紧张的现金流等问题集中爆发，像时刻悬在房企头上的达摩克斯之剑。

相对地产开发来说，物业服务是轻资产，虽然营收规模不大，但能够保持稳定的现金流。特别是今年突如其来的疫情，更加凸显了物业公司的优势，市场的刚性需求，不受经济大环境和政策调控所左右。

目前，国内TOP10房企中，碧桂园、中海、保利和招商蛇口四大房企的物业已分拆上市，恒大和融创也已明确分拆计划，而绿地和龙湖则是战略入股雅生活和绿城服务。

在业绩发布会上，华润置地总裁李欣透露，物业服务的空间无限大，公司规划物业板块上市已有三年时间，一切都在按既定的程序推进，“8月21日已交表，目前上市尚未有具体方案和明确时间点”。

在业绩增长略显疲态的当下，分拆物管和商业地产业务单独上市，有望成为华润置地新的利润增长点。