近60个新盘，中心区过半，解渴还是抬市？该不该等？

2021年，广州楼市，想低调，但实力不允许。

经过2020年内外买家的疯狂“扫货”，开年以来，广州各大热门板块都出现新盘“断档”的局面，即使大部分房企加快了入市节奏和推货频率，仍降不了火，甚至在房贷收紧下，出现全款抢房。

广州中原研究发展部统计显示，截至2月末，全市库存量为872万平，去化周期仅为6.7个月，再次“探底”，而11区中，天河库存3.1个月，黄埔3.5个月，表现为严重不足，相比之下，南沙、增城新货节奏更快，库存周期有所回升。

根据网易房产不完全统计，踏进楼市3月“小阳春”，广州预计有57个新盘即将在今年陆续进场，值得注意的是，中心六区“破天荒”贡献了29盘，罕见超越外围五区，其中荔湾和海珠更是各占7盘强势领跑。

为什么老城区突然发力？主要原因是，市场行情走俏，买家对房价接受度被不断抬高，黄埔番禺纷纷“破6”，不断缩小与老城区的价差，促使买家回流意向高涨，市场形成需求沉淀，加上近年老城区多个板块土地集中释放，房企手中有弹药，2021年老城区供需两旺基本已是板上钉钉的事。

在这种背景下，老城区的房价在2021年恐怕很难低调。比如天河金融城的臻溋·名铸，目前吹风价达到20万/平；而广州城投此前拿下的越秀南地块，以6.45万/平楼面价破了广州纪录，可能在今年面市，预计售价也要15万/平起跳。

旧改当道：

明星盘扎堆报价三连跳 选筹要看准确定性

从个盘来看，2021年，荔湾、海珠和番禺都有多个旧改大盘蓄势待发，其中不乏“巨无霸”珠光沥滘项目、前身为3年前广信资产包的万科金域曦府、以及由保利东郡、保利东郡PRO、保利和光晨樾Ⅱ期以及保利堂悦组成的保利广钢城大IP，明星项目拉满生命值，可以说，基本提前预定了今年各自板块的网红“C位”。

而从价格来看，老城区多个热门盘“未售先火”，以万科金域曦府为例，去年刚开放时对外报出的4.5-5万/平的吹风价，如今还没等来首次开盘，销售口径已经升至5-5.5万/平，甚至传言有可能破6字头，半年不到实现“三连跳”。

保利和光晨樾Ⅱ期效果图

万科金域曦府是万科拿下广信资产包后的首个项目

据了解，目前万科金域曦府收筹量已达1700个，但预计开盘还要等到5-6月份，而首次开盘的还是位置较差的靠马路楼栋，面对目前广州楼市调控收紧的风向和房价明显的上扬趋势，买家们真的等得起吗？

反观经过多年开发，已经形成居住氛围的广钢新城，目前买入则更具确定性。作为广钢的超级“大地主”，目前保利广钢城下4个项目，产品覆盖了82-178平平层复式三四房，照顾到不同类型的买家，其中保利和光晨樾Ⅱ期目前5.5-5.8万/平，保利东郡5.7-5.9万/平，保利东郡Pro5.9-6.2万/平，保利堂悦6.5-7万/平。

除了荔湾，在旧改赛道上，2021年海珠创新湾板块也将有多个新盘加入厮杀，而往外围看，番禺的“旧改大户”星河湾，手握小罗村、塘步东和南村三村旧改，有望在今年亮相，对解渴番禺一手供应注入新血，但以星河湾爱做豪宅的品牌调性，这波供应可能没办法稳住房价，反而会带来一波抬升。

老树开花：

老盘“加塞”新货 产权大幅缩水卖得起价吗？

有意思的是，不仅全新盘开足马力，老城区部分多年没动静的地块也突然冒出新货，赶在这波“牛市”收割行情白送的红利，有的盘甚至是修改规划也要在原有小区“加塞”楼栋，可以说是很拼了。

临近地铁8号线宝岗大道站的珠江金瑶台，2004年拿地，后来由于拆迁补偿问题耽搁了工程，直至近年才彻底解决并开始施工，只有1栋单体楼，目前已是准现楼，但预计要7-8月才开售，户型以三房为主，吹风价5万/平以上，产权缩水17年。

