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刺破6万/㎡！这个网红盘带飞万博房价，凭什么？

2020-12-16 16:48:29　来源: 网易房产原创举报

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广晟万博城售完公寓写字楼商铺
电话：暂未公布

楼盘价格：报价暂无
地　址：番禺区万博商务区（汉溪..查看地图
开发商：广州市万舜投资管理有限公司
开盘时间：2016-10-01
楼盘详情 | 楼盘图库(7张) | 参加团购(116人)

网易房产讯 和樾府正凭一己之力将番禺万博一手洋房的价格带到6万/㎡。

据消息称，和樾府最新一期即将于本周末开盘，塔楼大概均价在4.9-5.5万/㎡之间，板楼在5.7-6.1万/㎡之间。选房方式也同上一期的摇号不同，这期是按付款方式来定，全款优先，按揭次之，且开盘当天就得付清首付。一句话，谁钱多谁先挑。

据销售透露，本次开盘仅有200余套，但光认筹登记的就有一两千人，看来复制上次开盘抢房盛况不在话下，也难怪开发商这么有底气，能傲娇挑客。

今年年初，疫情黑天鹅来袭，广州楼市被按下了暂停键，许多人都以为这下楼价该降了。但随着疫情得到控制，楼市开始回暖，暖着暖着开始发热，如今却是热到发烫了。

从天河到黄埔，然后是南沙，再到番禺海珠，保利天汇、万科城市之光等热门楼盘屡开屡爆，这一波市场行情，火烧得是越来越旺了。

而和樾府正是番禺的代表，除了金地壹粤府、星河湾半岛、南天名苑、大学小筑等豪宅代表，番禺没有哪一个改善型楼盘能卖到6万+。这确实超乎了许多人的想象，但却是实实在在正在发生的。

和樾府为什么这么能打？

供求决定价格，价格是区域价值、资源累积、未来规划等因素的集中体现。万博板块是目前番禺的发展重心，政策倾斜使得该板块各项利好集中，产业发展及配套资源都占据巨大优势。万博的板块分析之前已写过文章，回顾：“小珠江新城”即将出炉万博的房价还要涨？

万博核心商务区航拍（图片来源：信投万博）

总而言之，万博就是番禺政府的亲儿子，自己家的孩子自己宠，能给到的好东西都给了。

商业：180万方地下立体商城+超甲级写字楼+大型商业综合体；已吸引了近4000家企业签约，奥园、携程、欢聚时代、小米、思科等企业已经进驻，商圈已经基本成熟；

交通：地上有南大干线+番禺大道+汉溪大道+新光快速+华南快速等；地下有地下环路+地铁7号线+地铁18号线；

教育：千呼万唤终于盼来了公立华附番小；

旧改：里仁洞村、新基村、塘步东村等旧村改造已完成招商环节；

万博商圈已经肉眼可见地成熟起来，拥有崭新的城市面貌和优质配套，再加上板块内有华南碧桂园、广州雅居乐、华南新城等超级大盘，居住人口近百万，不缺新涌入的工作人口和本地居住人口。一句话，不缺买房的和卖房的，市场自然活络。

此外，万博-长隆板块新增宅地较少，里仁洞村、新基村、塘步东村等旧改时间成本高，在未来一段时间内，宅地供应有限，僧多粥少，楼价自然水涨船高。

这也是为什么和樾府和珠江铂世湾会成为广州网红盘的原因了。

相对来说，和樾府的优势在于距离万博商务核心区最近、双地铁、稀缺板式大户型；但也不是全然没有缺点，比如配套学校未定，对于看重教育资源的买家不友好，当然，价格对刚需也不友好。但整体而言，除了自身优秀，和樾府之所以这么牛，也靠同行衬托。简单来一波万博-长隆片区在售楼盘分析：

金地壹粤府：在售的是商业性质大平层，总价过千万；

珠江铂世湾：周边都是城中村，面貌差；优势在于有公立华附番小；但距离万博核心区比和樾府远；

五矿万樾台：在售别墅产品，总价过千万；

祈福名望天下：50多层超高层；容积率高、居住舒适度差；胜在配套齐全；

长隆珑玥：小区绿化好、密度低、价格适中；优势在于引入广东番禺中学长隆学校；但距离万博核心区最远，周边配套少；

新世界长隆汉溪项目：在建中，暂不评价；

可以看出，和樾府算是综合条件最好的一个了，也难怪敢这样定价。毕竟直线距离它仅4公里的长隆珑玥，11月中旬的开盘价最低3.1万/㎡，两者差价几乎达2万/㎡。价值决定价格，一分钱一分货。

那么，和樾府还能买吗？

和樾府新一期即将开盘

先来看目标客群，除了板块内的改善享受需求外，因距离珠江新城、琶洲商圈较近，万博也承接了这一部分需求外溢。

目前和樾府110-130㎡的塔楼四房总价在540-700万左右，板楼136㎡和165㎡四房总价在750-1000万左右。

先来看540-700万的目标预算，在目前整个广州的购房群体中，这一区间段的人群，大部分还是非常看重教育资源。如果一个楼盘没有优质学校，除非有更好的资源加持，不然在二手市场的议价能力不会太强。

这个预算，和樾府面临的竞品相当多。比如广钢新城，最近又落定一所名校，省实第二小学部，再加上明确有的3所公立名校（省实一、省实二、华师附）和一所名校初中，板块的教育属性已经逐渐明朗化。除了中海学仕里和保利堂悦破6万/㎡，其他楼盘售价集中在4.8-5.3万/㎡左右，可挑选空间大。

又比如东部天河智谷片区，落定了执信和清华附中，广氮和牛奶厂房价因此一路走高。金地天河峯睿即将入市，距离清华附中（公办12年一贯制学校）仅150米，97㎡预计售价5.5-6.6万/㎡，115㎡5.8-6.9万/㎡，起步总价540万左右；金地旁边几百米就是珠实城投广氮项目，一期的户型面积段在69-124㎡,吹风价看齐金地；

比如有执信加持的珠江花城，在售65-140㎡单位，售价在4.8-5.6万/㎡之间；还有学校未定但屡开屡爆的保利天汇，目前在售3期，户型包括76-104㎡，价格在4.9-6.8万/㎡之间。

这些楼盘，无论户型还是价格，都与和樾府的塔楼产品高度重合。杠学校，和樾府肯定输；杠区位，有的人更喜欢老城区、有的人更喜欢东部，会有人觉得可以天河何必番禺，可以老城何必新区。

再来说说和樾府的板楼产品，这是目前整个万博板块乃至于广州市场都稀缺的产品。两梯两户、楼距宽，居住舒适度高，对于预算在750-1000万的客户群来说，或许教育资源已经不是第一考虑因素，享受改善才是。即使6万左右的单价，因为稀缺，加上地段，未来还是有想象空间的。

总而言之，和樾府值不值得买，看需求；如果看重教育资源，同等价位可以考虑广钢、天河智谷片区；如果纯改善，板楼产品稀缺，不差钱的土豪请随意。