难局五：如何做好商业经营与管理？

　　解　局：“统一模式”——实现商业价值最大化

　　　【市场背景】

　　经营管理——商业地产征途上的“雪山草地”

俗话说：“打江山不容易，守江山更难”，如果说招商是“打江山”，经营管理则是“守江山”。分析国内目前出现不良社会影响的商业地产项目，我们发现，绝大部分都是因为开业后的经营管理乏力使然：或因开发商快速卖出套现不重视后期经营；或因物业产权与经营权混为一体而影响经营；或因经营管理主体能力匮乏，回天无术……总之，因商业经营管理不善而导致后续经营无以为继，消费者寥寥，经营商家无利可图，营运商收不到租金，投资者回报缺乏保障，进而产生连串纷争甚至引发社会不安定因素；或是因人气不足，巨资打造的商业建筑最终沦为令人扼腕痛惜的“鬼城”。

我们认为：商业经营管理就象红军长征中的“草地”与“雪山”，过去这个坎，胜利得解放；过不去这个坎，倒下再难爬起。

　　【解局】

在多年经营管理品牌商业的实践中，我们深深体会到，只有切实把经营管理做好了，才能实现商业的稳定经营与持续增值，才能实现商业的长远利益最大化。

　　（一）“三字真经”

　稳定经营的意义：一个成功的商业，最基本的一条就是确保满场、稳场及旺场经营。

“满、稳、旺”是商业持续获利、持续增值、实现商业长远利益最大化的“三字真经”，也是实现物业升值的“法宝”，更是营造“行谐社会”的需要。商业地产整合运营“价值链”中各环节功能价值的实现、“生物链”中各关联利益主体的“五赢”，最终要靠这“三字真经”来实现:满场、稳场、旺场——租金拉升——商业升值——物业升值——投资回报实现——长期开发利益实现（多方共赢）。

　　（二）“四个统一”

在多个大型商业项目的营运管理实践中，我们总结出“四个统一”的经营管理模式，即：“统一业态规划、统一招商、统一经营、统一管理”，从而有效地实现商业价值最大化。

　　1、统一业态规划——吸引目标客户
　　大凡成功经营的商业，必须考虑经营主题及与之相适应的业态业种组合及楼层分布，考虑主力店与次主力店、品牌专卖店等组合业态的统一与互补。特色鲜明的经营主题及合理的业态组合及空间布局，可有效吸引并带动消费人流，也是商业“稳场”与“旺场”的基础。