TOD火出圈？专家看好广佛红利，房企加速蓝海布局

2020-11-19 14:12:42　来源: 网易房产原创举报

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近两年，广州TOD项目进入“井喷期”。

据不完全统计，仅大型交通枢纽，目前广州已有至少15个规划或在建的TOD项目，分布在白云、番禺、天河、荔湾、增城、南沙和花都等区；而最受市场关注的住宅市场，今年也有多个车辆段上盖TOD项目入市，以最热的黄埔为例，目前就有4个TOD楼盘同期在售。

到底什么是TOD？广州TOD还有多大发展空间？TOD模式多次迭代后有什么新解法？11月18日，戴德梁行携手华润置地举办“TOD模式与城市发展论坛”，为大湾区及其枢纽城市广州TOD发展描绘出未来图景。

戴德梁行策略发展顾问部主管及高级董事邵丰：

大湾区都市圈建设“刚刚开始” 广佛TOD红利待释放

今年8月份，国家发改委发布关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复，大湾区将构建主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。“一小时都市圈”的打造，交通升级在国家层面被列为大湾区发展重点。

戴德梁行策略发展顾问部主管及高级董事邵丰

而具体到广州，根据戴德梁行策略发展顾问部主管及高级董事邵丰的分享，一方面，广州居民使用公共交通出行占比高于东京、大阪、巴黎和纽约四大城市，发展TOD存在需求推动力；另一方面，广州城市轨道交通网密度仅为东京3.8%，城市轨道万人拥有长度仅为东京27%，TOD发展存在巨大空间，鉴于目前大湾区都市圈建设还只是处于“刚刚开始”，未来广州TOD发展红利还有待进一步释放。

邵丰在接受网易房产采访时表示，广州未来在TOD发展中可重点参考香港和日本的模式。

香港的重点是先保障交通出行，后期与地产共同开发，出现上盖物业，再到现在与高铁网络积极对接，TOD在城市的不同发展阶段承担不同功能；而日本则充分借力TOD模式，将都市圈内各大城市进行有机串联，形成不同城市间明确的产业分工，同时强调区域优势资源整合，促进区域协同合作。

邵丰同时指出，大湾区大型枢纽最密集布局的地区集中在广佛，目前在广佛交界，已经从北向南规划和建设了广州北站、棠溪站、广州流花火车站、广州南站、南沙站五个超大型的枢纽项目，计在TOD的带动下，未来广佛将实现更高层次的深度融合并带来更复合的投资机会。

华润置地广州公司总经理许凡：

TOD破局关键是利益平衡价值挖掘比强化概念更重要

作为开发商代表，华润置地广州公司总经理许凡也在论坛上分享了TOD项目重塑新区域价值的路径。

华润置地广州公司总经理许凡

据介绍，目前华润置地已有71个类TOD项目在建，从数量上可以看出华润置地对TOD项目的价值认可和前景看好。

从罗湖万象城，到上海万象城，再到大兴机场华润置地中心、以及未来的东莞滨海湾项目、西丽高铁站项目，华润置地以TOD为核心的片区统筹模式，勾勒城市发展的全新可能：通过建设一个“垂直”而非“水平”的城市综合体，营造舒适宜居、交通便捷的生活环境，引导绿色健康的居住和生活行为模式；通过提供从规划设计,到投资开发，再到持续运营的全周期服务，实现交通通达、人流交汇、产业聚集，从而带动城市系统不断优化，城市能级不断提升，帮助民众更加公平地享受到城市发展带来的红利。

关于到底什么TOD，采访中许凡认为，TOD是理论框架，小到车辆段上盖的住宅楼盘，大到交通枢纽的片区整合开发，都可以纳入讨论，而对于开发商来说，关键不是强化概念，而是平衡各方利益，围绕交通优势，针对具体项目挖掘核心价值，做成能留住人的“有内容”的产品。

值得注意的是，华润置地在广州新塘的TOD项目正在推进规划，该项目融合了立交、地铁、公交，无缝连接穗、莞、深三城，未来将是粤港澳大湾区深度融合的具体案例实践。

华润置地广州新塘项目

许凡指出，以这个项目为基础，华润置地将立体交通网络与居住体验进行深度融合，容纳健康社区、绿色生态、人文成长等理念，构建“活力社区生态圈”，其中包含上盖生态中央公园、屋顶漫步空间、花园式商业街区、复合文化生活空间等亮点，华润置地期待新塘TOD能真正成为与周边环境、社区良好互动的实践典范。

华阳国际设计集团执行董事邹展宇：

TOD开发技术不断迭代建筑安全和减震降噪不是问题

尽管TOD项目能为区域带来价值提升，但因其特殊性，开发的难点痛点也备受关注。

对此，华阳国际设计集团执行董事邹展宇分析到，TOD项目多为综合功能开发，在城市化片区性规划的同时，还要兼顾车辆段工艺区域开发，涉及地铁站出入口、人防面积等诸多技术性环节。面对TOD项目功能复杂、技术复杂、开发范围广、开发时间长、参与部门多等多重挑战，在规划和设计过程中更要始强调以人为本的原则，只有以城市发展为契机，以策略为方法，以人为根本，才能打造出可持续的城市生活综合体。