广州商办市场回暖 国际大牌扎堆在广州开出首店

近日，戴德梁行发布《2020年第三季度广州商办市场》报告，数据显示，广州甲级写字楼及优质零售市场回暖信号明显。甲级写字楼方面，前期受疫情影响暂缓的需求释放，净吸纳量升至3.7万平方米，较上两季有明显提升。全市空置率仅环比微升0.3个百分点至7.1%，租金小幅下调0.8%至183元每平方米每月。

随着疫情影响的减弱，新增供将进一步刺激市场的需求，提升整体活跃度，并为未来经济及新兴产业的发展提供新的载体空间。优质零售物业方面，消费市场回暖，化妆品、新能源汽车等租户逆势扩张。受新入市项目结构性影响，全市优质零售物业平均租金环比微降0.7%至716.3每平方米每月，空置率微升0.6%至6.4%。随着经济形势的企稳，预计市场有望在年底的“购物季”迎来明显增长。

甲级写字楼：租赁需求活跃度回升

本季度，琶洲商圈的唯品会总部大厦交付使用，将广州甲级写字楼总存量推高至509.9万平方米。疫情影响减弱和经济整体回稳，使得整体市场租赁需求逐渐回暖，净吸纳量较上一季度大幅上升87.8%至3.7万平方米。珠江新城仍是最具韧性的区域，凭借较高的楼宇品质，季内录得多宗搬迁和扩租案例。在新项目保持较高的入驻率及需求回暖下，全市空置率较上季度仅微幅上升0.3个百分点至7.1%。

租金方面，业主在租金定价上继续给予较大的弹性空间，以加快去化速度，提升项目入住率；同时对于尚不稳定的经济局势，租户对租赁决策更为慎重，因此第三季度市场平均租金环比微降0.8%至183.0元每平方米每月。

图1广州甲级写字楼市场租金及空置率情况 数据来源：戴德梁行

内循环经济催生国货品牌租赁需求

本季度广州甲级写字楼市场仍以内资客户需求为主，TMT及金融类企业表现最为活跃，如快手在天德广场租下2400平方米的办公面积，有赞科技入驻唯品会总部大厦，拿下2000平方米办公面积。值得关注的是，得益于内循环经济的发展，国货品牌高歌猛进，对于甲级写字楼的租赁需求也在相应提升，如卡姿兰本季入驻珠江新城，在高德置地广场租下2500平方米的办公面积。预计随着内循环经济的进一步发展，这一趋势将在未来延续。

新增供应集中琶洲，刺激商圈活力

四季度广州将有28.9万平方米的甲级写字楼新增供应入市，而琶洲也会是近期广州甲级写字楼的一个集中供应区域。对此戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端指出，大量的新增供应和相对较低的租金将一定程度刺激琶洲商圈的活跃度，带来新的市场租赁需求。这也为未来的区域经济发展特别是新兴产业的发展提供更多的空间载体。整体市场的新增供应也势必加剧市场去化压力，项目间的竞争将更为激烈。预计年底全市空置率将升高，租金亦受此影响继续下行。

同时，随着国内经济逐渐恢复，内资企业的办公需求有望进一步增加，TMT企业表现将持续突出，而传统行业则更倾向于求稳，积极探讨办公模式的升级以控制成本，包括对联合办公接纳度的提升以及选用定制型联合办公服务等。

图2广州甲级写字楼新增供应 数据来源：戴德梁行

优质零售物业：调整期抢占回暖先机，多业态恢复扩张

三季度，荔湾的西湾悦汇城开业，为市场带来28万平方米的新增供应，全市的优质零售存量升至400.7万平方米，全市优质购物中心空置率环比上升0.6个百分点至6.4%。消费市场则伴随良好的疫情控制效果而稳步回暖。化妆品、新能源汽车、轻食餐饮等多种业态逆势扩张，开出多家新店或积极寻找合适的铺位，以在未来市场进一步回暖时占得先机。相较于上半年的表现，广州的零售物业市场已然呈现回暖信号，多数成熟项目租金保持稳定，但受新入市项目结构性影响，全市平均租金环比下跌0.7%至716.3元每平方米每月。

图3广州优质零售物业租金及空置率 数据来源：戴德梁行

租户调整正值窗口期，广州落子多家首店

本季度，随着电影院、KTV恢复营业，餐饮及娱乐需求进一步释放。广州市夜间持续消费旺盛。叠加暑假及九月初的返校季，购物中心的客流量也取得了一定的增长，多个项目如太古汇、天河城、万达广场等也顺势开展各类主题活动以刺激消费。对购物中心而言，当前也是进行租户调整、升级的窗口期，本季度开出多家广州首店，如天环广场引入美妆品牌Tom Ford的全球最大旗舰店和广州首家娇兰精品店；全球首家Nike Rise概念店则入驻正佳广场。

国货美妆品牌持续强势，多业态扩张态势明显

本季国货美妆品牌持续上季度的强势扩张态势，继续在核心商圈攻城略地，如化妆品集合店H.E.A.T（喜燃）在正佳广场开出首家实体店，并即将进驻乐峰广场和云门Park；完美日记和The Colorist则分别进驻粤海仰忠汇和维多利广场。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端分析指出，从国家统计局数据来看，截止到今年8月，全国化妆品零售额为1996亿元，与去年同期相比增长3.2%。相对于全国，注册地在广州的新国货品牌，有极大一部分为美妆类产品。同时，一半以上的国产非特殊用品化妆品来自广州。这些都为国货美妆品牌在广州的扩展提供了催化土壤。

除了美妆品牌，服装和甜品饮料类品牌在行业洗牌后恢复扩张：服装品牌V21拓展至萝岗万达和东方宝泰，法国烘焙品牌Gontran Cherrier则登陆太古汇和K11。另外，国产科技巨头继续积极开店，以加速开拓国内市场，如大疆即将在太古汇和天河城开出专卖店。

未来预测：迎年底“购物季”，租户拓展步伐加快

第四季度，黄埔南岗的万达广场和番禺万博的天河城将开业，共计带来18.8万平方米的新增供应，提升各自版块的商业氛围。尽管国内疫情尚未完全消除，但随着经济形势的稳步好转，消费市场有望在年底的“购物季”迎来较明显的增长。因此，部分租户正积极寻求开店机会、提前布局，这将有效降低购物中心的空置率，进而稳定租金水平。放眼未来，随着新项目的不断入市，广州的零售物业市场将呈现更加多元化的面貌。

图4：历年广州优质零售市场新增供应 数据来源：戴德梁行