而距离珠江·金瑶台不远的时代润南，则是老盘润南花园的2期，距离江泰路地铁站400米，只有2栋楼，产权缩水20年，目前吹风价8万/平，而且都是143平以上大户型，总价千万以上跑不掉。

时代润南效果图

趁着去年同板块的万科城市之光刷屏，大沙地板块的君和名城也于近日开放2期住宅珺合府，距离君和名城首次开盘过去7年，当初的售价仅为1字头，如今2期吹风价也去到5万/平起，7年涨了接近2倍，但由于有89平小三房，对去年抢不到万科城市之光的买家而言，是新机会。

君和名城·珺合府效果图

此外，番禺华南板块的锦绣香江和番禺广场板块的金海岸花园，都是20年老盘，去年也纷纷动工加建“新组团”。其中锦绣香江还因为改动规划挪用绿地，引发业主维权，但与此同时，加推利好也带动小区二手报价冲破5字头，而金海岸花园新货的吹风价，也去到4.6万/平。

郊区开挂：

南沙进入横沥岛时代 增城掉队后迎推货潮

外围五区，2021年预计有28盘上架，其中南沙10盘和增城9盘占绝对优势，而这两区也是去年远郊话题性最高的区域，只不过南沙被讨论是因为火爆，增城被讨论是因为凉凉。

具体到南沙，前两年凭一己之力把南沙房价送上新台阶的灵山岛尖，如今除绿城晓风印月和越秀明珠天悦江湾有货外，其他不是清盘就是只剩大户型，而进入2021年，南沙的房价担当即将正式交棒给横沥岛。

横沥岛地块规划图

横沥岛尖的旭辉曜玥湾、葛洲坝·南沙金融半岛、深业和美的各自的项目，都即将在今年开跑。目前整个横沥岛已出让4块住宅用地，最贵的楼面地价是深业去到1.9万/平，葛洲坝最便宜，楼面价只要8千多/平，而楼面价1.2万/平的旭辉，将是板块首个开盘的项目，预计首波售价4万/平左右。

旭辉曜玥湾项目沙盘

对比来看，旭辉曜玥湾资质最优，北向望江，是横沥岛尖唯二两块住宅地之一，另一宗南向望江地块还没出让。而此前拿地最低的葛洲坝疑似“捂盘”，销售中心建好但不对外开放，似乎在等旭辉抬市。

而近两年“阴跌”的增城，曾经的房价标杆从直逼4万跌到2字头，2021年供应仍在持续释放。其中新塘TOD板块企稳3字头，今年还将迎来华润项目加入角逐。随着黄埔和东莞两端限购同时收紧，夹在中间的增城能否绝处逢生，承接需求外溢，在2021年值得期待。

户型趋小：

两房仍在补货80平以下三房成刚需盘标配

产品方面，尽管在二胎放开后，近年来买家在同等面积下越来越追求“房多”，但从今年的新货来看，面对高昂的单价，小两房仍然在开发商的户型配置之中。像荔湾的珠江金悦、南沙的葛洲坝金融半岛都规划有60平出头两房，而这种项目，一般都是在贵的板块，降低买家门槛。

与此同时，80平以下小三房现在也是“见怪不怪”，甚至有的项目在这个面积段还能做到两卫。天河城投珠江·天河壹品，70平就做到三房，广钢的保利和光晨樾Ⅱ期，82平也做了三房。

保利和光晨樾Ⅱ期82平三房户型图

相对来说，控制住总价的两房，更适合预算有限又想盘活手里资金的投资客，而刚需自住，还是更应该踮起脚尖，优先考虑小三房，无论是功能性的满足还是未来升值能力，都更有机会“跑赢”。

结论：

总的来说，在东部偏离理性疯涨之后，今年西部可能迎来补涨机会，而随着市区和近郊“价差”无限缩小，回归市区置业可能成为2021年潮流，因此，建议买家在今年的新盘中，重点留意中心区西部的优质物业，不要留在过热板块盲目“追高”，择机在潜力板块补涨前买入。